Beteiligung Wölbern Invest Wölbern Holland 65

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Wölbern Invest Wölbern Holland 65.

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Angebot bietet dem Anleger die Möglichkeit zur Beteiligung an der noch zu gründenden Fondsgesellschaft Fünfundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG. Zur Erreichung des vorgesehenen Kommanditkapitals in Höhe von EUR 44 Mio. wird Anlegern die Möglichkeit geboten, sich unmittelbar oder mittelbar über die Wölbern Treuhand AG als Treuhänderin an der Fondsgesellschaft zu beteiligen.

 Die Fondsgesellschaft investiert in ein Bürogebäude in Zaandam, das durch seine unmittelbare Nähe zu Amsterdam national wie auch international hervorragend angebunden ist. Mieter der Immobilie ist Koninklijke Ahold N.V. und Albert Heijn B.V., einer der weltweit größten Betreiber von Supermarktketten. Der Anleger erhält laufende Ausschüttungen basierend auf den Mieteinnahmen sowie dem Verkauf der Immobilie.

 Die prognostizierte Laufzeit beträgt rund 11 Jahre. Die Fondsgesellschaft wird auf unbestimmte Zeit errichtet. Das Gesellschaftsverhältnis kann mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres, frühestens jedoch zum 31.12.2019, gekündigt werden.

Marktsituation
Mit dem Rotterdamer Hafen und dem Flughafen Schiphol in Amsterdam verfügen die Niederlande über zwei der weltweit größten Umschlagplätze und damit über eine sehr enge Anbindung an europäische und interkontinentale Märkte. Traditionell liegen deswegen die Stärken der niederländischen Wirtschaft im Handel und im Vertrieb und dies sehr erfolgreich. So lag das BIP pro Kopf im Jahr 2006 weit über EU-Durchschnitt, eine Tatsache, die sich positiv auf die Kaufkraft im Land auswirkt. Darüber hinaus zählen die Niederlande zu den weltweit besten vernetzten Ländern. Modernste IT- und Kommunikationstechnologie gehören hier zum Standard. Auch der Immobilienmarkt profitiert von der positiven konjunkturellen Lage des Landes. Im Jahr 2006 wurde mit einem Immobilientransaktionsvolumen von EUR 11,1 Mrd. ein neuer Rekord verzeichnet. Die Niederlande sind damit die Nummer fünf in Europa.

Die Nachfrage nach Büroflächen aufseiten der Nutzer bleibt – getrieben durch das starke Wirtschaftswachstum – weiterhin auf einem hohen Niveau. In 2007 wurden insgesamt 2,3 Mio. Quadratmeter vermietet, was ungefähr dem Umsatz in 2006 entspricht. Der Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag bei ca. 1,85 Mio. Quadratmeter pro Jahr.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlungen:
- 100% zuzüglich 5% Agio innerhalb von 10 Tagen nach Annahmebestätigung durch die Treuhänderin.

Die Mindestzeichnungssumme beträgt EUR 15.000. Höhere Beträge sollten ohne Rest durch 5.000 teilbar sein.


Die prognostizierten Ausschüttungen betragen für das Geschäftsjahr 2009 anfänglich 6,50% bis auf 7,00% p. a. ab 2017 ansteigend. Die Zeichnungssumme wird zeitanteilig ab Beitritt und Zahlungseingang bei der Fondsgesellschaft, frühestens ab 01.11.2008 bis 28.02.2009 mit 4,5% p. a. vergütet. Diese Vergütung wird mit der anteiligen Auszahlung für 2009 in 2010 ausgezahlt.

Verkaufspreise von Immobilien werden üblicherweise als Vielfaches der Nettojahresmiete dargestellt. Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise nach einer Laufzeit von rund 11 Jahren bei Mietvervielfältigern zwischen 13,62 und 15,62. Basis ist die für Anfang 2020 angenommene Jahresmiete. Bei einem mittleren Verkaufsfaktor von 14,62 beträgt der Verkaufserlöß 85,5% des Eigenkapitals. Die kumulierten Ausschüttungen betragen in diesem Fall 158,5%.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft berücksichtigt das deutsch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit gültigen Fassung. Unter den prospektierten Bedingungen ist die Ertragsbesteuerung in den Niederlanden verhältnismäßig gering. Die Anleger sind grundsätzlich verpflichtet, jährlich Steuererklärungen in den Niederlanden abzugeben, in denen die auf sie entfallenden Einkünfte erklärt werden. In Deutschland unterliegen die Mieterträge lediglich dem Progressionsvorbehalt, nur die von der Gesellschaft erzielten Zinseinnahmen unterliegen dem deutschen Besteuerungsrecht. Diese unterliegen ab 01.01.2009 der Abgeltungssteuer.

Finanzierung
Das vorgesehene Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 93 Mio. Dieser Betrag wird aus Eigenkapital in Höhe von EUR 46,2 Mio. (inklusive 5% Agio) und Fremdkapital in Höhe von EUR 46,8 Mio. finanziert. Die Fremdkapitalquote beträgt somit 50,32%. Die Zinsen wurden durch einen Swapvertrag vom 15.08.2008 bis zum 29.03.2019 gesichert. Der nominale Zinssatz beträgt bis zum 31.12.2013 4,50%, danach bis zum 29.03.2019 5,25 %. Das Ende der Zinsbindungsfrist am 29.03.2019 entspricht dem Ende der Darlehenslaufzeit. Die Tilgung des Darlehens beginnt ab 01.10.2009 und erfolgt mit 0,75 % und ab 01.01.2014 mit 1,00% jährlich.

Immobilien
Die Stadt Zaandam gehört zur Provinz Noord-Holland und ist die Hauptstadt der Gemeinde Zaanstad. Insgesamt verfügt Zaandam über einen Bürobestand von ca. 224.400 m². Dies stellt ein Wachstum von ca. 5% seit 2003 dar. Die größte Büroagglomeration befindet sich direkt im Bahnhofsgebiet von Zaandam. Die größten Büronutzer dort sind Rabobank, Ahold/ Albert Heijn, DHV und GTI Suez.

Das Bürogebäude Provincialeweg 11 in Zaandam befindet sich westlich des Zentrums von Zaandam mit hervorragender Anbindung an das Straßennetz wie auch an die öffentlichen Verkehrsmittel. Das Gebäude wurde 1996 erbaut und besteht aus 4 Gebäudeteilen (A, B, C und D). Der Gebäudeteil D gehört nicht mit zum Kaufgegenstand. Jeder der Gebäudeteile hat seine eigene Struktur und kann auch unabhängig von den anderen betrieben werden. Insgesamt verfügt das Gebäude über 29.124 m² vermietbare Fläche und 388 Parkplätze, die sowohl im Untergeschoss als auch hinter dem Gebäude auf dem Grundstück gelegen sind. Alle Gebäudeteile haben ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss und ein Staffelgeschoss für die Technikflächen. Teil A besteht aus fünf Obergeschossen, Teil B aus neun und Teil C aus sechs Obergeschossen. Das Atrium in Teil B stellt den repräsentativen Haupteingang dar. Durch die Unterteilung in Einzelgebäude ist der gesamte Komplex hervorragend teilbar und auch kleinteilig zu vermieten. Die Mieterausbauten haben einen hohen Standard. Insbesondere das Atrium, die öffentlichen Flächen, die Managementbereiche und das Restaurant sind besonders gut ausgestattet, d.h. es wurden hochwertigen Materialien verarbeitet.

Der Kaufpreis der Immobilie beträgt EUR 75.782.608. Der Kaufpreis wurde laut unabhängigem Gutachter CB Richard Ellis für marktgerecht erklärt.

Vermietung
Mieter des gesamten Gebäudes sind sowohl Koninklijke Ahold N.V. als auch Albert Heijn B.V. Die Koninklijke Ahold N.V. ist einer der weltweit größten Betreiber von Supermarktketten und als Aktiengesellschaft an der Amsterdamer Börse (im Amsterdamer Exchange Index AEX), der Frankfurter Börse wie auch an der New York Stock Exchange gelistet. Der Mietvertrag mit Ahold und Albert Heijn wurde 1996 für 27,5 Jahre abgeschlossen und läuft heute noch gut 15 Jahre bis zum 31. Dezember 2023. Sofern der Mietvertrag vom Mieter nicht unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von komfortablen 36 Monaten vor Ablauf der Frist bei der Vermieterin gekündigt wird, verlängert sich der Mietvertrag unter denselben Bedingungen und Bestimmungen je um ein weiteres Jahr. Die renommierte Ratingagentur Dun & Bradstreet Inc. hat sowohl Ahold N.V. als auch Albert Heijn B.V. mit einer Risikoklassifizierung von 1 („hervorragend“) bewertet. Die Fondsgesellschaft wird voraussichtlich am 01.03.2009 als Vermieterin in den Mietvertrag eintreten. Zum Übergabezeitpunkt wird die Miete sowohl für die Bürofläche als auch für die Parkplätze insgesamt EUR 5.183.530 betragen. Diese Miete wird jährlich zum 01.07. jedes Jahres auf Basis des niederländischen Verbraucherpreisindexes (CPI) angepasst. Die Miete wird quartalsweise im Voraus gezahlt. Im Rahmen des Mietvertrages mit dem Mieter Ahold N.V./ Albert Heijn B.V. ist geregelt, dass der Mieter sämtliche Kosten der Objektinstandhaltung, Reparaturkosten und sämtliche sonstigen anfallenden Nebenkosten zu tragen hat.

Projektdaten zum Wölbern Invest Wölbern Holland 65

Name:	Bürogebäude Provincialeweg 11
Baujahr:	1996
Standort:	Zaandam, NL
Lage:	Das Bürogebäude Provincialeweg 11 in Zaandam befindet sich westlich des Zentrums von Zaandam mit hervorragender Anbindung an das Straßennetz wie auch an die öffentlichen Verkehrsmittel. Der fußläufig in wenigen Minuten erreichbare Bahnhof stellt eine Verbindung mit dem Amsterdamer Hauptbahnhof innerhalb von 14 Minuten her. Der Flughafen Schiphol ist nur ca. 20–25 Minuten entfernt. Von hier aus sind alle anderen Ziele national wie auch international erreichbar. Durch die Lage direkt am Provincialeweg ist das Gebäude auch an den Individualverkehr sehr gut angebunden. Der Provincialeweg verbindet Zaandam direkt mit der A7 (Groningen-Zaanstadt), der A8 und der A10 (Ringautobahn um Amsterdam). So ist auch Amsterdam in nur wenigen Minuten erreichbar.
Mietfläche:	29.124 Quadratmeter
Hauptmieter:	Mieter des gesamten Gebäudes sind sowohl Koninklijke Ahold N.V. als auch Albert Heijn B.V. Die Koninklijke Ahold N.V. ist einer der weltweit größten Betreiber von Supermarktketten. Der Mietvertrag mit Ahold und Albert Heijn wurde 1996 für 27,5 Jahre abgeschlossen und läuft heute noch gut 15 Jahre bis zum 31. Dezember 2023. Sofern der Mietvertrag vom Mieter nicht unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von komfortablen 36 Monaten vor Ablauf der Frist bei der Vermieterin gekündigt wird, verlängert sich der Mietvertrag unter denselben Bedingungen und Bestimmungen je um ein weiteres Jahr.
Besonderheiten:	Hervorzuheben ist die sehr eigentümerfreundliche Ausgestaltung des Mietvertrages als triple net Mietvertrag. Demzufolge werden alle mit der Nutzung des Gebäudes und des Grundstückes verbundenen Kosten vom Mieter getragen, sogar strukturelle Schäden gehen nicht zulasten des Eigentümers.

Kennzahlen zum Wölbern Invest Wölbern Holland 65

Derzeit liegen noch keine Kennzahlen zu dieser Beteiligung vor.

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Investitionsplan zum Wölbern Invest Wölbern Holland 65

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