Beteiligung GENO EuropaFonds 2, London

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum GENO EuropaFonds 2, London.

Kurzbeschreibung
Dem Anleger bietet sich die Möglichkeit direkt oder mittelbar Kommanditanteili an der GENO Lion Plaza GmbH & Co. KG, Schöneck, zu erwerben. Die Gesellschaft erwirbt und verwaltet den Immobilienkomplex "Lion Plaza" in London, Großbritannien.
Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Dauer errichtet. Eine ordentliche Kündigung ist frühestens zum 31. Dezember 2028 möglich.

Marktsituation
London mit seinen rd. 7,2 Mio. Einwohnern ist das Herz der britischen Wirtschaft und Motor des Wirtschaftswachstums. Aus Tradition offen für alles Neue, konservativ und hochmodern zugleich ist London eine der führenden Metropolen der Welt und eines der bedeutendsten Finanzzentren. Über 370 der weltweit größten Unternehmen sind hier vertreten. Auf dem wichtigsten Finanzplatz Europas sind alle größeren Banken, Versicherungen,
Unternehmensberatungen, Wirtschaftsprüfungsfirmen und international tätige Rechtsanwaltskanzleien anzutreffen. Zudem ist London der weltweit größte Markt für Devisen-, Währungs- und Termingeschäfte und ein führendes Zentrum im Versicherungsgeschäft. London wird außerdem Ausrichter der Olympischen Sommerspiele 2012 sein.
Der Londoner Immobilienmarkt befindet sich am Anfang des Zyklus eines Mietpreiswachstums, wie der Studie „European Property Cycle Monitor“ der DB Real Estate Research und der „Marktzyklenuhr“ von Jones Lang LaSalle zu entnehmen ist. Entsprechend hoch ist das Interesse von Investoren, zum gegenwärtigen Zeitpunkt in den britischen Immobilienmarkt einzusteigen. Neben dem einerseits erwarteten Anstieg der Marktmieten steht die daraus resultierende Wertsteigerung des Investitionsobjektes selbst im Mittelpunkt des Interesses von Investoren.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
Die Mindestzeichnungssumme beträgt GBP 10.000 oder einen durch GBP 1.000 teilbaren höheren Betrag. Zusätzlich ist ein Agio i.H.v. 5% der Kapitaleinlage zu entrichten. Die Kapitaleinlagen nebst Agio sind in britischen Pfund und bis spätestens zum 25. Tag des Kalendermonats, in dem der Beitritt wirksam wird, zu leisten.
Sofern Kapitaleinlagen nebst Agio wahlweise in Euro oder USD geleistet werden, werden diese vom Emittenten zum Ende des Monats, in dem diese bis zum 25. Kalendertag geleistet wurden, in britische Pfund gewechselt. Sich daraus ggf. ergebende Unter- bzw. Überzahlungen sind auszugleichen.

Ausschüttung:
Ausschüttungen erfolgen im Verhältnis des Einlagekapitals für ein Kalenderjahr und reduzieren sich für jeden Monat eines Kalenderjahres, in dem die Kapitaleinlage zzgl. Agio nicht bis zum 25. Kalendertag des Vormonats erbracht worden ist. Ausschüttungen an die Treugeber und an die Kommanditisten werden von der Gesellschaft direkt an diese geleistet. Die Ausschüttungen werden in GBP geleistet, sofern der Anleger nicht eine Ausschüttung in Euro gewählt hat. Im Falle einer Ausschüttung in Euro wird vor Auszahlung der Ausschüttungsbetrag von der Gesellschaft auf Kosten des Gesellschafters bzw. Treugebers umgetauscht und der sich daraus ergebende Euro-Betrag auf das vom Gesellschafter bzw. Treugeber schriftlich genannte Euro-Konto überwiesen. Der Anleger kann diese Entscheidung mit einer Frist von mindestens einem Monat vor einer Ausschüttung neu treffen.

Verkauf:
Die Vermögensanlage unterstellt eine Veräußerung des Immobilienkomplexes Ende 2022. Der Veräußerungserlös von Büroimmobilien ist u. a. von den erzielbaren Mieten abhängig. Der prognostizierte Verkaufspreis wurde nachfolgend durch Multiplikation des Einkaufsfaktors 17,06 mit der ab dem Kalenderjahr 2022 erwarteten Jahresnettomiete ermittelt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Steuerliche Behandlung in Großbritannien:
Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen der Besteuerung in Großbritannien. Der persönliche Freibetrag beträgt derzeit mindestens GBP 5.035. Dieser Freibetrag wird jährlich im britischen Haushaltsbudget festgelegt und ggf. der Inflation entsprechend angepasst. Da die prognostizierten steuerlichen Einkünfte aus einer Vermögensanlage von bis zu ca.GBP 100.000 während des Prognosezeitraums unterhalb des mit jährlich 2% indexierten Freibetrages liegen, können sie gemäß Prognose steuerfrei vereinnahmt werden, soweit keine anderen Einkünfte in Großbritannien erzielt werden. Über den Freibetrag hinausgehende Einkünfte werden derzeit mit Steuersätzen von 10% bis 40% besteuert.

Steuerliche Behandlung in Deutschland:
In Deutschland unterliegen die prognostizierten steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lediglich dem Progressionsvorbehalt.

Steuerliche Behandlung bei Veräußerung:
Ein möglicher Veräußerungsgewinn aus der Veräußerung des Immobilienkomplexes nach zehn Jahren (ab Beitritt) ist nach derzeitiger Rechtslage in Großbritannien und auch in Deutschland steuerfrei, sofern die Vermögensanlage im Privatvermögen gehalten wird und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Finanzierung
Der Emittent hat ein langfristiges Darlehen bei der HSH Nordbank AG, Zweigniederlassung London über GBP 90.000.000 aufgenommen. Das Darlehen hat eine feste Laufzeit von 15 Jahren, d. h. bis zum 11. November 2020. GBP 170.000.000 des Gesamtinvestitionsvolumens von GBP 260.000.000 werden durch Eigenkapital finanziert.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Das steuerliche Ergebnis stellt die dem Progressionsvorbehalt unterliegenden Einnahmen dar.

Immobilien
Der als „Lion Plaza“ bekannte und aus drei zusammenhängenden Gebäudeeinheiten bestehende Büro- und Einzelhandelskomplex befindet sich auf einem dreiecksförmigen Grundstück in zentraler Lage in der City of London, welches an zwei Seiten jeweils durch Threadneedle Street und Old Broad Street, zwei der renommiertesten Straßenzüge im Finanzzentrum Londons, eingegrenzt wird. In der Nachbarschaft befinden sich die Bank of England sowie namhafte Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche (z. B. Deutsche Bank, ING, UBS, Credit Agricole, Swiss Re).
Der Gebäudekomplex wurde im Zeitraum von 1999 bis 2005 kernsaniert. Die Fertigstellung erfolgte im Februar 2005. Kleinere Innenausbauarbeiten werden in Kürze beendet sein.
Der Gebäudekomplex besteht aus drei aneinander angrenzende Gebäudeeinheiten (Hauptgebäude entlang Old Broad Street und Threadneedle Street, 10 Old Broad Street und 6 Adams Court) mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 24.727 m².
Die Verteilung der Gesamtflächen auf Büro- und Einzelhandelsflächen stellt sich wie folgt dar:
- Büroflächen 18.912 m²
- Einzelhandel inkl. Fitnessstudio 5.814 m²

Colliers CRE, London, hat in einem Wertgutachten vom 23. November 2005 den Marktwert des Gebäudekomplexes unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverträge mit GBP 203 Mio. beziffert und damit die Angemessenheit des Kaufpreises bestätigt. Das Gutachten bestätigt zudem, dass es sich um ein „Grade A“- Gebäude handelt.

Der „Grade A“-Gebäudekomplex „Lion Plaza“ wurde im Jahr 2005 zu einem Einkaufspreisfaktor von 17,06 erworben. Ebenso basiert die Verkaufsprospektprognose hinsichtlich eines durch den Verkauf des Gebäudekomplexes „Lion Plaza“ erzielbaren Veräußerungserlöses auf einem Verkaufspreisfaktor von 17,06. Ausgehend von der Bewertung vergleichbarer Objekte ist der Marktwert des Gebäudekomplexes „Lion Plaza“ von rund GBP 200 Mio. zum Zeitpunkt des Erwerbs auf aktuell etwa GBP 250 Mio. gestiegen. Dieser signifikante Wertzuwachs resultiert aus der Wechselwirkung steigender Mieten bei gleichzeitig sinkenden „Cap Rates“.

Kennzahlen zum GENO EuropaFonds 2, London

Derzeit liegen noch keine Kennzahlen zu dieser Beteiligung vor.

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Investitionsplan zum GENO EuropaFonds 2, London

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