Beteiligung Pflegezentren Baden-Württemberg II

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Pflegezentren Baden-Württemberg II.

Kurzbeschreibung

Im Rahmen des vorliegenden Investitionsplanes beteiligt sich der Anleger an dem Immobilienfonds IMMAC Pflegezentren Baden-Württemberg II Renditefonds GmbH & Co. KG mit Sitz in Rendsburg.

Die Fondsgesellschaft wird Eigentümerin der Pflegeeinrichtungen in Singen und Westerheim. Pächterin der Objekte ist die Sol Senioris GmbH & Co. KG, Engstingen. Die Pachtverträge mit der Betreibergesellschaft sind jeweils für 25 Jahre abgeschlossen.

Der Anleger kann der Kommanditgesellschaft als Treugeber über die Fidus Treuhand GmbH im Rahmen eines Treuhandvertrages oder als Direktkommanditist mit Eintragung in das Handelsregister beitreten.

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.12.2024 unkündbar. Der Gesellschafter kann jedoch zu den Bedingungen des Gesellschaftsvertrages jederzeit seinen Geschäftsanteil veräußern.

 

Marktsituation
Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann. Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an. Das Sozialgesetzbuch hat diese Förderungswürdigkeit definiert. Dies führt dazu, dass der Anteil des Heimentgeltes, der für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Investitionen gedacht ist, vom Staat bzw. den Sozialhilfeträgern dann übernommen wird, wenn der Bewohner selbst sozial schwach wird und diese Kosten nicht mehr tragen kann. Für die Fondsgesellschaft bedeutet dies, dass die Mietzahlungen der Bewohner einer Pflegeeinrichtung im Bedarfsfall grundsätzlich durch staatliche Unterstützung sichergestellt sind.

Herausragende Merkmale
-Die Pachtverträge sind für jeweils 25 Jahre mit inflationsbedingter Erhöhung der Pachtzahlungen fest vereinbart. Die Refinanzierung der Pachteinnahmen ist gesetzlich geregelt.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:

100% zzgl 5% Agio 14 Tage nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts

Die Mindestbeteiligun beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein.

Auszahlung:

Der Anleger erhält prognosegemäss anfängliche Ausschüttungen von 6,5% p.a. ab 2010 ansteigend auf 7% im Jahr 2014. In den Jahren2017 bis 2021 werden Ausschüttungen von 7,5% geleistet die im Jahre 2022 auf 8% bis zum Jahr 2024 ansteigen. Im Jahr 2024 erhalten die Anleger aufgrund der Auflösung eine weitere Ausschüttung von 27,051%.
In Summe ergibt dies eine Gesamverzinsung des eingebrachten Kommanditkapitals in Höhe von 135,551% wovon 108,5% durch die laufenden Ausschüttungen erbracht werden.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Dadurch, dass die anfänglichen steuerlichen Verluste mehr als 10% des Eigenkapitals betragen, fällt die vorliegende Beteiligung unter die Regelungen der Vorschrift des §15b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen). Die Anfangsverluste mindern nach dem bei Prospektaufstellung geltenden Steuerrecht unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung. Damit stehen den Ausschüttungen für den Anleger gemäß der Prognose bis einschließlich 2012 keine Steuerzahlungen aus der Beteiligung gegenüber. Die späteren steuerlichen Überschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt steuerpflichtig.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 23.685.000 inkl. Agio. Hiervon werden EUR 9.700.000 durch das Kommanditkapital und EUR 13.500.000 durch Fremdkapital erbracht. Für das Fremdkapital wurde bei einer deutschen Bank ein Hypothekendarlehen aufgenommen. Die Hypothekenzinsen betragen für die ersten zehn Jahre 3,30% p.a. nominal auf Euro-Basis. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beträgt der Anschlusszinssatz 5,0% p.a. auf die dann bestehende Darlehensschuld. Im Darlehensvertrag ist eine annuitätische Tilgung vereinbart, d.h., der Kapitaldienst ist während der Zinsbindung bis Ende Dezember 2019 gleich hoch. Die anfängliche Tilgung beträgt demnach 2,00% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Die Zins- und Tilgungszahlungen sind jeweils monatlich nachträglich zu entrichten. Da zum Zeitpunkt des Zinsauslaufs Ende Dezember 2019 eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss, unterstellt die Kalkulation, dass in diesem Fall ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung und annuitätischer Tilgungsvereinbarung von 2,25% p.a. auf den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensbetrag aufgenommen wird.

Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum 31.07.2010 abgegeben.

Immobilien
Die Pachtverträge mit der Sol Senioris GmbH & Co. KG haben jeweils eine unkündbare Festlaufzeit von 25 Jahren zuzüglich einer Verlängerungsoption von fünf Jahren seitens des Pächters. Im Anschluss an die Festlaufzeit bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes verlängern sich die Verträge automatisch auf unbestimmte Zeit. Die Verträge sind mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die jeweilige Verlängerungsoption nicht ausgeübt wird, bzw. zum Ende des jeweiligen Verlängerungszeitraumes für jede der Vertragsparteien kündbar.Es liegen eine persönliche, unbeschränkte selbstschuldnerische Bürgschaften der Herren Wolfframm, Wiesner und Haile, geschäftsansässig in Engstingen, für alle Ansprüche aus den Pachtverhältnissen und deren Abwicklung während der Laufzeit der Pachtverträge vor. Die Bürgschaften sind auf einen Höchstbetrag, der jeweils zehn Monatspachten entspricht, begrenzt. Die Bürgschaftshöchstbeträge werden bei Erreichung bestimmter bereits festgelegter Unternehmensergebnisse reduziert. Die Reduzierung beträgt jeweils 25 % des Höchstbetrages per anno. Der Pächter und Betreiber trägt alle Nebenkosten und ist zur Instandhaltung und Instandsetzung der gepachteten Immobilie mit Ausnahme der Instandhaltung an Dach und Fach, die die Fondsgesellschaft übernommen hat, verpflichtet.
Die anfängliche Jahrespacht des Objektes Singen beträgt EUR 949.008,00 p.a.
Die anfängliche Jahrespacht des Objektes Westerheim beträgt EUR 455.040,00 p.a.
Die Fondsgesellschaft hat sich sicherungshalber die Rechte an den Finanzleistungen der Bewohner, bezogen auf den entsprechenden Mietanteil, seitens des Pächters abtreten lassen.

Beteiligungsobjekt
Beiteiligungsobjekte sind die Alten- und Pflegeeinrichtungen Servicehaus Sonnenhalde in Singen und Westerheim. Beide Objekte wurden mit Kaufverträgen vom 23.11.2009 erworben. Der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten ist jeweils der 01.01.2010. Sowohl das Objekt in Singen als auch das Objekt in Westerheim werden mit Wirkung zum 01.01.2010 mit einem Pachtvertrag über 25 Jahre an die Sol Senioris GmbH & Co. KG verpachtet und wurden bereits im Oktober 2009 als Neubau in Betrieb genommen.
Die Abnahme des Objektes in Singen durch die Fondsgesellschaft und den Betreiber ist für den 29. Dezember 2009 vorgesehen. Die geplante Abnahme des Objektes in Westerheim ist am 28. Dezember 2009.
Das Alten- und Pflegeheim in Singen verfügt über eine Gesamtkapazität von 130 vollstationären Pflegeplätzen sowie über 45 Plätze für die Tagespflege und zehn Einheiten für Servicewohnen. Das Objekt besteht aus vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Im Gebäude befinden sich neben den Bewohnerzimmern eine Vollküche, ein Frisör, Aufenthaltsräume und Speiseräume in den einzelnen Wohnbereichen, Teeküchen, Gemeinschaftsbäder, Therapie- und Funktionsräume. Parkplätze stehen nach der Fertigstellung der Außenanlagen im Außenbereich zur Verfügung. Die 106 Einzel- und zwölf Doppelzimmer des Pflegebereiches sind jeweils mit eigener Nasszelle ausgestattet. Diese sind barrierefrei und behindertengerecht. Die zehn Einheiten für Betreutes Wohnen haben eine Größe zwischen rund 45 und 83 Quadratmeter.
Das Alten- und Pflegeheim in Westerheim verfügt über eine Gesamtkapazität von 74 vollstationären Pflegeplätzen sowie 30 Plätzen für die Tagespflege. Das Objekt wurde auf einem Hanggrundstück errichtet und besteht aus vier Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss. Das untere Geschoss hat durch die Hanglage des Grundstücks nur auf der einen Längsseite den Ausgang ebenerdig. Im Gebäude befinden sich neben den Bewohnerzimmern eine Verteilerküche, ein Café, Aufenthaltsräume in den einzelnen Wohnbereichen, Teeküchen, Gemeinschaftsbäder, Therapie- und Funktions- sowie Personalräume. Parkplätze stehen nach der Fertigstellung der Außenanlagen im Außenbereich zur Verfügung. Das viergeschossige Gebäude plus Staffelgeschoss wird für die stationäre Pflege und die Tagespflege genutzt. Die 68 Einzel- und drei Doppelzimmer des Pflegebereiches sind jeweils mit eigener Nasszelle ausgestattet. Diese sind barrierefrei und behindertengerecht. Die Bewohnerzimmer sind barrierefrei und großzügig geschnitten. Auf den oberen drei Etagen verfügen jeweils 16 Einzelzimmer über eigene Nasszellen, jeweils zwei der vier Einzelzimmer teilen sich eine Nasszelle. Alle Nasszellen sind barrierefrei und behindertengerecht. Eine Dachterrasse, die von allen genutzt werden kann, befindet sich auf einer Stirnseite des Gebäudes.

Vermietung
Aufgrund der langfristigen Betreiberpachtverträge beträgt der Vermietungsstand der IMMAC Fondsobjekte 100%

Projektdaten zum Pflegezentren Baden-Württemberg II

Standort:	Singen und Westerheim in Baden-Württemberg
Hauptmieter:	Sol Senioris GmbH & Co. KG (Pächter und Betreiber)
Lage:	Die Kreisstadt Singen befindet sich im Landkreis Konstanz im Süden von Baden-Württemberg. Singen liegt rund 30 Kilometer von Konstanz am Bodensee und nur wenige Kilometer von der Schweizer Staatsgrenze entfernt. In der zweitgrößten Stadt des Landkreises leben etwa 45.500 Menschen. Über das Straßennetz und die öffentlichen Verkehrsmittel sind die nächstgelegenen Großstädte gut zu erreichen. Das Investitionsobjekt liegt inmitten eines Wohngebietes mit großer Parkanlage am westlichen Ortszentrum von Singen. Alle üblicherweise benötigten Anlaufstellen wie Arztpraxen, Apotheken, Sanitätshaus sowie Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in überwiegend fußläufiger Entfernung. Außerdem finden sich in unmittelbarer Nähe zur Einrichtung ein Jugendkulturzentrum, eine Kindertagesstätte und die Stadthalle mit ihrem vielseitigen Veranstaltungsangebot. Eine Bushaltestelle ist direkt vor dem Objekt eingerichtet. Die Gemeinde Westerheim ist rund 40 km westlich von Ulm und gut 60 Kilometer östlich von Stuttgart entfernt. Westerheim befindet sich im Landkreis Alb-Donau-Kreis. In der Gemeinde leben etwa 3.000 Einwohner. Westerheim ist über die Bundesautobahn A8 (Stuttgart – München) zu erreichen. Das Investitionsobjekt liegt inmitten eines Wohngebietes im westlichen Teil der Gemeinde Westerheim. Ein Lebensmittelmarkt sowie eine Bank sind fußläufig zu erreichen. Die Einrichtung mit Tagespflegeplätzen wurde bereits eröffnet.
Typ:	Pflegezentrum
Baujahr:	2009
Name:	Alten- und Pflegeeinrichtungen Servicehaus Sonnenhalde in Singen und Westerheim
Vermietungsstand:	100%

Kennzahlen zum Pflegezentren Baden-Württemberg II

Substanzquote:	79,23
Anfängliche Fremdkapitalquote:	57%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	10 Jahre
Gefixte Zinssätze:	Die Hypothekenzinsen betragen für die ersten zehn Jahre 3,30% p.a. nominal auf Euro-Basis
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beträgt der Anschlusszinssatz 5,0% p.a. auf die dann bestehende Darlehensschuld
Tilgung des Darlehens:	Während der zehnjährigen Zinsbindung wird das Fremdkapital annuitätisch mit anfänglich 2,00% p.a. getilgt
Kalkulierte Ausschüttung:	2010 - 2013 : 6,50% 2014 - 2016 : 7,00% 2017 - 2021 : 7,50% 2022 - 2024 : 8,00%

Investitionsplan zum Pflegezentren Baden-Württemberg II

Mittelherkunft
Kommanditkapital	9.700.000,00 EUR
Agio	485.000,00 EUR
Fremdkapital	13.500.000,00 EUR
Gesamt: 23.685.000,00 EUR

Mittelverwendung
Erwerbskosten
Grundstücke	hart	1.985.000,00 EUR
Gebäudebestand	hart	14.735.000,00 EUR
Ausstattungszuschuss	hart	1.100.000,00 EUR
Pre Opening	weich	150.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	585.200,00 EUR
Notar, Gerichtskosten, Gebühren	hart	210.000,00 EUR
18.765.200,00 EUR
Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten
Geschäftsbesorgung	weich	820.000,00 EUR
Mittelverwendungskontrolle	weich	30.000,00 EUR
850.000,00 EUR
Finanzierungskosten
Disagio	weich	1.350.000,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühr	weich	201.000,00 EUR
1.551.000,00 EUR
Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten
Steuerberatung Investitionsjahr	weich	60.000,00 EUR
Objektmanagement	weich	85.000,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	270.000,00 EUR
Konzeptionsgebühr	weich	650.000,00 EUR
Vertriebskosten	weich	679.000,00 EUR
Platzierungsgarantie	weich	194.000,00 EUR
Agio	weich	485.000,00 EUR
2.423.000,00 EUR
Liquiditätsreserve
Liquiditätsreserve		95.800,00 EUR
95.800,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2009	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2010	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	-13,89 %	-13.890,00 EUR
2011	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,66 %	4.660,00 EUR
2012	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,75 %	4.750,00 EUR
2013	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	5,40 %	5.400,00 EUR
2014	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,51 %	5.510,00 EUR
2015	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,41 %	5.410,00 EUR
2016	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	6,30 %	6.300,00 EUR
2017	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,21 %	6.210,00 EUR
2018	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,53 %	6.530,00 EUR
2019	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	7,04 %	7.040,00 EUR
2020	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,39 %	6.390,00 EUR
2021	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,62 %	6.620,00 EUR
2022	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,57 %	7.570,00 EUR
2023	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	6,06 %	6.060,00 EUR
2024	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	6,21 %	6.210,00 EUR
Veräußerung:				27,05 %	27.050,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				135,55 %	157.250,00 €	141,54 %	84.924,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 157.250,00 € Steuern: 141,54 % / 84.924,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.