Beteiligung CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldor

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf.

Kurzbeschreibung

Die Vermögensanlage ist die Beteiligung an einem Geschlossenen Immobilienfonds (nach Beitritt entweder unmittelbar oder mittelbar über einen Treuhandkommanditisten) in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft, der die kurz vor Fertigstellung befindliche Immobilie „E-Plus Unternehmenszentrale“ mit der Adresse E-Plus-Straße (vormals: Wanheimer Straße 64) in 40472 Düsseldorf zu 94,8% aufschiebend bedingt mittelbar erworben hat (Konzept der „doppelstöckigen Personengesellschaft“).

Die Kündigung einer Beteiligung, die weniger als 5% des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft ausmacht, ist grundsätzlich erstmals zum 31.12.2024 möglich.

Marktsituation
Die Stadt Düsseldorf liegt sehr verkehrsgünstig in der Mitte der dynamischen Wirtschaftsregion Rhein-Ruhr, der bevölkerungsreichsten Metropolregion in Deutschland, die mit mehr als 10 Mio. Einwohnern zu den „Top 5“ in Europa zählt. Düsseldorf – gleichzeitig Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten Bundeslandes Nordrhein-Westfalen – zählt mit etwa 587.000 Einwohnern (Stand: Dezember 2008) zu den zehn größten Städten in Deutschland und liegt in dem von Feri EuroRating Services AG, Bad Homburg (Feri EuroRating), erstellten gesamteuropäischen Ranking für Bürostandorte mit dem viertbesten deutschen Ergebnis auf Platz 20 (Stand: I. Quartal 2009) bzw. auf Platz 5 im deutschen Städteranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) in Kooperation mit der Wirtschaftswoche (Stand: September 2008). Die hohe Attraktivität des zentraleuropäischen Wirtschaftsstandortes auch für internationale Unternehmen verdeutlichen alleine die rd. 5.000 in der Region vertretenen ausländischen Niederlassungen. Trotz der internationalen Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise ist der Düsseldorfer Büroflächenumsatz in 2008 noch nicht nennenswert beeinträchtigt worden. Zwar konnten die Umsatzzahlen aus dem Jahr 2007 – welches von ungewöhnlich vielen Großabschlüssen geprägt war und in vielerlei Hinsicht als Rekordjahr anzusehen ist – nicht erreicht werden, dennoch wurde mit rd. 370.000 m² der zweithöchste Vermietungsumsatz der letzten Jahre erzielt und der 10-Jahres-Durchschnitt um fast 25% übertroffen. Für die vergleichsweise hohe Robustheit des Düsseldorfer Büromarktes spricht zudem die Tatsache, dass etwa ein Viertel des Jahresflächenumsatzes auf das bereits krisenbelastete IV. Quartal entfiel. Das I. Quartal 2009 schloss mit rd. 51.000 m² hingegen deutlich schlechter ab als das entsprechende Vorjahresquartal (rd. 96.000 m²). Auch wenn die wirtschaftlichen Verwerfungen letztlich in 2009 und auch darüber hinaus negative Auswirkungen auf den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt (u.a. in Form rückläufiger Mieten und steigender Leerstandsraten insbesondere in veralteten, nicht marktgängigen Flächen) haben dürften, werden dem Bürostandort Düsseldorf von führenden Im mobiliendienstleistern mittel- bis langfristig gute bis sehr gute Entwicklungsperspektiven eingeräumt. Die Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH geht z.B. davon aus, dass die außerhalb des Stadtkerns gelegenen Teilmärkte – wozu auch der Mikrostandort „Quartier (n)“ zählt – davon profitieren werden, dass größere, moderne und zu sammenhängende Flächen in Innenstadt lagen seltener werden.

Herausragende Merkmale
- Reale Werte: die Immobilie als Klassiker unter den Sachwerten
- Hohe Planungssicherheit durch 10-jährige Festmietzeit
- Weitgehender Inflationsschutz durch Wertsicherungsklausel
- Einfaches Handling durch Fondsbeteiligung
- Professionelles Mangagement
- Kein eigener Arbeitsaufwand
- Unkomplizierte steuerliche Abwicklung
- Immobilienbeteiligung bereits ab EUR 10.000 damit breite Streuung des Vermögens möglich

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
100% (Nominaleinlage), zzgl. 5% Agio zum 01. des Monats, welcher der Zeichnung durch den Anleger folgt (frühestens zum 01.12.2009).

Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000 oder ein höherer, durch 2.500 teilbarer Betrag.

Auszahlung:
Die Ausschüttungen erfolgen halbjährlich nachschüssig im Juli des laufenden Jahres und im Januar des Folgejahres, jeweils für das vorangegangene Kalenderhalbjahr (erstmalig im Juli 2010 für das 1. Kalenderhalbjahr 2010). Diese beinhalten konzeptionsbedingt auch Rückzahlungen des eingezahlten Eigenkapitals. Aufgrund der steuerlichen Fondskonzeption sind die ab dem 01.01.2010 erfolgenden Ausschüttungen an die Anleger voraussichtlich bis Ende 2014 an nähernd steuerfrei. Die durchschnitt liche Ausschüttung vor Steuern beträgt rd. 6,1% p.a. Die durchschnittliche Ausschüttung nach Steuern beträgt rd. 5,0% p.a. bei Anwendung des Spitzensteuersatzes von 42% und rd. 5,3% p.a. bei Anwendung eines konstanten Grenzsteuersatzes von 30% (jeweils zzgl. Solidaritätszuschlag bis 2019 und unter Berücksichtigung der Abgeltungsteuer auf die Zinseinnahmen). Der Veräußerungserlös für den Anleger beträgt bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie zum 30.05.2024 rd. 112% und ist steuerfrei.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Der Anleger erzielt der Beteiligung im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Einkünfte aus V + V), wenn die Beteiligung Ihrem Privatvermögen zuzuordnen ist. Die Besteuerung auf Anlegerebene erfolgt dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zzgl. Solidaritätszuschlag. Einkünfte aus Kapitalvermögen (hier: Zinseinnahmen der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft) sind ebenfalls anteilig den Anlegern zuzurechnen und unterliegen der Ertragsbesteuerung. Mit dem Unternehmenssteuerreformgesetz 2008 wurde für solche Kapitalerträge die sogenannte Abgeltungsteuer in Höhe von 25% (zzgl. Solidaritätszuschlag) eingeführt, welche direkt von der kontoführenden Bank einbehalten und an das zuständige Finanzamt abgeführt wird. Da die Fondsgesellschaft vermögensverwaltend tätig und nicht gem. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägt ist, ist sie nicht gewerbesteuerpflichtig. Die Fondskonzeption sieht außerdem vor, dass die Immobilie zum Ende des Prognosezeitraums verkauft wird. In diesem Fall unterliegt ein Veräußerungsgewinn zwar grundsätzlich der Besteuerung gemäß § 23 EStG (sog. private Veräußerungsgeschäfte), ist jedoch nicht steuerbar, sofern der Anleger die Fondsbeteiligung länger als zehn Jahre gehalten hat.

Finanzierung
- Eigenkapital: EUR 33,665 Mio. (davon Fondsgesellschaft EUR 32,1 Mio. )
- Fremdkapital: EUR 56,6 Mio. (reine Eurofinanzierung)

- Platzierungsgarantie für das zu platzierende Eigenkapital der Fondsgesellschaft in Höhe von TEUR 32.065 (Emissionsvolumen) von der CFB per 31.12.2010.

Immobilien
Die Beteiligungsimmobilie „E-Plus Unternehmenszentrale“ besteht aus einem mäanderförmigen Bürogebäude und einem oberirdischen Parkhaus. Das Bürogebäude verfügt nach Fertigstellung über sieben Geschosse und ist teilweise unterkellert. Das angegliederte Parkhaus verfügt über insgesamt neun Park ebenen.

Merkmale der Beteiligungsimmobilie:
- Verkehrsgünstige Lage im nördlichen Stadtgebiet der Landeshauptstadt Düsseldorf, welche zu den „Top 5“ Bürostandorten in Deutschland zählt bzw. im aktuellen gesamteuropäischen Feri EuroRating für Büro standorte derzeit auf Platz 20 liegt;
- markante, auffällige Immobilie mit einer hochwertigen Glasfassade und einem architektonisch anspruchsvollen Gesamtkonzept; voraussichtliche Fertigstellung Ende Mai 2009;
- Mietfläche (vor Aufmaß per Fertigstellung): ca. 29.898 m², davon ca. 29.425 m² oberirdische Büro- und Serviceflächen und ca. 473 m² unterirdische Lager flächen sowie ca. 670 Parkhaus- und 30 Außenstellplätze;
- hochwertige Gebäude- und Ausstattungsqualität, z.B. in den Bereichen Kommunikations- und Medientechnik, Klima technik, Sicherheitseinrichtungen, Gebäudeleittechnik;
- hohe Flexibilität der Büroflächen durch die bauliche Ausgestaltung, kleinteilige Vermietung ab ca. 400 m² möglich;
- der anlegerrelevante Einkaufspreis der Beteiligungsimmobilie sowie eine gute Drittverwendungsfähigkeit werden durch ein Wertgutachten bestätigt.

Vermietung
Die Mietflächen und Stellplätze der Immobilie sind vollständig an die E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG, Düsseldorf (E-Plus), vermietet. E-Plus ist der drittgrößte Mobilfunkbetreiber in Deutschland mit einer bundesweiten Netzabdeckung von rd. 99% und einem Marktanteil von über 16%. Das Unternehmen beschäftigt derzeit ca. 2.500 Mitarbeiter (umgerechnet in Vollzeitkräfte) in Deutschland. Mit der langfristigen Anmietung der hochwertigen Immobilie erzielt E-Plus durch Zusammenlegung bisher verteilter Standorte hohe Synergieeffekte und deckt gleichzeitig seinen notwendigen Flächenbedarf.
- Die Flächen der Beteiligungsimmobilie sind zu 100% an E-Plus vermietet;
- langfristiger Mietvertrag über 10 Jahre (voraussichtlich bis zum 30.05.2019), verbunden mit Sonderkündigungsrechten für Teilflächen nach dem 5. und 8. Mietjahr (insgesamt max. 36%), für welche die Commerz Real AG eine Mietverpflichtung abgegeben hat;
- hohe Identifikation des Mieters E-Plus mit dem Standort Düsseldorf Nord und der Beteiligungsimmobilie;
- Wertsicherungsklausel: Staffelmietvereinbarung für die ober irdischen Mietflächen bis zum Ende des 5. Mietjahres, danach erfolgen Mietanpassungen zu 100% bei einer inflationsbedingten Indexveränderung von jeweils mehr als 5%;
- hohe laufende Kostensicherheit durch weitgehende Übernahme der Objektnebenkosten und des Facility Managements (techn. Objektverwaltung) durch den Mieter; darüber hinaus trägt der Mieter die Instandhaltungskosten der Immobilie mit Ausnahme von Dach und Fach sowie der Kosten für etwaige Großreparaturen bzw. Erneuerungen.

Projektdaten zum CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf

Standort:	E-Plus-Straße (vormals Wanheimer Straße 64), 40472 Düsseldorf
Besonderheiten:	Oberirdisches Parkhaus mit ca. 670 Einstellplätzen sowie weiteren ca. 30 Stellplätzen im Außenbereich.
Hauptmieter:	Die Beteiligungsimmobilie ist langfristig zu 100 % vermietet. Mieter der gesamten Nutzflächen (Büro- und Nebenflächen) sowie der ca. 700 Stellplätze ist die E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG, Düsseldorf, welche dort ihre neue Unternehmenszentrale beziehen wird.
Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	Die Fertigstellung des Rohbaus erfolgte im September 2008 und die Abnahme bzw. Übergabe an den Mieter ist für den 31.05.2009 vorgesehen.
Name:	E-Plus Unternehmenszentrale
Vermietungsstand:	100%
Mietfläche:	29.898 m²

Kennzahlen zum CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf

Substanzquote:	91,4%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	61%
Fremdkapitalaufnahme:	100% in EUR
Gefixte Zinssätze:	Festschreibung des Zinssatzes bis zum 31.12.2018 und der Bankenmarge für die 10-jährige Festmietzeit (voraussichtlich bis 30.05.2019).

Investitionsplan zum CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf

Mittelherkunft
Fremdkapital	56.600.000,00 EUR
Eigenkapital (davon Fondsgesellschaft EUR 32,1 Mio. )	33.665.000,00 EUR
Mieteinnahmen	2.456.000,00 EUR
Gesamt: 92.721.000,00 EUR

Mittelverwendung
Kaufpreis der Immobilie	hart	80.000.000,00 EUR
Erwerbsnebenkosten	hart	4.528.000,00 EUR
84.528.000,00 EUR
Objektgesellschaft
Finanzierungskosten	weich	1.908.000,00 EUR
Objektakquisition / Fremdkapitalvermittlung	weich	250.000,00 EUR
Technische Prüfung	weich	250.000,00 EUR
Bewirtschaftungskosten	weich	65.000,00 EUR
Verwaltungskosten	weich	68.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	2.207.000,00 EUR
4.748.000,00 EUR
Fondsgesellschaft
Finanzierungskosten	weich	424.000,00 EUR
Fondsaufbereitung	weich	595.000,00 EUR
Vermittlung Eigenkapital	weich	1.603.000,00 EUR
Platzierungsgarantie	weich	500.000,00 EUR
Verwaltungskosten	weich	93.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	230.000,00 EUR
3.445.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	2,00 %	2.000,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	2,40 %	2.400,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,00 %	3.000,00 EUR
2018	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,20 %	3.200,00 EUR
2019	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,10 %	3.100,00 EUR
2020	-	-	-	6,25 %	6.250,00 EUR	3,50 %	3.500,00 EUR
2021	-	-	-	6,25 %	6.250,00 EUR	3,60 %	3.600,00 EUR
2022	-	-	-	6,25 %	6.250,00 EUR	4,60 %	4.600,00 EUR
2023	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,70 %	4.700,00 EUR
2024	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	2,00 %	2.000,00 EUR
Veräußerung:				112,00 %	112.000,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				203,75 %	212.925,00 €	64,20 %	35.310,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 212.925,00 € Steuern: 64,20 % / 35.310,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.