Beteiligung Multifamily US-Invest

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Multifamily US-Invest.

Kurzbeschreibung

Mit dem Multifamily US-Invest bietet die Deutsche Structured Finance GmbH eine Beteiligungsmöglichkeit im Bereich der Wohnimmobilien in den USA an. Der Fonds partizipiert an den Mieten und der Wertentwicklung eines Portfolios von vier Apartmentanlagen mit 1.305 Mietwohnungen in 117 Gebäuden an vier Standorten in Texas und Georgia. Die Apartmentanlagen wurden mit Hilfe des US-amerikanischen Co-Investors – The Bascom Group, LLC – ausgewählt, der sich auf vernachlässigte Objekte mit Renovierungs- / Sanierungsbedarf spezialisiert hat. Der Co-Investor Bascom hat in diesem speziellen Segment seit 1996 mit Investitionspartnern mehr als 48.000 Wohnungen erworben, wovon mehr als 16.000 Wohneinheiten mit hohen Renditen bereits wieder veräußert wurden.

Die Investoren beteiligen sich mittelbar als Treugeber über die DSF Treuhand GmbH oder als Direktkommanditisten an der deutschen Kommanditgesellschaft DSF Multifamily GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main.

Die Fondsgesellschaft ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung als Limited Partner an der Vintex Finance Partners, L.P. beteiligt, einer US-amerikanischen Limited Partnership, vergleichbar mit einer deutschen Kommanditgesellschaft. Die Firma Vintex Asset Management, LLC ist geschäftsführender General Partner (Komplementärin) der Zwischengesellschaft. Die Zwischengesellschaft ist zu 94,9% als Limited Partner an der Bandera Multifamily Portfolio, L.P. (Co- Investment-Gesellschaft) beteiligt. Bascom ist an der Co-Investment-Gesellschaft mittelbar über die BGCAI Investors, LLC mit 4,9% als Limited Partner beteiligt. Die verbleibenden 0,2% verteilen sich zu  leichen Teilen auf die beiden, von CAI und Bascom gestellten, General Partner (Komplementäre) der Co-Investment-Gesellschaft, die Vintex Asset Management, LLC und die BGCAI Managers, LLC. Die Geschäftsführung der Co-Investment-Gesellschaft liegt bei den beiden General Partner, die sämtliche Entscheidungen über An- und Verkauf von Immobilien sowie deren Entwicklung und Betrieb treffen. Die Co-Investment-Gesellschaft investiert entweder direkt in Immobilien oder – wie bei den vier bislang erworbenen Objekten – über Objektgesellschaften (ebenfalls in der Rechtsform einer Limited Partnership), die Eigentümer der Immobilien sind.

Es wird eine Fondslaufzeit von vier bis sechs Jahren erwartet. Die tatsächliche Laufzeit wird von den Marktgegebenheiten bezüglich der günstigen Verkaufszeitpunkte und von den Wiederanlagemöglichkeiten abhängen. Sie kann sowohl wesentlich kürzer als auch länger als die erwarteten vier bis sechs Jahre sein. Wiederanlagen zur Reinvestition in neue Immobilien erfolgen ab dem Jahr 2013 jedoch nur dann, wenn eine Mehrheit der Investoren der Fondsgesellschaft dieser in einer Grundsatzentscheidung zugestimmt hat. Vor dem 01.01.2013 ist eine Zustimmung der Investoren nicht erforderlich. Die Fondsgesellschaft wurde zunächst auf unbeschränkte Dauer errichtet. Sollte die Fondsgesellschaft nicht vorher aufgelöst werden, besteht erstmals zum 31.12.2018 eine Kündigungsmöglichkeit für die Investoren.

Folgende Investoren können sich nicht beteiligen:
- natürliche Personen, die Staatsbürger der USA oder Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für die USA oder aus einem anderen Grund in den USA unbeschränkt einkommenssteuerpflichtig sind,
- natürliche Personen, die einen Zweitwohnsitz in den USA haben,
- Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften, S Corporation, Organisationen oder Vereinigungen gegründet nach dem Recht der USA oder des Rechts eines einzelnen Bundesstaates der USA.

Marktsituation
Die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum steht in direktem Zusammenhang mit der Bevölkerungsentwicklung. Die Vereinigten Staaten von Amerika verzeichneten im Zeitraum von 1990 bis 2000 einen Bevölkerungszuwachs von rund 32,7 Mio. Einwohnern (+13%). Die Bevölkerung von Deutschland hingegen ist im gleichen Zeitraum nur um rund 2,5 Mio. Einwohner (+3%) gestiegen. Für den Zeitraum von 2000 bis 2010 wird in den USA mit Zuwachsraten von rund 1% p. a. oder anfänglich ca. 3 Mio. p.a. gerechnet. Bereits übertroffen wurde diese Prognose in den Jahren 2000 bis 2005, mit einem durch schnittlichen Bevölkerungszuwachs von rund 3,4 Mio. Einwohnern p.a. Im Jahr 2006 überschritt die Bevölkerungszahl der USA die 300-Millionen-Marke. Die Anzahl der Haushalte stieg von 1990 bis 2000 um rund 13,5 Mio. bzw. 14,7%, und bis 2010 werden jährliche Zuwachsraten von durchschnittlich 1,3% prognostiziert. Die für den US-Mietwohnungsmarkt dem Alter nach wichtigste Bevölkerungsgruppe sind die sogenannten "Echo Boomers", mit Geburtsdaten im Zeitraum 1980 bis 2001. Diese Kinder der "Baby Boomer" Generation – stellen mit nahezu 70 Millionen und einer hohen Mietquote eine der stärksten Nachfragegruppen in den kommenden Jahren dar. Die ältesten "Echo Boomers" sind heute 28 Jahre alt, das heißt, die Nachfragewelle, die aus dieser Gruppe in den nächsten Jahren auf den Mietwohnungsmarkt zukommt, steht erst am Anfang. Innerhalb der USA gibt es beim Bevölkerungswachstum deutliche Unterschiede. Das stärkste Wachs tum wiesen die sonnenreichen Staaten Nevada und Arizona auf, gefolgt von weiteren westlichen und südlichen Staaten wie Colorado, Utah und Georgia. Während z.B. Detroit 27.000 Einwohner im Zeitraum von Juli 2006 bis Juli 2007 verloren hat, mehr als jeder andere Großraum in den USA, gehören die südlichen Metropolen zu den deutlichen Gewinnern. Mit über 160.000 zusätzlichen Einwohnern führt der Großraum Dallas / Fort Worth die Bevölkerungsentwicklung in absoluten Zahlen an, gefolgt vom Großraum Atlanta. Die anderen drei Großräume in Texas, Houston, Austin und San Antonio, finden sich ebenfalls in der Liste der 10 Großräume mit dem höchsten Bevölkerungszuwachs wieder. Experten führen das starke Bevölkerungswachstum im Süden auf die relativ starke wirtschaftliche Entwicklung und die vergleichsweise günstigen Hauspreise zurück.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Die Mindesthöhe einer Beteiligung beträgt USD 20.000 ggf. zuzüglich drei Prozent Agio.

Vorabausschüttung:
Investoren, die spätestens einen Monat vor Ende der Platzierungsfrist (30.06.2009) beitreten, erhalten zeitanteilig einmalig auf die eingezahlte und noch nicht fällige Kapitaleinlage – ohne Agio – eine Vorabausschüttung von 5% p.a.

Ausschüttungen:
Der erwartete durchschnittliche Überschuss beläuft sich auf rund 10 –12% pro Jahr der Fondslaufzeit bezogen auf das nominale Kommanditkapital ohne Agio. In der Prognoserechnung wurde beispielhaft von einer Haltedauer der vorhandenen Objekte ab Kauf im Jahre 2007 bzw. 2008 von jeweils fünf Jahren mit anschließendem Verkauf ohne Wiederanlage ("Basisszenario") ausgegangen.

Gewinnverteilung:
Erst nach der vollständigen Rückführung des Eigenkapitals, das die Zwischengesellschaft in die Co-Investment-Gesellschaft investiert hat, erhält Bascom sein eingesetztes Eigenkapital ebenfalls zurück. Nach der Rückzahlung des Eigenkapitals werden die Erträge zwischen der Zwischengesellschaft und Bascom geteilt, die Zwischengesellschaft ist hier wieder bevorrechtigt bis sie eine Rendite von 10% IRR* p.a. (vor Kosten auf Ebene der Vintex und in Deutschland) erreicht hat. Im Anschluss erhält nur Bascom Ausschüttung bis Bascom ebenfalls einen 10% IRR p.a. erreicht hat. Danach erfolgt eine Aufteilung von 50% / 50% bis die Zielrendite von 18% IRR p.a. erreicht wurde. Mit weiter zunehmendem Gewinn auf Ebene der Co-Investment-Gesellschaft wird der Anteil von Bascom immer höher, ab einem IRR p.a. von 21% erhält Bascom 75% der verbleibenden Erlöse und die Zwischengesellschaft 25%.

* Die Renditeberechnungsmethode des internen Zinsfußes auch bekannt als Internal Rate of Return (IRR) ist ein unter professionellen Investoren anerkanntes finanzmathematisches Verfahren, welches außerdem beispielsweise auch für private Kreditnehmer bei der Ermittlung des Effektivzinses von Krediten nach der Preisangabenverordnung anzuwenden ist. Der interne Zinsfuß drückt die Verzinsung des rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Berücksichtigt wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse d.h. der Ein- und Auszahlungen, auch deren zeitlicher Bezug. Durch Einlagen und die interne Verzinsung des jeweils noch rechnerisch gebundenen Kapitals findet eine Erhöhung und anderseits durch vorgenommene Ausschüttungen und Entnahmen eine Reduzierung des gebundenen Kapitals statt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und den USA unterliegen die Investoren mit ihren anteiligen Einkünften aus der Vermietung und dem Verkauf der in den USA belegenen Immobilien der Besteuerung in den USA. Dabei profitieren die deutschen Investoren in den USA von einem hohen persönlichen Freibetrag von USD 3.500 (für 2008) und von einer vergleichsweise niedrigen Besteuerung. Je nachdem, in welchem Bundesstaat die Immobilien gelegen sind, kann es neben der Bundessteuer (Federal Tax) zur Erhebung von zusätzlichen Bundesstaatensteuern (State Tax) kommen. In Deutschland werden die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Soweit die Fondsgesellschaft daneben Zinseinkünfte aus der Anlage liquider Mittel erzielt, sind diese in Deutschland steuerpflichtig. Die Investoren sind verpflichtet, in den USA jährlich eine Steuererklärung abzugeben. Hierzu ist eine USSteuernummer erforderlich, die bei der US-Steuerbehörde beantragt werden muss, sofern der Investor noch nicht über eine US-Steuernummer verfügt. Die Investoren, die über keine sonstigen Einkünfte in den USA verfügen, haben die Möglichkeit, auf ein Pauschalangebot für die Beantragung der US-Steuernummer sowie die Erstellung der US-Steuererklärung zurückzugreifen.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund USD 96 Mio. (Fondsgesellschaft, Zwischengesellschaft, Co-Investment-Gesellschaft und Objektgesellschaften).

Die Kommanditeinlagen der Investoren auf Ebene der Fondsgesellschaft werden insgesamt USD 28.860.238 zuzüglich 3 % Agio betragen. Die DSF hat die Verpflichtung übernommen sicherzustellen, dass dieses Beteiligungsangebot nicht wegen mangelndem Platzierungserfolg rückabgewickelt werden muss (sogenannte Platzierungsgarantie).

Immobilien
Basierend auf dem Investmentkonzept wurde im Zeitraum Juli 2007 bis Juni 2008 ein Portfolio von vier Apartmentwohnanlagen mit insgesamt 1.305 Wohneinheiten in den US-Bundesstaaten Texas und Georgia erworben. Beim Ankauf handelte es sich bei den Objekten laut Einschätzung von Bascom um Immobilien der Kategorie Class B bzw. Class B+. Die Objekte sollen zu Class B+ bzw. Class A- verbessert werden. Die gezahlten Kaufpreise für die vier Objekte belaufen sich auf insgesamt USD 68,075 Mio. Diese wurden jeweils durch das renommierte, internationale Immobilienunternehmen CB Richard Ellis als günstig bzw. angemessen bestätigt. Bei dem Objekt "Prestonwood Springs", welches inzwischen umbenannt wurde in "Monaco Parc Apartments", handelt es sich um eine Wohnimmobilie mit 474 Einheiten in Dallas, Texas. Der Komplex setzt sich aus 38 zweigeschossigen Gebäuden zusammen, die 1978 gebaut wurden. Das Grundstück beinhaltet neben Grünflächen auch zwei Pools und ein Fitnesscenter. Bei dem Objekt "Legacy Townhomes" in San Antonio, Texas, handelt es sich um 149 Wohneinheiten in 22 Gebäuden, die im Jahr 1998 gebaut und 2005 teilweise renoviert wurden. Ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil des Objektes ist, dass 83% aller Einheiten über eine angeschlossene Garage verfügen. Die Apartmentanlage "Hampton Hill", die mittlerweile in "The Hamptons at Sandy Springs" umbenannt wurde, ist eine Wohnanlage aus dem Jahr 1985/87, die in einer bevorzugten Class A Wohngegend in Sandy Springs im Großraum Atlanta liegt. Sie um fasst 236 Wohnungen in 19 Gebäuden in einer parkähnlichen Anlage. Das Grundstück verfügt ferner über ein Fitnesscenter, einen Pool und einen Tennisplatz. Bei dem Objekt "Cameron Creek Apartments" handelt es sich um eine 1985 gebaute Wohnimmobilie mit 446 Wohneinheiten in einer beliebten Wohnlage von Fort Worth mit gartenähnlichen Grünflächen, zwei Pools, einem Fitnesscenter, einem Beachvolleyballfeld, einer Sauna und zwei Tennisplätzen. Ein Erwerb weiterer Objekte ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung und den darauf folgenden zwei Jahren nicht geplant. Gemäß der Fondsstrategie kann aber nach einem Verkauf eines der bereits vorhandenen Objekte eine Reinvestition der dabei erzielten Mittel in neue Objekte erfolgen.

Vermietung
Der Vermietungsstand der Immobilien vor Ankauf lag zwischen 87 % und 96 %. Durch die Renovierungen wird der Vermietungsstand zunächst sinken, um dann später, wenn die Investition planmäßig verläuft, wieder zu steigen.

Projektdaten zum Multifamily US-Invest

Name:	Monaco Parc Apartments; Legacy Townhomes; The Hamptons at Sandy Springs; Cameron Creek Apartments
Typ:	Wohnimmobilien
Baujahr:	1978; 1998 (2005 renoviert); 1985/1987; 1985
Standort:	Dallas; San Antonio; Atlanta (Sandy Springs); Fort Worth
Mietfläche:	335.296 SF / 31.150 m²; 149.047 SF / 13.847 m²; 242.986 SF / 22.574 m²; 383.292 SF / 35.609 m²

Kennzahlen zum Multifamily US-Invest

Substanzquote:	90,2%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	67,9

Investitionsplan zum Multifamily US-Invest

Mittelherkunft
Eigenkapital Investoren	28.860.238,00 USD
Fremdkapital	65.129.400,00 USD
Agio Investoren	865.807,00 USD
Eigenkapital Bascom / Vintex Asset Management, LLC	1.105.607,00 USD
Gesamt: 95.961.052,00 USD

Mittelverwendung
Kaufpreise Immobilien	hart	68.075.000,00 USD
Renovierungskosten	hart	13.288.252,00 USD
Eigenkapitalvermittlung	weich	3.463.229,00 USD
Platzierungsgarantie	weich	432.904,00 USD
Anschaffungsnebenkosten	hart	2.988.425,00 USD
Konzeption & Prospektaufstellung	weich	1.982.916,00 USD
Zinsen Eigenkapital- Zwischenfinanzierung	weich	2.532.041,00 USD
Liquiditätsreserven	hart	3.198.285,00 USD
95.961.052,00 USD

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