Beteiligung Immac Pflegezentren K&S

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Immac Pflegezentren K&S.

Kurzbeschreibung

Im Rahmen des vorliegenden Angebots beteiligt sich der Anleger an der Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren K&S Renditefonds GmbH & Co. KG. Der sich beteiligende Anleger wird Kommanditist dieser Gesellschaft. Der Anleger hat auch die Möglichkeit, sich direkt als Kommanditist (Direktkommanditist) an der Fondsgesellschaft oder unmittelbar über die Treuhandkommanditistin zu beteiligen. Die Fondsgesellschaft investiert in drei bestehende Einrichtungen in Dresden und Wilsdruff im Bundesland Sachsen sowie in Zirndorf im Bundesland Bayern. Die Nettoeinnahmen des Fonds werden für diese Projekte genutzt. Weitere Investitionen sind nicht vorgesehen.

Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Laufzeit dieser Beteiligung endet prognosegemäß nach 15 Jahren. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.05.2024 unkündbar.

Marktsituation
Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann und in dem nach Auffassung von IMMAC noch auf Jahrzehnte ein echtes Wachstum stattfinden wird. Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine besonders hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Das Sozialgesetzbuch (SGB XI) hat diese Förderungswürdigkeit definiert. Dies führt dazu, dass der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Investitionen (bzw. Mieten und Pachten) gedacht ist, vom Staat bzw. den Sozialhilfeträgern dann übernommen wird, wenn der Bewohner selbst sozial schwach wird und diese Kosten nicht mehr tragen kann.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- 100% zuzüglich 5% Agio binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft.
- Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000.
- Die Zeichnungsfrist läuft, vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung durch Vollplatzierung des Kommanditkapitals, bis zum 28.02.2010.

Gemäß der Prognose kann für die Jahre 2009 – 2012 eine Ausschüttung von 6,50% p.a., für die Jahre 2013– 2015 eine Ausschüttung von 7,00% p.a., für die Jahre 2016 – 2020 eine Ausschüttung von 7,50% p.a., und für die Jahre 2021 – 2024 eine Ausschüttung von 8,00% p.a. an die Anleger, bezogen auf ihre Beteiligungssumme ohne Agio, geleistet werden. Die kumulierten Ausschüttungen betragen 116,15%. Dabei ist zu beachten, dass die Ausschüttungen in 2009 und 2024 jeweils pro rata temporis erfolgen. Die Ausschüttungen erfolgen monatlich, erstmals für jeden Gesellschafter im Folgemonat nach der Kapitaleinzahlung, für die Treuhandkommanditisten durch die Fidus Treuhand GmbH bzw. für die Direktkommanditisten durch die Fondsgesellschaft.

Verkauf:
Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilien zum 12,5-Fachen der angenommenen Jahrespacht zum Veräußerungszeitpunkt im Jahr 2024 aus. Dies entspricht einem Veräußerungsgewinn von 127,52% bezogen auf Beteiligungsumme.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Das steuerliche Ergebnis errechnet sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten des jeweiligen Jahres. Dieses steuerliche Ergebnis wird den Kapitalanlegern im Verhältnis ihrer Kapitaleinlagen zueinander zugewiesen. Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die initiale Verlustquote wird im Jahr 2009 und in den Folgejahren die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung mindern. Somit führt der steuerliche Anfangsverlust im Rahmen des Verlustvortrages dazu, dass die laufenden steuerlichen Überschüsse prognosegemäß für die Jahre 2009 bis 2011 keine Steuerbelastung auslösen. Diese setzt gemäß der Prognoserechnung erst mit Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses im Jahr 2012 ein. Initialen Werbungskosten können demnach nicht zur Verlustverrechnung mit anderen Einkunftsarten und Einkunftsquellen herangezogen werden.

Finanzierung
Das vorgesehene Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 32.763.000 . Dieser Betrag wird aus Eigenkapital in Höhe von EUR 14.763.000 (inkl. Agio) und Fremdkapital i. H. v. EUR 18.000.000 finanziert. Das Fremdkapital macht 54,94% der Gesamtinvestition aus. Es wurde finanziert in Form eines Euro-Darlehens mit auf 10 Jahre festgeschriebenem Zinssatz von nominal 3,89% p.a., 90% Auszahlung und anfänglicher annuitätischer Tilgung von 1,75% p.a. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beträgt der Anschlusszinssatz 5,0% p.a. auf die dann bestehende Darlehensschuld.
Bezüglich des einzuwerbenden Kommanditkapitals hat die Fondsgesellschaft mit der IMMAC Immobilienfonds GmbH einen Schließungsgarantievertrag abgeschlossen.

Immobilien
Die Fondsgesellschaft hat die Immobilien, namentlich „Seniorenresidenz Dresden“, „Seniorenresidenz Wilsdruff“ und „Seniorenresidenz Zirndorf“ einschließlich Grund und Boden zu einem Kaufpreis von insgesamt EUR 25.250.000 (Objekt in Dresden EUR 9.384.000, Objekt in Wilsdruff EUR 5.829.000, Objekt in Zirndorf EUR 10.037.000) von den Eigentümern erworben. Die Kaufpreise betragen durchschnittlich das 12,77-Fache der anfänglichen Jahrespachteinnahmen der Objekte in Höhe von EUR 1.977.000.

Das Alten- und Pflegeheim "Seniorenresidenz Dresden" in der Dresdener Neustadt verfügt über eine Gesamtkapazität von 141 vollstationären Pflegeplätzen. Das fünfgeschossige Haus wurde als Neubau in Betrieb genommen. Alle Bewohnerzimmer verfügen über eigene Nasszellen, die barrierefrei und behindertengerecht gebaut sind. Die Ausstattung des Gebäudes ist hochwertig.

Die Pflegeeinrichtung "Seniorenresidenz Wilsdruff“ in Wilsdruff verfügt über eine Gesamtkapazität von 97 vollstationären Pflegeplätzen. Die hochwertige Ausstattung des am 01.10.2008 eröffneten Hauses zeigt sich im gesamten Objektbereich. Alle Bewohnerzimmer sind mit einer eigenen barrierefreien und behindertengeeigneten Nasszelle ausgestattet. Das Objekt verfügt über eine eigene Küche und Wäscherei. Die Aufenthaltsbereiche sind großflächig. Neben dem mit Hochbeeten ansprechend angelegten Garten ist ein größerer Außenbalkon Treffpunkt für die Bewohner. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher zur Verfügung.

Die Alten- und Pflegeeinrichtung "Seniorenresidenz Zirndorf" in Zirndorf wurde am 01.04.2009 fertig gestellt und verfügt über eine Gesamtkapazität von 145 vollstationären Pflegeplätzen. Die hochwertige Ausstattung zeigt sich auch bei dieser Pflegeeinrichtung. Die Bewohnerzimmer sind gleichfalls großzügig geschnitten und verfügen jeweils über eigene Nasszellen, die ebenfalls barrierefrei und behindertengerecht sind. Die Außenanlagen sind bereits vollständig fertig gestellt und gefällig angelegt. Parkplätze stehen im Außenbereich zur Verfügung.

Vermietung
Pächterin der Objekte ist die K&S Dr. Krantz Sozialbau und Betreuung GmbH & Co. KG, Sottrum. Die Pachtverträge mit der Betreibergesellschaft sind für jeweils 20 Jahre abgeschlossen zuzüglich zwei fünfjähriger Verlängerungsoptionen seitens des Pächters. Nach Ablauf der Festlaufzeit (Grundpachtzeit) bzw. nach Ablauf des ersten oder des zweiten Verlängerungszeitraumes verlängern sich die Verträge auf unbestimmte Zeit und sind mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die Verlängerungsoption nicht ausgeübt wird, bzw. eines jeweiligen Verlängerungszeitraumes für jede der Vertragsparteien kündbar. Die Pacht wird alle drei Jahre zu fixen Terminen verändert, erstmalig zum 01.06.2012. Die Höhe der Veränderung ist abhängig von der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes.

Projektdaten zum Immac Pflegezentren K&S

Hauptmieter:	Die 1981 gegründete K&S Unternehmensgruppe ist nach eigenen Angaben einer der führenden Anbieter von Bau und Betrieb von Sozialimmobilien in Deutschland. Als Investor, Planer und Betreiber von Seniorenwohnanlagen und -pflegeheimen sowie Reha-Kliniken, Kindergärten und anderen Einrichtungen bietet die K&S Gruppe seit vielen Jahren Dienstleistungen von höchster Qualität. Den Kern der Unternehmensgruppe bildet das Familienunternehmen K&S-Dr. Krantz Sozialbau und Betreuung GmbH & Co. KG. In über 75 Betriebsstätten in fast allen Bundesländern werden in den Einrichtungen mehr als 8.000 Wohn- und Pflegeplätze betrieben. Innerhalb der Unternehmensgruppe sind etwa 1.600 qualifizierte Mitarbeiter beschäftigt. Es liegen bankenübliche Bonitätsunterlagen zu den Gesellschaften der Unternehmensgruppe vor. Die aktuellen betriebswirtschaftlichen Kennzahlen der Gesellschaften belegen die erfolgreiche Führung der Unternehmensgruppe. Dies wird auch durch die Bewertung einer renommierten Wirtschaftsagentur vom 16.03.2009 bestätigt, die den Betreiber K&S Dr. Krantz Sozialbau und Betreuung GmbH & Co. KG mit einem Bonitätsindex von 171 bewertet. Dieser standardisierte Index dient der Beurteilung der erwarteten zukünftigen Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens und gibt die Einschätzung des Bonitätsrisikos wieder. Der von der Wirtschaftsagentur für das Unternehmen vergebene Indexwert zählt zu dem Bereich „sehr gute Bonität“ (150 bis 200).
Typ:	Pflegezentren
Vermietungsstand:	100% vermietet

Kennzahlen zum Immac Pflegezentren K&S

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Investitionsplan zum Immac Pflegezentren K&S

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