Beteiligung Immac Pflegezentren Austria I

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Immac Pflegezentren Austria I.

Kurzbeschreibung

Die Anleger beteiligen sich als Kommanditisten oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an der deutschen Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren Austria I Renditefonds GmbH & Co. KG. Die Fondsgesellschaft hält als  Gründungskommanditistin 99% der Anteile an der österreichischen Objektgesellschaft APH I IMMAC GmbH & Co. KG. 1% der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft wird von der IMMAC GmbH mit Sitz in Graz gehalten, die auch geschäftsführende Kommanditistin der Objektgesellschaft ist. Die Objektgesellschaft investiert in eine bestehende Einrichtung in Graz im österreichischen Bundesland Steiermark. Das stationäre Alten- und Pflegeheim verfügt derzeit über 133 Pflegeplätze. Weitere 31 Pflegeplätze werden durch einen Erweiterungsbau zur Verfügung stehen, so dass die Einrichtung 164 Pflegeplätze anbietet. Das Objekt ist langfristig fest vermietet. Nach einem Haltezeitraum sollen das Fondsobjekt oder die  Kommanditanteile an der Objektgesellschaft veräußert und es soll damit eine Wertsteigerung erzielt werden. Weitere Investitionen sind nicht vorgesehen. Die Investition wird durch die Einlage in die Objektgesellschaft nach der geplanten Platzierung des Kommanditkapitals im Jahr 2008 abgeschlossen sein.

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis ab dem 30.09.2033 kündbar.

Marktsituation
Ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung der Pflegevorsorge in der Steiermark sind die Sozialhilfeverbände. Gemeinsam mit dem Land Steiermark haben die Sozialhilfeverbände als Sozialhilfeträger anteilsmäßig die Kosten – u.a. für das Landespflegegeld – zu tragen. In der Steiermark existieren 16 Sozialhilfeverbände und das Sozialamt des Magistrats Graz. In der Steiermark hat das Land grundsätzlich 60% des Aufwandes der Sozialhilfe den Sozialhilfeverbänden und der Stadt Graz zu ersetzen. Die Sozialhilfeverbände und die Stadt Graz haben 40% der Kosten zu tragen. Für die Fondsgesellschaft bedeutet dies, dass die Mietzahlungen der Bewohner einer Pflegeeinrichtung im Bedarfsfall grundsätzlich durch staatliche Unterstützung sichergestellt werden. Die Finanzierung der stationären Betreuung in Alten- und Pflegeheimen erfolgt dergestalt, dass der betreffende Sozialhilfeverband die Kosten des Heimaufenthaltes für seine Bewohner vorfinanziert. Anschließend werden die Aufwendungen durch das Land ersetzt. In den steirischen Alten- und Pflegeheimen sind 20% bis 30% der Bewohner Selbstzahler. 70% bis 80% der Bewohner von Alten- und Pflegeheimen erhalten Unterstützung durch die Sozialhilfe. Aus demographischer Sicht wird die Gesamtbevölkerung bis zum Jahr 2025 stabil bleiben und danach sinken. Die Bevölkerung zwischen 65 und 84 Jahren ist zwischen 2001 und 2008 gestiegen, bleibt bis 2010 stabil und steigt dann an. Ab 2015 steigt dieser Bevölkerungsteil sehr rasch an. In der Steiermark gab es per 01.01.2008 laut den Angaben der Steiermärkischen Landesregierung 194 stationäre Einrichtungen mit 10.764 Betten. In der Stadt Graz bestehen 25 Einrichtungen, wovon 92% privat betrieben werden. Laut Aussendung der Steiermärkischen Landesregierung wurden im Jahr 2006 rund 8.900 Personen in steirischen Pflegeheimen betreut. Ein Viertel der Pflegeheime waren voll belegt, bei weiteren 40% lag die Auslastung bei über 95%.

Herausragende Merkmale
- keine Währungsrisiken durch vollständige Euro-Finanzierung
- sichere Kalkulation und Prognose (kalkuliert mit 1,75% Inflationsrate und einer 6,5%igen Kapitalisierung des Tilgungssurrogates)
- Investition in Immobilien, deren Mieten durch staatliche Regelungen gesichert sind, sofern die jeweiligen Bewohner die Heimentgelte nicht selbst zahlen können
- Investition in einen grundsätzlich konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt
- Der Mietvertrag ist durch Kündigungsverzicht des Mieters für 25 Jahre mit inflationsbedingter Erhöhung der Mietzahlungen fest vereinbart
- Der Mieter hat mit dem Kostenträger eine Vereinbarung abgeschlossen, nach der die Einnahmen des Betreibers für die belegten Betten gesichert sind

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
100% der Einlage zzgl. 5% Agio sind grundsätzlich binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft zu erbringen.

Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein. Auf die Kapitaleinlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben.

Auszahlungen:
Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich.
Auf Grund der Prognose kann für die Jahre 2008 – 2012 eine Ausschüttung von 6,25% p.a., für die Jahre 2013 – 2020 eine Ausschüttung von 7,00% p.a., für die Jahre 2021 – 2024 eine Ausschüttung von 7,50% p.a., für die Jahre 2025 – 2028 eine Ausschüttung von 8,50% p.a für die Jahre 2029 – 2031 eine Ausschüttung von 9,50% p.a. sowie für die Jahre 2032 – 2033 eine Ausschüttung von 11,00% p.a. an den Anleger, bezogen auf seine Beteiligungssumme ohne Agio, geleistet werden. Insgesamt können 194,31% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2033 an Ausschüttungen realisiert werden. Nach Veräußerung der Immobilie sind weitere 230% an Ausschüttungen geplant.

Bei dem prognostizierten wirtschaftlichen Verlauf des Fonds und einem 12,0-fachen Verkaufspreis der Immobilie im Jahr 2033 erzielt der Anleger einen durchschnittlichen Wertzuwachs nach Steuern in Höhe von 9,58% jährlich, jeweils bezogen auf seine Kapitaleinlage inklusive Agio.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.
Die steuerlichen Mietüberschüsse sind uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu.
Sofern ein Anleger, der in Österreich beschränkt steuerpflichtig ist, in Österreich mit allen seinen Einkünften weniger als EUR 2.000 p.a. steuerliche Einkünfte erzielt, fällt wegen des rechnerisch in Höhe von EUR 2.000 geltenden steuerlichen Freibetrages keine Einkommensteuer an, und es ist nach derzeitiger Praxis keine Steuererklärung des Anlegers in Österreich zu erstellen.

Finanzierung
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt EUR 18,392 Mio.
Das einzuwerbende Kommanditkapital beträgt EUR 7,04 Mio. Auf Ebene der Fondsgesellschaft ist kein Fremdkapital vorgesehen. Die Objektgesellschaft hat zur Finanzierung des Objektes einen Darlehensvertrag mit einer österreichischen Bank über ein Langfristdarlehen i.H.v. EUR 11 Mio. abgeschlossen, das zu 90% ausgezahlt wird. Das endfällige Darlehen ist mit einer Festzinsvereinbarung von 4,39% p.a. nominal über eine Laufzeit von 10 Jahren bis 2018 ausgestattet.

Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum 28.02.2009 abgegeben. Sofern der Fonds zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig geschlossen sein sollte, versetzt die IMMAC Immobilienfonds GmbH die Gesellschaft durch Zwischenfinanzierungen in die Lage, alle offenen Beträge zu begleichen.

Gemäß Prognoserechnung wird als Tilgungsersatzleistung für das endfällige Hypothekendarlehen ein fest berechneter Betrag in Höhe von jährlich EUR 154.008 in eine fondsgebundene Rentenversicherung von Canada Life monatlich eingezahlt. Die Rentenversicherung wurde in Euro nach deutschem Recht abgeschlossen. Es handelt sich bei Canada Life um die älteste, seit 1847 bestehende kanadische Lebensversicherung. Canada Life gehört mit einem verwalteten Vermögen von über 80 Mrd. Kanadischen Dollar (CAD) und jährlichen Beitragseinnahmen von über CAD 11 Mrd. zu den führenden Finanzinstituten in Nordamerika. Die Prognose der Kapitalisierung dieser Beitragseinzahlung wird mit 6,5% p.a. angenommen.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
In der obigen Tabelle ist das steuerliche Ergebnis in Österreich dargestellt, da die Besteuerung auf Grund des Doppelbesteuerungsabkommens Österreich-Deutschland Österreich zusteht. In Deutschland sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerfrei. Es findet ab 2009 auch keine Berücksichtigung des Progressionsvorbehalts mehr statt. EU-Rechtsprechung und Pläne der Bundesregierung zielen darauf ab.

Die Auszahlungen für 2008 und 2033 sind zeitanteilig.

Immobilien
Das Investitionsobjekt „Stadtresidenz Graz“ liegt im Stadtbezirk Lend von Graz, nordwestlich des Stadtzentrums. Das mehrstöckige Alten- und Pflegeheim hat eine Nutzfläche von 7.455 Quadratmetern. Das Fondsobjekt steht auf einem 4.906 Quadratmeter großen Grundstück. Die Infrastruktur des Standortes ist aufgrund seiner zentralen Lage umfassend gegeben. Die Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Dienstleistungsunternehmen und Freizeiteinrichtungen sind in fußläufiger Entfernung. Durch das gute Netz der öffentlichen Verkehrsmittel (Busse, Straßenbahnen) sind alle Stadteile von Graz miteinander verbunden.

Das Alten- und Pflegeheim „Stadtresidenz Graz“ verfügt aktuell über eine Pflegeplatzkapazität von 133 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Die Einrichtung wurde 2000 als Neubau errichtet. Das sechsgeschossige Gebäude wird ausschließlich für die stationäre Pflege genutzt, im zweiten Kellergeschoss sind Tiefgaragenstellplätze vorhanden. Mit Abschluss des Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Pflegeplatzkapazität im Fondsobjekt durch Erweiterungs- und Umbaumaßnahmen erhöht wird. Die Bauarbeiten, mit denen 31 neue Pflegeplätze in Einzel- und Doppelzimmern geschaffen werden, sollen vertragsgemäß bis Ende 2009 abgeschlossen sein.

Der Kaufpreis einschließlich Erweiterungsmaßnahmen, Betreiberzuschuss und Maklerprovision für die Immobilie liegt beim 12,54-Fachen der anfänglichen Jahresmiete. Dies entspricht für 164 Pflegeplätze einem durchschnittlichen Erwerbspreis von EUR 85.107 pro Pflegeplatz.
Die Objektgesellschaft hat die Immobilie einschließlich
Grund und Boden zu einem Kaufpreis von EUR 11,11 Mio. zuzüglich österreichischer Umsatzsteuer von dem Eigentümer erworben. Es handelt sich in der Darstellung um den reinen Kaufpreis ohne anschaffungsbedingte Nebenkosten. Der Kaufpreis einschließlich Erweiterungsmaßnahmen, Betreiberzuschuss und Maklerprovision beträgt das 12,54-Fache der anfänglichen Jahresmieteinnahme in Höhe von EUR 1,11 Mio.

Vermietung
Die Einrichtung wird von der HUMANITAS-Stadtresidenz Seniorenheim GmbH & Co KG, Graz, gemietet und betrieben. Der Mietvertrag mit der Betreibergesellschaft des Objektes ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann jeweils mit einer halbjährigen Kündigungsfrist zum 30.06. bzw. 31.12. eines jeden Jahres gekündigt werden. Der Betreiber hat im Mietvertrag auf das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von 25 Jahren verzichtet, so dass das Mietverhältnis aus Sicht der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaft langfristig abgeschlossen ist. Nach Ablauf des Kündigungsverzichtes seitens des Mieters besteht seitens des Mieters eine fünfjährige Verlängerungsoption bezüglich des Mietverhältnisses für das Objekt. Nach Ablauf auch des Verlängerungszeitraumes wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines jeden Halbjahres für beide Vertragsparteien.

Projektdaten zum Immac Pflegezentren Austria I

Name:	"Stadtresidenz Graz"
Typ:	Alten- und Pflegeeinrichtung
Baujahr:	2000
Standort:	Graz/Österreich
Lage:	Das Investitionsobjekt "Stadtresidenz Graz" liegt im Stadtbezirk Lend von Graz, nordwestlich des Stadtzentrums. Das Gebäude umfasst eine Nutzfläche von 7.455m² auf einer Grundstücksfläche von 4.906 m². Die Infrastruktur des Standortes ist auf Grund seiner zentralen Lage umfassend gegeben. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Dienstleistungsunternehmen und Freizeiteinrichtungen sind gut zu erreichen. Durch das gute Netz der öffentlichen Verkehrsmittel (Busse, Straßenbahnen) sind alle Stadteile von Graz miteinander verbunden. Für Besucher und nicht zuletzt für Bewohner stehen Tiefgaragenplätze im Objekt zur Verfügung. Außerdem sind Parkmöglichkeiten im näheren Umfeld der Immobilie in ausreichender Menge vorhanden.
Mietfläche:	7455 m²
Besonderheiten:	Das Alten- und Pflegeheim "Stadtresidenz Graz" verfügt derzeit über eine Gesamtkapazität von 133 vollstationären Pflegeplätzen, eine große Küche, kleinere Verteilerküchen und Aufenthaltsräume, Gemeinschaftsbäder, Therapie- und Funktionsräume, eine Wäscherei sowie eine Cafeteria. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher in ausreichender Zahl zur Verfügung. Des Weiteren ist die Hauptverwaltung der HUMANITAS-Gruppe im Gebäude untergebracht.

Kennzahlen zum Immac Pflegezentren Austria I

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Investitionsplan zum Immac Pflegezentren Austria I

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