Beteiligung UST XXI New Jersey, Ltd.

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum UST XXI New Jersey, Ltd..

Kurzbeschreibung

Anleger können sich unmittelbar an dem geschlossenen US-Immobilienfonds UST XXI NEW JERSEY, LTD. (Fondsgesellschaft) beteiligen. Die Fondsgesellschaft investiert gemeinsam mit amerikanischen Partnern in fünf unbebaute Grundstücke in New Jersey. Auf diesen Grundstücken sollen Eigentumswohnungen, Penthäuser und Stadthäuser errichtet werden, die nach etwa fünf Jahren veräußert werden sollen.

Die UST XXI ist eine US-amerikanische Limited Partnership (vergleichbar einer deutschen Kommanditgesellschaft). Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt ihrem General Partner, der WELP NEW JERSEY, LLC (GPF). Zudem ist der GPF der einzig persönlich haftende Gesellschafter der Fondsgesellschaft. Der GPF hat eine Einlage in Höhe von USD 2,8 Mio. in die Fondsgesellschaft geleistet.

Die Fondsgesellschaft investiert gemeinsam mit Lennart Port Imperial South, LLC alleine (ursprünglich waren Lennar HW Scala Port Imperial South, LLC und Lennar Imperial Holdings Limited Partnership die „amerikanischer Partner“ vor Ort) in die UST LENNAR HW SCALA PIS JOINT VENTURE, L.P. (Muttergesellschaft). Der amerikanische Partner ist an dem Gesellschaftskapital der Muttergesellschaft in Höhe von insgesamt 50% als Limited Partner beteiligt. Zudem ist eine initiatornahe Gesellschaft, die UST New Jersey Corporation mit 3% als General Partner an der Muttergesellschaft beteiligt.

Das operative Geschäft der Muttergesellschaft (zusammengefasst: die Durchführung der gesamten Projektentwicklung und der spätere Abverkauf von Wohneinheiten) wird durch den hiermit beauftragten Manager (LENNAR PIS MANAGEMENT COMPANY, LLC) durchgeführt.

Die Muttergesellschaft hält (unmittelbar als Limited Partner bzw. mittelbar als Eigentümer der jeweiligen General Partner-Gesellschaft) 100% der Anteile an fünf Objektgesellschaften (ebenfalls Limited Partnerships), die Eigentümer (jeweils von Teilen) der Immobilie sind.

Sicherheiten im Überblick:

- auf Ebene der Fondsgesellschaft generelle vorrangige Kapitalrückführung an die Anleger vor der Kapitalrückführung an den General Partner

- auf Ebene der Muttergesellschaft generelle vorrangige Kapitalrückführung und vorrangige Erfüllung sämtlicher Ausschüttungsansprüche der Fondsgesellschaft vor der Kapitalrückführung und der Erfüllung der Ausschüttungsansprüche des nachrangigen amerikanischen Partners

Die Laufzeit des Fonds soll grundsätzlich bis zum 1. Januar 2014 im Rahmen des Rückkaufs der Anteile der Fondsgesellschaft an der Muttergesellschaft enden. Dieser Rückkauf und damit die tatsächliche Kapitalrückführung können jedoch auch erst zu einem Zeitpunkt vorgenommen werden, was insbesondere davon abhängt, ob die Fondsgesellschaft ihre sämtlichen für den Rückkauf notwendigen Ausschüttungen erhalten hat, die sie wiederum nur erhalten kann, wenn auf Ebene der Muttergesellschaft die benötigte Liquidität vorhanden ist. Der einzelne Anleger kann seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft, die eine grundsätzliche Laufzeit von 40 Jahren und 6 Monaten hat, nicht kündigen.

Marktsituation
Der US-Wohnimmobilienmarkt hat einen Bestand von rund 130 Mio. Wohneinheiten (Häuser, Apartments, Eigentumswohnungen etc.). Zwischen den 60er und 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts lag die Wohneigentumsquote in den USA bei zwischen 62% und 66% und ist im Zuge der massiven Leitzinssenkungen der amerikanischen Notenbank zu Beginn dieses Jahrzehnts auf zuletzt rund 69% angestiegen. Im Vergleich mit Deutschland (Wohneigentumsquote 43%) liegt die Wohneigentumsquote in den USA damit deutlich höher.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlungen:
100% zuzüglich 5% Agio nach Annahme

Die Mindestzeichnungssumme beträgt USD 30.000. Höhere Beträge müssen durch USD 5.000 teilbar sein.

Auszahlungen:
Die Ausschüttungen der Fondsgesellschaft an die Anleger sind hinsichtlich ihrer Höhe und hinsichtlich der Zeitpunkte nicht prognostizierbar. Gemäß dem Gesellschaftsvertrag der Muttergesellschaft haben die Fondsgesellschaft und der General Partner der Muttergesellschaft vorrangig Anspruch auf Kapitalrückführung und eine Ausschüttungs-Rendite in Höhe von 15% p. a. des in der Muttergesellschaft eingebrachten Kapitals (nach IRR *) bevor der amerikanische Partner einen Kapitalrückfluss und/oder eine Rendite auf seine 50%-ige Beteiligung erzielen kann.

Die Fondsgesellschaft scheidet aus der Muttergesellschaft zu dem Zeitpunkt aus, so bald die Fondsgesellschaft die oben genannte Kapitalrückführung zuzüglich der Ausschüttungs-Rendite in Höhe von 15% p.a. (IRR *) zuzüglich einer Zahlung in Höhe von 14% der ursprünglichen Kapitaleinlage erhalten hat. Je nach Dauer der Beteiligung und der Zeitpunkte der Kapitalrückflüsse bzw. Ergebniszuweisungen ergeben sich hierdurch unterschiedliche Ergebnisse für die Anleger.

Sollte die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Muttergesellschaft beispielsweise am 1. Januar 2014 enden, ergibt sich für einen am 1. Januar 2009 beigetretenen Anleger eine Gesamtausschüttung in Höhe von rund 174,8%.

* Die IRR (Internal Rate of Return) ist der konstante Durchschnittszins einer Investition in einer bestimmten Betrachtungsperiode, mit welchem das Anfangskapital und jeder Geldfluss vom Zeitpunkt des Auftretens bis zum Ende der Betrachtungsperiode aufgezinst werden. Die an dieser Stelle verwendete Bezeichnung IRR ist eine vertraglich vereinbarte Zielrendite und keine tatsächliche Verzinsung der Beteiligung.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die laufenden Ergebnisse sowie Veräußerungsgewinne sind gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen USA/Deutschland grundsätzlich in den USA zu versteuern und unterliegen in Deutschland dem so genannten Progressionsvorbehalt. Die Anleger profitieren von den in den USA geltenden Steuerfreibeträgen (für das Jahr 2008 betragen diese jeweils USD 3.500) und den relativ niedrigen Steuersätzen. Der Progressionsvorbehalt kann in Deutschland zu einer Erhöhung des persönlichen Steuersatzes des einzelnen Anlegers führen, der auf das in Deutschland steuerpflichtige Einkommen anzuwenden ist.

Finanzierung
Ebene Fondsgesellschaft:
Die Summe der zur Zeichnung durch Anleger angebotenen Kapitaleinlagen beträgt maximal USD 90,6 Mio. Hinzu kommt die Einlage des General Partners GPF in Höhe von USD 2,8 Mio. Die Fondsgesellschaft hat keine Fremdmittel aufgenommen. Die Einlage der Fondsgesellschaft in die Muttergesellschaft wurde zunächst mittels eines Darlehens teilweise zwischenfinanziert, um den Erwerb der unbebauten Grundstücke bereits vor Platzierung des Fonds zu ermöglichen.
Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft Für US-Immobilienfonds mbH und die HSH EQUITYPARTNERS GmbH garantieren gegenüber der Fondsgesellschaft die Platzierung von Limited Partner Kapital in der Höhe, die notwendig ist, um sämtliche Ansprüche aus einem Eigenkapital-Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von USD 60 Mio. zu befriedigen.

Ebene der Muttergesellschaft:
Zum Closing betrugen die Bar-Kapitaleinzahlungen in die Muttergesellschaft USD 75 Mio. Davon hat die Fondsgesellschaft USD 70,5 Mio. und der General Partner der Muttergesellschaft USD 4,5 Mio. erbracht. Der amerikanische Partner hat insgesamt Sacheinlagen erbracht, die mit USD 75 Mio. bewertet wurden (in Form der Grundstücke). Die Gesellschafter der Muttergesellschaft haben darüber hinaus bis spätestens zum 30. April 2009 die Verpflichtung, weitere Kapitaleinlagen in Höhe von bis zu USD 20 Mio. im Verhältnis ihrer Beteiligung in bar einzuzahlen. Der General Partner der Muttergesellschaft hat die Möglichkeit, diese Summe zu reduzieren bzw. die Gesellschafter ganz von dieser Verpflichtung zu entbinden. Sollten darüber hinaus Eigenkapitalmittel notwendig sein, haben diese Mittel der amerikanische Partner aufzubringen.

Immobilien
Der amerikanische Partner (und Vorgängerunternehmen) haben seit dem Jahr 2005 in mehreren Schritten insgesamt fünf Grundstücke mit einer Fläche von rund 38.500 Quadratmeter zum Zwecke der Bebauung mit Wohn- und Einzelhandelsimmobilien erworben. Die Erwerbskosten dieser Grundstücke betrugen mehr als USD 147,6 Mio. Weitere Kosten für Erschließungsmaßnahmen, Planungen etc. der Grundstücke haben bisher rund USD 16,5 Mio. betragen. Insgesamt sind somit Kosten in Höhe von mehr als USD 164,1 Mio. angefallen.

Bei dem Immobilienobjekt handelt es sich um insgesamt fünf aneinander grenzende Grundstücke in Weehawken, Hudson County, New Jersey. Die Grundstücke befinden sich unmittelbar am Ufer des Hudson Rivers mit unverbaubarem Blick auf Manhattan. Das nördliche Grundstück grenzt an die Anlegestelle einer Fähre an, die Weehawken und die umliegende Region auf dem Wasserweg mit Manhattan verbindet. Die Transferzeit nach Manhattan (39ste Straße) beträgt ca. 7 Minuten. Es ist geplant, dass die Muttergesellschaft die Bebauung der Grundstücke mit Wohnimmobilien vornimmt und die errichteten Eigentumswohnungen, Penthäuser und Stadthäuser sodann veräußert. Die vertraglichen Vereinbarungen sehen die Möglichkeit vor, insgesamt bis zu 710 solcher Wohneinheiten im oberen Preissegment auf den erworbenen Grundstücken zu errichten. Ein Spa-Bereich mit Pool und Fitness-Center sowie Tiefgaragenplätze, Einzelhandelsflächen u.ä. sollen das Angebot abrunden. Insbesondere sollen durch diese Wohneinheiten solche Interessenten angesprochen werden, denen Eigentumswohnungen in Manhattan zu teuer sind bzw. die bewusst nicht in den sehr belebten Häuserschluchten dieses Stadtteils wohnen wollen.

Projektdaten zum UST XXI New Jersey, Ltd.

Typ:	Eigentumswohnungen, Pent- und Stadthäusern sowie Einzelhandelsflächen
Standort:	Weehawken, Hudson County, New Jersey
Lage:	Das Investitionsobjekt liegt in Weehawken, Hudson County, New Jersey und besteht aus fünf Grundstücken, die unmittelbar am Ufer des Hudson River belegen sind. Es ist geplant, die Grundstücke mit Wohnimmobilien zu bebauen. Nach Fertigstellung der Bebauung wird vielen der zukünftigen Eigentümern dieser Wohneinheiten ein unverbaubarer und besonderer Blick direkt aus ihrer Wohnung auf eine der faszinierendsten Städte der Welt geboten, auf New York City, besser gesagt, auf die Skyline von Manhattan. Das nördliche der fünf Grundstücke grenzt unmittelbar an den Anlegerhafen der Fähre, die New Jersey auf dem Wasserweg mit Manhattan verbindet und somit für eine optimale Anbindung an das Zentrum von New York sorgt. Die Gesamtfläche der fünf Grundstücke beträgt ca. 38.568 Quadratmeter. Die Bebauung soll insgesamt bis zu 710 Wohneinheiten und bis zu ca. 2.323 Quadratmeter Einzelhandelsfläche umfassen.
Mietfläche:	ca. 38.568 Quadratmeter insgesamt

Kennzahlen zum UST XXI New Jersey, Ltd.

Substanzquote:	86,61%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	0%

Investitionsplan zum UST XXI New Jersey, Ltd.

Mittelherkunft
Eigenkapital des General Partners	2.800.000,00 USD
Eigenkapital der Limited Partner	90.600.000,00 USD
Gesamt: 93.400.000,00 USD

Mittelverwendung
Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft in die Muttergesellschaft	hart	70.500.000,00 USD
zusätzlich mögliche Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft in die Muttergesellschaft	hart	9.400.000,00 USD
Dienstleistungshonorare	weich	11.300.000,00 USD
Garantiekosten	weich	1.200.000,00 USD
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft	hart	1.000.000,00 USD
93.400.000,00 USD

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2008	100,00 %	5,00 %	105.000,00 $	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
2009	-	-	-	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
2010	-	-	-	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
2011	-	-	-	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
2012	-	-	-	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
2013	-	-	-	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
2014	-	-	-	0,00 %	0,00 USD	0,00 %	0,00 USD
Veräußerung:				-	0,00 $	-	0,00 $
Ausschüttung:				0,00 %	0,00 $	-	0,00 $
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 $ Auszahlung: 0,00 $ Steuern: - / 0,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.