Beteiligung Immac Pflegezentrum Grömitz

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Immac Pflegezentrum Grömitz.

Kurzbeschreibung

Im Rahmen des vorliegenden Investitionsplanes beteiligt sich der Anleger an der Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentrum Grömitz Renditefonds GmbH & Co. KG.  Der Anleger kann der Kommanditgesellschaft als Treugeber über die Fidus Treuhand GmbH im Rahmen eines Treuhandvertrages oder als Direktkommanditist mit Eintragung in das Handelsregister beitreten.

Die Fondsgesellschaft ist Eigentümerin der Pflegeeinrichtung in Grömitz. Pächterin des Objektes ist die CURATA Seniorenresidenz Grömitzer Höhe GmbH, Grömitz, ein Unternehmen der CURATA Gruppe. Das Objekt wurde mit Kaufvertrag am 23.12.2008 von dem bisherigen Eigentümer erworben. Der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten ist der 01.02.2009. Das Alten- und Pflegeheim wird ebenfalls mit Wirkung zum 01.02.2009 mit einem Pachtvertrag über 25 Jahre an die CURATA Seniorenresidenz Grömitzer Höhe GmbH verpachtet, welche zur CURATA Unternehmensgruppe gehört. Zur CURATA Unternehmensgruppe zählen Ende 2008 deutschlandweit 15 Pflegeeinrichtungen. 

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die prognostizierte Laufzeit beträgt 15 Jahre. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.01.2024 unkündbar.

Marktsituation
Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine besonders hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Das Sozialgesetzbuch hat diese Förderungswürdigkeit definiert. Dies führt dazu, dass der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Investitionen (bzw. Mieten und Pachten) gedacht ist, vom Staat bzw. den Sozialhilfeträgern dann übernommen wird, wenn der Bewohner selbst sozial schwach wird und diese Kosten nicht mehr tragen kann. Für die Fondsgesellschaft bedeutet dies, dass die Mietzahlungen der Bewohner einer Pflegeeinrichtung im Bedarfsfall grundsätzlich durch staatliche Unterstützung sichergestellt sind.

Herausragende Merkmale
- keine Währungsrisiken durch vollständige Euro-Finanzierung
- sichere Kalkulation und Prognose (kalkuliert mit 1,75% Inflationsrate und einer 2,0%igen anfänglichen Tilgung des Fremdkapitals)
- Investition in eine Immobilie, deren Miete (Pflegebereich) durch staatliche Regelungen gesichert ist
- Investition in einen grundsätzlich konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
100% plus 5% Agio innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Beitrittsannahme.
Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein.

Ausschüttung:
Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich. Gemäß der Prognoserechnung betragen die Ausschüttung anfänglich 6,75% p.a. und steigen auf 8,0% p.a. der Beteiligungssumme an. Die Gesamtausschüttungen betragen über 15 Jahre 110%.

Verkauf:
Es wird unterstellt, dass das Objekt im Jahr 2024 veräußert wird. Der Verkaufspreis wird mit dem 12,3-Fachen der angenommenen Jahrespacht im Jahr 2024 angesetzt. Für die Anleger ergibt sich dadurch ein Veräußerungsgewinn von 132% bezogen auf ihre Beteiligungssumme.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Steuersubjekt für die Einkommensteuer ist nicht die Gesellschaft, sondern der einzelne Anleger. Dieser erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bzw. aus Kapitalvermögen, sofern die Beteiligung an der Gesellschaft im Privatvermögen gehalten wird. Sollte das Halten der Beteiligung ausnahmsweise betrieblich bedingt sein, so lägen für diesen Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Seit dem 01.01.2009 unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen grundsätzlich einer pauschalen Abgeltungsteuer von 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Für Veräußerungen gilt: Sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird, unterliegt eine Veräußerung des Gesellschaftsanteils nach der derzeitigen Rechtslage grundsätzlich nicht der Besteuerung, da ein Vorgang auf der Vermögensebene angenommen wird. Für die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus Immobilien bleibt es bei den bestehenden Regelungen. Die Spekulationsfrist für Immobilien ist bei zehn Jahren geblieben.

Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 19.360.000. Die Fondsgesellschaft hat zur Finanzierung des Objektes einen Darlehensvertrag mit einer deutschen Bank über ein Langfristdarlehen i.H.v. EUR 10.800.000 abgeschlossen, das zu 90% ausgezahlt wird. Das Darlehen ist mit einer Festzinsvereinbarung von 3,46% p.a. nominal über eine Laufzeit von 10 Jahren bis Ende Januar 2019 ausgestattet. Das Darlehen ist annuitätisch in Höhe von anfänglich 2,0% des Darlehensbetrages p.a. zu tilgen.
Der Eigenkapitalanteil beträgt EUR 8.560.000. Für das einzuwerbende Eigenkapital hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Platzierungsgarantie
zum 31.10.2009 abgegeben.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Folgende Annahmen liegen der Prognoserechnung zu Grunde:
- Auszahlungen für 2009 und 2024 sind jeweils zeitanteilig
- Anfängliche Verluste iHv 10,57% wurden vorgetragen
- durchschnittliche Inflationsrate von 1,75% p.a.
- die Pacht steigt gemäß den Indexierungsregelungen des Pachtvertrages
- die Immobilie wird zum 12,3-Fachen der angenommenen Jahrespacht im Jahr 2024 veräußert und der Fonds im Jahr 2024 liquidiert

Immobilien
Das Ostseeheilbad Grömitz mit rund 7.700 Einwohnern liegt in Schleswig-Holstein auf halber Strecke zwischen der Hansestadt Lübeck und der Ostsee-Ferieninsel Fehmarn. Die Stadt Grömitz ist durch die Bundesautobahn A1 gut angebunden. Die Hansestadt Lübeck ist in einer guten halben Stunde zu erreichen, die Millionenstadt Hamburg in etwas mehr als einer Stunde. Das Investitionsobjekt liegt südlich vom Ortszentrum. Der Ostseestrand ist nur rund 600 Meter von der Einrichtung entfernt. Die Geschäfte des täglichen Bedarfs wie auch Arztpraxen und Apotheke befinden sich somit in relativ geringer Entfernung. Die Bewohner gelangen mit einem hauseigenen Shuttle-Service in das Ortszentrum und können dort die Geschäfte des täglichen Bedarfs erledigen.

Vermietung
Der Pachtvertrag mit der Betreibergesellschaft CURATA Seniorenresidenz Grömitzer Höhe GmbH ist für 25 Jahre abgeschlossen zuzüglich einer fünfjährigen Verlängerungsoption seitens des Pächters. Der Pachtvertrag ist für 25 Jahre mit inflationsbedingter Erhöhung der Pachtzahlung fest vereinbart. Die
Refinanzierung der Pachteinnahmen ist gesetzlich geregelt.

Projektdaten zum Immac Pflegezentrum Grömitz

Standort:	Die Einrichtung verfügt über eine Gesamtkapazität von 112 vollstationären Pflegeplätzen sowie 61 Appartements für Betreutes Wohnen. Das viergeschossige Gebäude wurde 1999 als Neubau fertig gestellt. Alle Bewohnerzimmer des Pflegebereiches verfügen jeweils über eigene Nasszellen, die barrierefrei und behindertengerecht gebaut sind. Außerdem gehört zu allen Zimmern eine Terrasse bzw. ein Balkon. Die großzügigen Appartements für Betreutes Wohnen sind mit eigener Küche, barrierefreiem und behindertengerechtem Bad sowie Terrasse oder Balkon ausgestattet. Außerdem gehört zu jedem Appartement ein separater Abstellraum. Den Bewohnern der Appartements steht zusätzlich ein eigener Wellness-Bereich zur Verfügung.
Hauptmieter:	Der Pachtvertrag mit der Betreibergesellschaft CURATA Seniorenresidenz Grömitzer Höhe GmbH ist für 25 Jahre abgeschlossen zuzüglich einer fünfjährigen Verlängerungsoption seitens des Pächters. Nach Ablauf der Festlaufzeit bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten für jede der Vertragsparteien. Zur CURATA Unternehmensgruppe zählen Ende 2008 deutschlandweit 15 Pflegeeinrichtungen.
Lage:	Das Ostseeheilbad Grömitz mit rund 7.700 Einwohnern liegt in Schleswig-Holstein auf halber Strecke zwischen der Hansestadt Lübeck und der Ostsee-Ferieninsel Fehmarn. Die Stadt Grömitz ist durch die Bundesautobahn A1 gut angebunden. Die Hansestadt Lübeck ist in einer guten halben Stunde zu erreichen, die Millionenstadt Hamburg in etwas mehr als einer Stunde. Das Investitionsobjekt liegt südlich vom Ortszentrum. Der Ostseestrand ist nur rund 600 Meter von der Einrichtung entfernt. Die Geschäfte des täglichen Bedarfs wie auch Arztpraxen und Apotheke befinden sich somit in relativ geringen Entfernungen.
Mietfläche:	9.944 Quadratmeter Nutzfläche

Kennzahlen zum Immac Pflegezentrum Grömitz

Derzeit liegen noch keine Kennzahlen zu dieser Beteiligung vor.

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Investitionsplan zum Immac Pflegezentrum Grömitz

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