Pflegezentrum Braunschweig von Immac
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| Eckdaten | |
|---|---|
| Fonds: | Pflegezentrum Braunschweig |
| Emittent: | Immac |
| Typ: | Immobilienfonds |
| Segment: | |
| Phase: | platziert |
| Auszahlung (Prognosewert) | |
|---|---|
| min. Anlage: | 20.000,00 EUR |
| Ausschüttung: | 22.216,00 EUR |
| Veräußerung: | 24.882,00 EUR |
| Summe: | 47.098,00 EUR |
| Summe in %: | 235,49 % |
Platzierungsstand
Fondsbewertung
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Veräußerung zum Festpreis: Die Beteiligungen werden zu festen Konditionen durch institutionelle Investoren, den sogenannten Zweitmarktfonds, gekauft.
Veräußerung im Höchstbietverfahren: Die Beteiligung wird im Rahmen eines Bietverfahrens online über die Zweitmarkt-Handelsplattform veräußert. Innerhalb eines vorgegebenen Zeitfensters (i.d.R. sieben Tage) haben registrierte Kaufinteressenten die Möglichkeit, Gebote abzugeben. Nach Ablauf des Bietverfahrens bekommt der Höchstbietende den Zuschlag.
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Strategie des Fonds
Kurzbeschreibung zum Pflegezentrum Braunschweig.
Kurzbeschreibung
Im Rahmen des vorliegenden Investitionsplanes beteiligt sich der Anleger an dem Immobilienfonds IMMAC Pflegezentrum Braunschweig Renditefonds GmbH & Co. KG mit Sitz in Rendsburg. Der sich beteiligende Anleger wird Kommanditist dieser Gesellschaft. Die Fondsgesellschaft ist Eigentümerin der
Pflegeeinrichtung „Am Stöckheimer Markt“ in Braunschweig. Pächterin des Objektes ist die Curanum Betriebs GmbH, einer Gesellschaft der Unternehmensgruppe der Curanum AG, beide München.
Der Pachtvertrag mit der Betreibergesellschaft ist für 20 Jahre abgeschlossen zuzüglich zwei fünfjähriger Verlängerungsoptionen seitens des Pächters. Nach Ablauf der Festlaufzeit (Grundpachtzeit) bzw. nach Ablauf des ersten oder des zweiten Verlängerungszeitraumes verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit und sind mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die Verlängerungsoption nicht ausgeübt wird, bzw. eines jeweiligen Verlängerungszeitraumes für jede der Vertragsparteien kündbar.
Der Immobilienfonds erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Investition ist abgeschlossen.
Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.08.2024 unkündbar.
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
100% zzgl. 5% binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme.
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 20.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Summen müssen durch 1.000 teilbar sein.
Ausschüttung:
Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich. Gemäß der Prognoserechnung beträgt die anfängliche Ausschüttung 6,50% p.a. der Beteiligungssumme. Die laufenden Ausschüttungen steigen bis auf 8%.
Verkauf:
Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilie zum 12,5-Fachen der angenommenen Jahrespacht zum Veräußerungszeitpunkt im Jahr 2024 aus.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.
Dadurch, dass die anfänglichen steuerlichen Verluste mehr als 10% des Eigenkapitals betragen, fällt die vorliegende Beteiligung unter die Vorschrift des §15b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen). Die Anfangsverluste mindern nach dem bei Prospektaufstellung geltenden Steuerrecht unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung. Damit stehen den Ausschüttungen für den Anleger gemäß der Prognose bis einschließlich 2011 keine Steuerzahlungen aus der Beteiligung gegenüber.
Bemerkung zur Ergebnisprognose
In der Prognose wird ein Steuersatz von 42% zzgl. Solidaritätszuschlag unterstellt.
Die Ausschüttung des Jahres 2009 in Höhe von 6,5% erfolgt zeitanteilig.
Immobilien
Das Alten- und Pflegeheim in Braunschweig verfügt über eine Gesamtkapazität von 116 vollstationären Pflegeplätzen. Die Bewohnerzimmer sind barrierefrei und behindertengerecht. Sie verfügen über eine gute Ausstattung und sind großzügig geschnitten. Terrassen und Balkone sind über die Allgemeinflächen des Objektes zugänglich. Ansprechend sind sowohl der Innenhof, in dem ein Teich angelegt ist als auch die mit
Hochbeeten angelegte Dachterrasse. Im Gebäude befinden sich ein Friseursalon sowie ein Fitnessbereich, die den Bewohnern zur Verfügung stehen.
Vermietung
Das Alten- und Pflegeheim wurde mit Wirkung zum
01.09.2009 mit einem Pachtvertrag über 20 Jahre an
die Curanum Betriebs GmbH verpachtet.
Projektdaten zum Pflegezentrum Braunschweig
| Standort: | Braunschweig ist eine Großstadt im Südosten des Landes Niedersachsen und nach Hannover die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes. |
|---|---|
| Hauptmieter: | Die Curanum Unternehmensgruppe ist ein modernes Dienstleistungsunternehmen, das auf Senioren und Pflegeeinrichtungen spezialisiert ist. Das Unternehmen wurde 1981 gegründet und ist seitdem stetig gewachsen. Im November 2000 ist aus dem Zusammenschluss der ehemaligen Bonifatius Hospital & Seniorenresidenzen AG und der Curanum AG, beide München, die heutige Curanum AG hervorgegangen. Derzeit werden insgesamt 69 Einrichtungen mit 7.808 Pflegeplätzen und 1.681 betreuten Wohnungen betrieben. In der Unternehmensgruppe sind über 6.000 Mitarbeiter beschäftigt, die in der stationäre Dauerpflege und Kurzzeitpflege für alle Pflegestufen, betreutes Wohnen, ambulante Dienste und verschiedene Spezialpflegeangebote wie beispielsweise die Betreuung von Demenzerkrankten, Apallikern, MS-Patienten, Suchtkranken oder jungen Behinderten tätig sind. |
| Typ: | Pflegeeinrichtung |
| Baujahr: | 2008 |
| Name: | Am Stöckheimer Markt |
| Vermietungsstand: | 100% |
| Mietfläche: | 3.821m² Gebäude- und Freifläche |
Kennzahlen zum Pflegezentrum Braunschweig
| Prognostizierte Laufzeit in Jahren: | 15.00 |
|---|---|
| Substanzquote: | 81,96% (bezogen auf die Gesamtinvestition exkl. Agio) |
| Anfängliche Fremdkapitalquote: | 53,39% (bezogen auf die Gesamtinvestition exkl. Agio) |
| Fremdkapitalaufnahme: | Die Fondsgesellschaft hat zur Finanzierung des Objektes einen Darlehensvertrag mit einer deutschen Bank über ein Langfristdarlehen i.H.v. EUR 6.300.000, das zu 90% ausgezahlt wird, sowie ein Tilgungsstreckungsdarlehen über EUR 630.000 abgeschlossen. |
| Gefixte Zinssätze: | Das Langfristdarlehen beinhaltet eine Festzinsvereinbarung von 3,47% p.a. nominal über eine Laufzeit von zehn Jahren bis Ende August 2019. |
| Kalkulierter Zins: | Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2019 wurde ein Zinssatz von 5,0% p.a. über eine Laufzeit der Zinsbindung von fünf Jahren unterstellt. |
| Tilgung des Darlehens: | Im Darlehensvertrag ist eine annuitätische Tilgung vereinbart, d.h., der Kapitaldienst ist während der Zinsbindung bis Ende August 2019 gleich hoch. Die anfängliche Tilgung beträgt demnach 1,90% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Die Zins- und Tilgungszahlungen sind jeweils monatlich nachträglich zu entrichten. Da zum Zeitpunkt des Zinsauslaufs Ende August 2019 eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss, unterstellt die Kalkulation, dass in diesem Fall ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung und annuitätischer Tilgungsvereinbarung von 2,25% p.a. auf den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensbetrag aufgenommen wird. Zum Zeitpunkt der Objektveräußerung ist die Restvaluta des Darlehens aus dem Veräußerungserlös des Objektes zurückzuführen. |
Investitionsplan zum Pflegezentrum Braunschweig
Mittelherkunft |
||
|---|---|---|
| Kommandikapital | 5.500.000,00 EUR | |
| Fremdkapital | 6.300.000,00 EUR | |
| Agio | 275.000,00 EUR | |
| Gesamt: 12.075.000,00 EUR | ||
Mittelverwendung |
||
|---|---|---|
| Erwerbskosten | ||
| Grundstück | hart | 687.780,00 EUR |
| Gebäudebestand | hart | 7.848.220,00 EUR |
| 8.536.000,00 EUR | ||
| Liquiditätsreserve | hart | 28.740,00 EUR |
| 28.740,00 EUR | ||
| Erwerbskosten | ||
| Inventar | hart | 464.000,00 EUR |
| Maklercourtage | hart | 207.500,00 EUR |
| Grunderwerbsteuer | hart | 298.760,00 EUR |
| Notar, Gerichtskosten, Gebühren | hart | 136.000,00 EUR |
| 1.106.260,00 EUR | ||
| Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten | ||
| Geschäftsbesorgung | weich | 360.000,00 EUR |
| 360.000,00 EUR | ||
| Finanzierungskosten | ||
| Disagio | weich | 630.000,00 EUR |
| Bankbearbeitungsgebühr | weich | 113.000,00 EUR |
| 743.000,00 EUR | ||
| Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten | ||
| Mittelverwendungskontrolle | weich | 15.000,00 EUR |
| Steuerberatung Investitionsjahr | weich | 40.000,00 EUR |
| Objektmanagement | weich | 60.000,00 EUR |
| Finanzierungsvermittlung | weich | 126.000,00 EUR |
| Konzeptionsgebühr | weich | 290.000,00 EUR |
| Vertriebskosten | weich | 385.000,00 EUR |
| Platzierungsgarantie | weich | 110.000,00 EUR |
| Agio | weich | 275.000,00 EUR |
| 1.301.000,00 EUR | ||
Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds
| Jahr | Einzahlungen | Auszahlungen | Steuerliches Ergebnis | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Prozent | Agio | Summe | in Prozent | Summe | in Prozent | Summe | |
| 2009 | 100,00 % | 5,00 % | 105.000,00 € | 6,50 % | 6.500,00 EUR | -13,14 % | -13.140,00 EUR |
| 2010 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 4,43 % | 4.430,00 EUR |
| 2011 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 4,51 % | 4.510,00 EUR |
| 2012 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 4,80 % | 4.800,00 EUR |
| 2013 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,00 % | 5.000,00 EUR |
| 2014 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,27 % | 5.270,00 EUR |
| 2015 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,58 % | 5.580,00 EUR |
| 2016 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,79 % | 5.790,00 EUR |
| 2017 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 6,07 % | 6.070,00 EUR |
| 2018 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 6,40 % | 6.400,00 EUR |
| 2019 | - | - | - | 7,25 % | 7.250,00 EUR | 5,19 % | 5.190,00 EUR |
| 2020 | - | - | - | 7,25 % | 7.250,00 EUR | 5,50 % | 5.500,00 EUR |
| 2021 | - | - | - | 7,25 % | 7.250,00 EUR | 6,75 % | 6.750,00 EUR |
| 2022 | - | - | - | 8,00 % | 8.000,00 EUR | 7,19 % | 7.190,00 EUR |
| 2023 | - | - | - | 8,00 % | 8.000,00 EUR | 6,85 % | 6.850,00 EUR |
| 2024 | - | - | - | 5,33 % | 5.330,00 EUR | 4,48 % | 4.480,00 EUR |
| Veräußerung: | 124,41 % | 124.410,00 € | 0,00 % | 0,00 € | |||
| Ausschüttung: | 235,49 % | 257.706,00 € | 141,34 % | 84.804,00 € | |||
GesamtausschüttungPrognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 257.706,00 € Steuern: 141,34 % / 84.804,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. |
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Jan Erik Schulien, Aquila Capital Structured Assets, im Gespräch mit der w:o capital Redaktion.
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