Beteiligung Pflegezentrum Bad Rodach

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Pflegezentrum Bad Rodach.

Kurzbeschreibung

Das vorliegene Angebot ermöglicht Investoren eine Kommanditbeteteiligung an einer Fondsgesellschaft, der IMMAC Pflegezentrum Bad Rodach Renditefonds GmbH & Co. KG. Der Anleger kann der Fondsgesellschaft als Treugeber über die Fidus Treuhand GmbH im Rahmen eines Treuhandvertrages oder als Direktkommanditist mit Eintragung in das Handelsregister beitreten.

Die Fondsgesellschaft investiert in eine bestehende Pflegeeinrichtung in Bad Rodach im Bundesland Bayern, die im Jahr 2009 fertig gestellt wurde. Die Nettoeinnahmen der Gesellschaft werden für dieses Projekt genutzt. Weitere Investitionen sind nicht vorgesehen. Das Objekt ist langfristig an die PROCON Seniorenzentren gemeinnützige GmbH, eine Gesellschaft der Unternehmensgruppe der PROCON Holding AG, fest verpachtet.

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Liquidation kann jedoch mit einer Mehrheit von 75% der Gesellschafterstimmen beschlossen werden. Die Prognoserechnung geht von einer Laufzeit von 15 Jahren aus. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.10.2024 unkündbar.

 

 

Marktsituation
Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine besonders hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Das Sozialgesetzbuch (SGB XI) hat diese Förderungswürdigkeit definiert. Dies führt dazu, dass der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Investitionen (bzw. Mieten und Pachten) gedacht ist, vom Staat bzw. den Sozialhilfeträgern dann übernommen wird, wenn der Bewohner selbst sozial schwach wird und diese Kosten nicht mehr tragen kann.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss ganzzahlig durch 1.000 teilbar sein.
- 100% der Kapitaleinlage sowie ein Agio von regelmäßig 5% der Einlage sind innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Beitrittsannahme fällig.
- Die Zeichnungsfrist läuft – vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung durch Vollplatzierung des Kommanditkapitals – bis zum 30.06.2010.

Auszahlungen:
Gemäß der Prognose kann für die Jahre 2009 – 2014 eine Ausschüttung von 6,50% p.a., für die Jahre 2015 – 2018 eine Ausschüttung von 7,00% p.a., für die Jahre 2019 – 2021 eine Ausschüttung von 7,50% p.a., und für die Jahre 2022 – 2024 eine Ausschüttung von 8,00% p.a. an die Anleger, bezogen auf ihre Beteiligungssumme ohne Agio, geleistet werden. Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich.

Verkauf:
Die Immobilie wird zum 12,5-Fachen der zum Veräußerungszeitpunkt angenommenen Jahrespacht im Jahr 2024 veräußert. Daraus ergibt sich ein Veräußerungserlös von rund 127% bezogen auf das Kommanditkapital.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Steuersubjekt für die Einkommensteuer ist nicht die Gesellschaft, sondern der einzelne Anleger. Dieser erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sofern die Beteiligung an der Gesellschaft im Privatvermögen gehalten wird. Sollte das Halten der Beteiligung ausnahmsweise betrieblich bedingt sein, so lägen für diesen Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Unabhängig davon, in welchem Vermögen der Anleger die Beteiligung hält, sind die Einkünfte auf Grund des steuerlich anzuerkennenden Treuhandverhältnisses dem Anleger (Treugeber) anteilig zuzurechnen.

Dadurch, dass die anfänglichen steuerlichen Verluste mehr als 10% des Eigenkapitals betragen, fällt die vorliegende Beteiligung unter die Regelungen der Vorschrift des §15b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen). Die Anfangsverluste mindern nach dem bei Prospektaufstellung geltenden Steuerrecht unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung. Damit stehen den Ausschüttungen für den Anleger gemäß der Prognose bis einschließlich 2012 keine Steuerzahlungen aus der Beteiligung gegenüber.

Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 13.510.000. Das Kommanditkapital und das Agio sind von den Anlegern aufzubringen. Das Fremdkapital i.H.v. EUR 7.000.000 macht 51,81% der Gesamtinvestition aus. Es wurde finanziert in Form eines Euro-Darlehens mit auf 10 Jahre festgeschriebenem Zinssatz, 90% Auszahlung und anfänglicher annuitätischer Tilgung von 1,75% p.a. Bezüglich des Kommanditkapitals liegt der Fondsgesellschaft ein Schließungsgarantievertrag mit der IMMAC Immobilienfonds GmbH vor.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
- durchschnittliche Inflationsrate von 1,75% p.a.
- Auszahlungen in 2009 erfolgen pro rata temporis (zeitanteilig)

Immobilien
Das Alten- und Pflegeheim in Bad Rodach verfügt über eine Gesamtkapazität von 150 vollstationären Pflegeplätzen. Die Bewohnerzimmer verfügen über
eigene Nasszellen. Sie sind barrierefrei und behindertengerecht sowie großzügig geschnitte. Die Pflegeeinrichtung verfügt über eine Vollküche und eigene Wäscherei. Die Abnahme des Pflegeheimneubaus, der am 1. November 2009 an den Betreiber übergeben wird, ist für den 15. Oktober 2009 geplant. Nach Fertigstellung der Außenanlagen stehen im Außenbereich Parkplätze zur Verfügung. Die Grundstücke in der umfassen insgesamt 4.232 qm Die Nutzfläche beträgt 3.874 qm. Die Fondsgesellschaft hat die Immobilie einschließlich Grund und Boden und Zubehör zu einem Kaufpreis von insgesamt EUR 9.250.000 vom Eigentümer erworben.

Vermietung
Der Pachtvertrag mit der Betreibergesellschaft PROCON Seniorenzentren GmbH ist für 25 Jahre abgeschlossen zuzüglich einer fünfjährigen Verlängerungsoption seitens des Pächters. Nach Ablauf der Festlaufzeit (Grundpachtzeit) bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag ist mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die Verlängerungsoption nicht ausgeübt wird, bzw. zum Ende der Verlängerungsoption für jede der Vertragsparteien kündbar. Die Fondsgesellschaft hat die anfängliche Jahrespacht
von insgesamt EUR 810.000 im Rahmen des Pachtvertrages fest vereinbart. Die Pacht verändert sich gemäß dem Pachtvertrag alle drei Jahre zu fixen Zeitpunkten. Grundlage für die Höhe der Pachtanpassungen ist die tatsächliche Inflationsrate. Die PROCON Seniorenzentren GmbH ist ein modernes Dienstleistungsunternehmen, das auf Senioren und Pflegeeinrichtungen spezialisiert ist. Aktuell werden an zehn Standorten 16 Einrichtungen mit einer Gesamtkapazität von 1.650 Pflegeplätzen betrieben. Es liegen bankenübliche Bonitätsunterlagen über den Pächter und die Patronatsgeberin vor. Die aktuellen betriebswirtschaftlichen Kennzahlen der Gesellschaften belegen die erfolgreiche Führung der Unternehmensgruppe.

Projektdaten zum Pflegezentrum Bad Rodach

Standort:	Die Einrichtung liegt südöstlich vom Zentrum der Stadt Bad Rodach. Der Regionalbahnhof liegt in rund einem Kilometer Entfernung. Geschäfte für den täglichen Bedarf, Dienstleister und Ärzte sind einige hundert Meter vom Investitionsobjekt, das örtliche Krankenhaus ist rund zwei Kilometer entfernt.
Hauptmieter:	Der Pachtvertrag mit der Betreibergesellschaft PROCON Seniorenzentren GmbH ist für 25 Jahre abgeschlossen zuzüglich einer fünfjährigen Verlängerungsoption seitens des Pächters. Nach Ablauf der Festlaufzeit (Grundpachtzeit) bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag ist mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die Verlängerungsoption nicht ausgeübt wird, bzw. zum Ende der Verlängerungsoption für jede der Vertragsparteien kündbar. Die Fondsgesellschaft hat die anfängliche Jahrespacht von insgesamt EUR 810.000 im Rahmen des Pachtvertrages fest vereinbart. Die Pacht verändert sich gemäß dem Pachtvertrag alle drei Jahre zu fixen Zeitpunkten. Grundlage für die Höhe der Pachtanpassungen ist die tatsächliche Inflationsrate. Die PROCON Seniorenzentren GmbH ist ein modernes Dienstleistungsunternehmen, das auf Senioren und Pflegeeinrichtungen spezialisiert ist. Aktuell werden an zehn Standorten 16 Einrichtungen mit einer Gesamtkapazität von 1.650 Pflegeplätzen betrieben. Es liegen bankenübliche Bonitätsunterlagen über den Pächter und die Patronatsgeberin vor. Die aktuellen betriebswirtschaftlichen Kennzahlen der Gesellschaften belegen die erfolgreiche Führung der Unternehmensgruppe.
Lage:	Bad Rodach liegt im Norden des Freistaates Bayern im Landkreis Coburg und ist rund 100 Kilometer von der geografischen Mitte Deutschlands entfernt. Die Stadt liegt unweit zur Landesgrenze von Thüringen und 18 Kilometer von der Stadt Coburg entfernt. Bad Rodach zählt rund 6.400 Einwohner. Weitere nächstgelegene Großstädte sind Schweinfurt (65 km), Bamberg (75 km), Würzburg (100 km), Nürnberg (130 km) und Bayreuth (135 km). Verkehrstechnisch ist die Stadt über Bundesstraßen an den überregionalen Verkehr angebunden. Die Autobahn A73 führt östlich der Stadt vorbei und bietet eine gute Nord-Süd-Anbindung. Über diese Autobahn ist der internationale Flughafen in Nürnberg in eineinhalb Stunden zu erreichen. Die Bahnlinie zwischen Bad Rodach und Coburg wird regelmäßig befahren und bietet damit den Anschluss an die ICE-befahrene Hauptstrecke Berlin-München.
Typ:	Pflegeeinrichtung
Vermietungsstand:	100% verpachtet
Mietfläche:	3.874 qm

Kennzahlen zum Pflegezentrum Bad Rodach

Prognostizierte Laufzeit in Jahren:	15.00
Substanzquote:	80%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	51,8%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	10 Jahre
Gefixte Zinssätze:	Das Langfristdarlehen beinhaltet eine Festzinsvereinbarung von 3,70% p.a. nominal über eine Laufzeit von zehn Jahren bis Ende Oktober 2019.
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2019 wurde ein Zinssatz von 5,0% p.a. über eine Laufzeit der Zinsbindung von fünf Jahren unterstellt.
Tilgung des Darlehens:	Die anfängliche Tilgung beträgt demnach 1,75% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Die Zins- und Tilgungszahlungen sind jeweils monatlich nachträglich zu entrichten. Da zum Zeitpunkt des Zinsauslaufs Ende Oktober 2019 eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss, unterstellt die Kalkulation, dass in diesem Fall ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung und annuitätischer Tilgungsvereinbarung von 2,25% p.a. auf den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensbetrag aufgenommen wird.

Investitionsplan zum Pflegezentrum Bad Rodach

Mittelherkunft
Kommanditkapital	6.200.000,00 EUR
Fremdkapital	7.000.000,00 EUR
Agio	310.000,00 EUR
Gesamt: 13.510.000,00 EUR

Mittelverwendung
Erwerbskosten	hart	10.733.750,00 EUR
Konzeptionsgebühr	weich	375.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	33.250,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	140.000,00 EUR
Geschäftsbesorgung	weich	410.000,00 EUR
Platzierungsgarantie	weich	124.000,00 EUR
Steuerberatung Investitionsjahr	weich	40.000,00 EUR
Objektmanagement	weich	50.000,00 EUR
Mittelverwendungskontrolle	weich	15.000,00 EUR
Agio	weich	310.000,00 EUR
Vertriebskosten	weich	434.000,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühr	weich	145.000,00 EUR
Disagio	weich	700.000,00 EUR
13.510.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2009	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2010	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	1,21 %	1.210,00 EUR
2014	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,08 %	4.080,00 EUR
2015	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	4,50 %	4.500,00 EUR
2016	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	4,78 %	4.780,00 EUR
2017	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,12 %	5.120,00 EUR
2018	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	4,50 %	4.500,00 EUR
2019	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	4,66 %	4.660,00 EUR
2020	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,50 %	6.500,00 EUR
2021	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,45 %	6.450,00 EUR
2022	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,28 %	7.280,00 EUR
2023	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,07 %	7.070,00 EUR
2024	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	5,85 %	5.850,00 EUR
Veräußerung:				127,00 %	127.000,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				240,50 %	263.200,00 €	124,00 %	74.400,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 263.200,00 € Steuern: 124,00 % / 74.400,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.