Pflegezentren Austria V von Immac
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| Eckdaten | |
|---|---|
| Fonds: | Pflegezentren Austria V |
| Emittent: | Immac |
| Typ: | Immobilienfonds |
| Segment: | |
| Phase: | platziert |
| Auszahlung (Prognosewert) | |
|---|---|
| min. Anlage: | 20.000,00 EUR |
| Ausschüttung: | 39.150,00 EUR |
| Veräußerung: | 19.400,00 EUR |
| Summe: | 58.550,00 EUR |
| Summe in %: | 292,75 % |
Platzierungsstand
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Veräußerung zum Festpreis: Die Beteiligungen werden zu festen Konditionen durch institutionelle Investoren, den sogenannten Zweitmarktfonds, gekauft.
Veräußerung im Höchstbietverfahren: Die Beteiligung wird im Rahmen eines Bietverfahrens online über die Zweitmarkt-Handelsplattform veräußert. Innerhalb eines vorgegebenen Zeitfensters (i.d.R. sieben Tage) haben registrierte Kaufinteressenten die Möglichkeit, Gebote abzugeben. Nach Ablauf des Bietverfahrens bekommt der Höchstbietende den Zuschlag.
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Strategie des Fonds
Kurzbeschreibung zum Pflegezentren Austria V.
Kurzbeschreibung
Die Anleger des IMMAC Pflegezentren Austria V Renditefonds GmbH & Co. KG beteiligen sich als Kommanditisten oder mittelbar über den Treuhandkommanditisten, die Fidus Treuhand GmbH, als Treugeber an der deutschen Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren Austria V Renditefonds GmbH & Co. KG. Die Fondsgesellschaft hält als Gründungskommanditistin 99% der Anteile an der österreichischen Objektgesellschaft APH V IMMAC GmbH & Co KG. Die Objektgesellschaft investiert in eine bestehende Pflegeeinrichtung in der Bezirksstadt Feldbach im österreichischen Bundesland Steiermark.
Die IMMAC Pflegezentren Austria V Renditefonds GmbH & Co. KG ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine ordentliche Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses durch den Anleger ist mit einer Frist von einem Jahr erstmals zum 31.10.2034 möglich. Die prognostizierte Laufzeit beträgt 25 Jahre.
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
- 100% der Zeichnungssumme zuzüglich 5% Agio binnen 14 Tagen nach Annahme
- Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein.
- Die Zeichnungsfrist läuft - vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung durch Vollplatzierung des Kommanditkapitals bis zum 31.03.2010.
Auszahlungen:
Auf Grund der Prognose kann für die Jahre 2009 – 2015 eine Ausschüttung von 6,50% p.a., für die Jahre 2016 – 2024 eine Ausschüttung von 7,00% p.a., für die Jahre 2025 – 2027 eine Ausschüttung von 7,5% p.a, für die Jahre 2028 – 2030 eine Ausschüttung von 8,25% p.a., für die Jahre 2031 – 2032 eine Ausschüttung von 9,00% p.a sowie für die Jahre 2033 – 2034 eine Ausschüttung von 11,00% p.a. an den Anleger, bezogen auf seine Beteiligungssumme ohne Agio, geleistet werden. Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich. Die Ausschüttungen in 2009 und 2034 erfolgen pro rata temporis.
Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilie zum 12,0-Fachen der angenommenen Jahresmiete zum Veräußerungszeitpunkt im Jahr 2034 aus. Daraus resultiert ein Veräußerungsgewinn von rund 97% bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio und Gesamtausschüttungen von 293%.
Marktsituation
Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann und in dem nach Auffassung von IMMAC auf Jahrzehnte ein echtes Wachstum stattfinden wird.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Für die aus der Vermietung der Altenpflegeeinrichtung von den in Deutschland ansässigen Anlegern erzielten Einkünfte ist das Besteuerungsrecht nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Österreich zugewiesen, weil die Immobilie in Österreich liegt (Belegenheitsprinzip). Das heißt, diese Einkünfte werden in Österreich besteuert und unterliegen dort der beschränkten Einkommensteuerpflicht. In Deutschland sind diese Einkünfte von der Besteuerung freigestellt und unterliegen auch nicht dem Progressionsvorbehalt. In Östereich ist ein zu versteuerndes Einkommen bis zu EUR 2.000 steuerfrei.
Verkauf:
Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung sind Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen in Deutschland von der Besteuerung freigestellt. Sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird, liegt eine steuerpflichtige Veräußerung von Grundstücken (Spekulationsgeschäft) in Österreich vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen.
Finanzierung
Die Finanzierungsvolumen von EUR 10.704.000 unterscheidet drei Quellen: die Kommanditeinlagen der Gesellschafter, das Agio auf die Kommanditeinlagen sowie das Fremdkapital, das im Wesentlichen bei einer österreichischen Bank als Hypothekendarlehen aufgenommen wurde. Die Kommanditeinlagen und das Agio sind von den Anlegern aufzubringen. Das Fremdkapital als dritte Quelle macht 56,05% der Gesamtinvestition aus. Es wurde finanziert in Form eines EUR-Darlehens in Höhe von EUR 6.000.000 mit auf 10 Jahre festgeschriebenem Zinssatz (3,85%), 90% Auszahlung und einer Darlehenslaufzeit bis zum Jahr 2035. Die Fondsgesellschaft hat mit der IMMAC Immobilienfonds GmbH einen Schließungsgarantievertrag abgeschlossen. Danach garantiert die IMMAC Immobilienfonds GmbH die Schließung des Fonds bis zum 31.03.2010.
Immobilien
Die Bezirksstadt Feldbach liegt etwa 50 Kilometer südöstlich von Graz. Durch das gut ausgebaute Straßennetz ist Feldbach in alle Himmelsrichtungen gut angebunden. Das Seniorenhaus Melisse befindet sich im Ortskern von Feldbach. Das nahegelegene Zentrum ist wenige Gehminuten (ca. 5 Minuten) entfernt. Das Krankenhaus, Apotheke und Ärzte sind in unmittelbarer Nähe. Das erworbene Objekt besteht aus einem V-förmigen Gebäude. Die Bewohnerzimmer sind in den Seitenflügeln untergebracht, die Verwaltung, Speiseräume, Empfang und andere Räumlichkeiten befinden sich im Zentrum des Gebäudes. Das Haus wurde 1999 fertig gestellt und wird derzeit erweitert und umgebaut. Zum Abschluss der Arbeiten wird die Pflegeplatzkapazität von derzeit 70 Betten in Einzel- und Doppelzimmern um weitere 23 Betten auf insgesamt 93 Pflegeplätze ausgeweitet sein. Die Fertigstellung der Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen ist in einem Generalübernehmervertrag nebst Nachtrag zum 30.04.2010 terminiert, so dass der Betrieb für alle Pflegeplätze spätestens zum 01.05.2010 zur Verfügung steht. Der Kaufpreis für die Immobilie (einschließlich Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Betreiberzuschuss) liegt beim 12,68-Fachen der anfänglichen Jahresmiete.
Vermietung
Die Einrichtung wird von der Melisse Pflegehilfebetriebs GMBH geschäftsansässig in A-8280 Fürstenfeld, gemietet und betrieben. Der Betreiber ist ein Unternehmen der KräuterGarten-Unternehmensgruppe. Der Mietvertrag mit der Betreibergesellschaft des Objektes ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit einer halbjährigen Kündigungsfrist zum 30.06. bzw. 31.12. eines jeden Jahres gekündigt werden. Der Betreiber hat im Mietvertrag, der am 01.04.2009 begonnen hat, auf das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von 25 Jahren verzichtet. Nach Ablauf des 25-jährigen Kündigungsverzichtes besteht seitens des Betreibers eine fünfjährige Verlängerungsoption für die Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Projektdaten zum Pflegezentren Austria V
| Name: | Die Alten- und Pflegeeinrichtung „Melisse“ in Feldbach |
|---|---|
| Typ: | Pflegeeinrichtung |
| Standort: | Feldbach, Steiermark/Österreich |
| Mietfläche: | 3.706 qm |
| Hauptmieter: | Die steirische KräuterGarten-Unternehmensgruppe wurde 1997 mit der Fertigstellung des Seniorenhauses „Kamille“ im oststeirischen Söchau gegründet. Die Unternehmensgruppe managt und betreibt mittlerweile sieben Pflegeheime mit insgesamt 634 Betten. Weitere Einrichtungen befinden sich in Planung. Die Bonität der Kräutergarten Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H., die als Patronatsgeberin für die Mieten bzw. als Generalübernehmerin haftet, ist anhand einer aktuellen Auskunft der KSV1870 Information GmbH, Wien, zuletzt vom 11.11.2009 überprüft worden. Es ergab sich die Bewertung mit Rating 316 (PD 0,36% nach Basel II) - Geringes Risiko. |
| Vermietungsstand: | 100% vermietet |
Kennzahlen zum Pflegezentren Austria V
| Prognostizierte Laufzeit in Jahren: | 25.00 |
|---|---|
| Substanzquote: | 82% |
| Anfängliche Fremdkapitalquote: | 56% |
| Fremdkapitalaufnahme: | 100% EUR |
| Laufzeit des Darlehens: | 10 Jahre |
| Gefixte Zinssätze: | 3,85% für 10 Jahre |
| Kalkulierte Anschlusszinssätze: | 5,25% auf die Anfangsschuld |
| Tilgung des Darlehens: | Im Darlehensvertrag ist ein endfälliges Darlehen vereinbart, d.h., dass die Tilgung des Darlehens durch so genannte Tilgungssurrogate angespart wird. Die Fondsgesellschaft zahlt daher jährlich einen Betrag von insgesamt EUR 84.000 in eine Rentenversicherung von Canada Life ein. |
| Basis der Einnahmen: | Einnahmen aus der Vermietung der stationären Pflegeeinrichtung |
Investitionsplan zum Pflegezentren Austria V
Mittelherkunft |
||
|---|---|---|
| Kommanditkapital | 4.480.000,00 EUR | |
| Fremdkapital | 6.000.000,00 EUR | |
| Agio | 224.000,00 EUR | |
| Gesamt: 10.704.000,00 EUR | ||
Mittelverwendung |
||
|---|---|---|
| Erwerbskosten | hart | 8.743.043,00 EUR |
| Finanzierungskosten | weich | 642.000,00 EUR |
| Liquiditätsreserve | hart | 53.757,00 EUR |
| Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten | weich | 1.265.200,00 EUR |
| 10.704.000,00 EUR | ||
Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds
| Jahr | Einzahlungen | Auszahlungen | Steuerliches Ergebnis | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Prozent | Agio | Summe | in Prozent | Summe | in Prozent | Summe | |
| 2009 | 100,00 % | 5,00 % | 105.000,00 € | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 0,18 % | 180,00 EUR |
| 2010 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 2,50 % | 2.500,00 EUR |
| 2011 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 3,72 % | 3.720,00 EUR |
| 2012 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 3,90 % | 3.900,00 EUR |
| 2013 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 4,26 % | 4.260,00 EUR |
| 2014 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 4,27 % | 4.270,00 EUR |
| 2015 | - | - | - | 6,50 % | 6.500,00 EUR | 4,71 % | 4.710,00 EUR |
| 2016 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 4,65 % | 4.650,00 EUR |
| 2017 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 4,88 % | 4.880,00 EUR |
| 2018 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,33 % | 5.330,00 EUR |
| 2019 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 4,85 % | 4.850,00 EUR |
| 2020 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 4,67 % | 4.670,00 EUR |
| 2021 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,10 % | 5.100,00 EUR |
| 2022 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,90 % | 5.900,00 EUR |
| 2023 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,90 % | 5.900,00 EUR |
| 2024 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 6,37 % | 6.370,00 EUR |
| 2025 | - | - | - | 7,50 % | 7.500,00 EUR | 6,54 % | 6.540,00 EUR |
| 2026 | - | - | - | 7,50 % | 7.500,00 EUR | 6,32 % | 6.320,00 EUR |
| 2027 | - | - | - | 7,50 % | 7.500,00 EUR | 7,03 % | 7.030,00 EUR |
| 2028 | - | - | - | 8,25 % | 8.250,00 EUR | 7,21 % | 7.210,00 EUR |
| 2029 | - | - | - | 8,25 % | 8.250,00 EUR | 7,22 % | 7.220,00 EUR |
| 2030 | - | - | - | 8,25 % | 8.250,00 EUR | 7,50 % | 7.500,00 EUR |
| 2031 | - | - | - | 9,00 % | 9.000,00 EUR | 7,90 % | 7.900,00 EUR |
| 2032 | - | - | - | 9,00 % | 9.000,00 EUR | 7,91 % | 7.910,00 EUR |
| 2033 | - | - | - | 11,00 % | 11.000,00 EUR | 7,88 % | 7.880,00 EUR |
| 2034 | - | - | - | 11,00 % | 11.000,00 EUR | 6,58 % | 6.580,00 EUR |
| Veräußerung: | 97,00 % | 97.000,00 € | 0,00 % | 0,00 € | |||
| Ausschüttung: | 292,75 % | 331.900,00 € | 286,56 % | 171.936,00 € | |||
GesamtausschüttungPrognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 331.900,00 € Steuern: 286,56 % / 171.936,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. |
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Jan Erik Schulien, Aquila Capital Structured Assets, im Gespräch mit der w:o capital Redaktion.
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