Beteiligung Pflegezentren Austria VII

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Pflegezentren Austria VII.

Kurzbeschreibung

Die Anleger des IMMAC Pflegezentren Austria VII Renditefonds GmbH & Co. KG beteiligen sich als Kommanditisten oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin, die Fidus Treuhand GmbH, als Treugeber, an der deutschen Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren Austria VII Renditefonds GmbH & Co. KG. Die Fondsgesellschaft hält als Gründungskommanditistin 99% der Anteile an der österreichischen Objektgesellschaft APH VII IMMAC GmbH & Co KG. 1% der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft wird von der IMMAC GmbH mit Sitz in Graz gehalten, die auch geschäftsführende Kommanditistin der Objektgesellschaft ist. Die APH VII IMMAC GmbH, Graz, ist persönlich haftende Gesellschafterin, ohne am Gesellschaftskapital beteiligt zu sein. Die Objektgesellschaft investiert in eine bestehende Einrichtung sowie einen Seniorenpark mit Appartementhäusern in der Stadt Unterpremstätten im österreichischen Bundesland Steiermark. Die Pflegeeinrichtung wird von der Seniorenpark Unterpremstätten Betriebs GmbH gemietet und betrieben. Der Seniorenwohnpark wird von der Senioren Hotel und Appartments Betriebs GmbH gemietet und betrieben.

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.12.2024 unkündbar. Der Gesellschafter kann jedoch zu den Bedingungen des Gesellschaftsvertrages jederzeit seinen Geschäftsanteil veräußern.

Marktsituation
Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann. Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an.

Beteiligungsobjekt
Die Alten- und Pflegeeinrichtung „Seniorenpark Unterpremstätten“ :
Der 2004 eröffnete Seniorenpark Unterpremstätten verfügt gemäß Bestandvertrag über eine Gesamtkapazität von 162 vollstationären Pflegeplätzen in fünf Einzel und 76 Doppelzimmern. Des Weiteren befinden sich in der Einrichtung eine Vollküche mit Nebenräumen, Aufenthaltsräume, Therapie- und Funktionsräume, Pflegebäder, Dienstzimmer sowie Personal- und Technikräume. Die Gartenanlage ist großflächig angelegt und durch die Gebäudeform in verschiedene Bereiche unterteilt. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher in ausreichender Zahl zur Verfügung.

Seniorenwohnpark

Die zugehörige Appartementanlage des betreuten Wohnens liegt in unmittelbarer Nachbarschaft und ist einer dorfähnlichen Struktur nachempfunden. Im Mittelpunkt der Anlage stehen das Verwaltungsgebäude und der Multifunktionspavillon einschließlich Restaurant. Um den Multifunktionspavillon sind 13 Einzelhäuser zu je vier Wohneinheiten angeordnet. Die schlüsselfertigen ebenerdigen Appartements sind behindertengerecht und barrierefrei ausgeführt. Zu einem Appartement zählen ein Vorraum, Wohn- und Esszimmer (wahlweise mit eingebautem Küchenblock), ein großes Schlafzimmer und ein Badezimmer mit Dusche, WC sowie Waschmaschinenanschluss. Für die Kommunikation und Information stehen Telefon, Satelliten-TV und Internetanschluss zur Verfügung. Eine eigene Terrasse rundet den Ausstattungskomfort des Appartements ab.

Für die Objekte wurde von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen des Wallner-Schemitsch Zivilingenieurbüros in Graz ein Verkehrswertgutachten erstellt. Der ermittelte Marktwert von EUR 20.131.000 liegt leicht über dem vereinbarten Kaufpreis von EUR 20.050.000 zuzüglich des Pauschalbetrages für den Generalübernehmer.

Herausragende Merkmale
- keine Währungsrisiken durch vollständige Euro-Finanzierung
- Investition in einen grundsätzlich konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt.
- Investition in eine Immobilie, deren Miete durch staatliche Regelungen gesichert ist, sofern die jeweiligen Bewohner die Heimentgelte nicht selbst zahlen können.
- sichere Kalkulation und Prognose (kalkuliert mit 1,75% Inflationsrate und einer 1,75%igen anfänglichen Tilgung des Fremdkapitals)

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:

100% 14 Tage nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft mit Zahlung auf das angegebene Konto durch den Anleger.

Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein.

Auszahlung:

Der Anleger erhält prognosegemäss jährliche Ausschüttungen beginnend im Jahr 2010 von 6,5% p.a., ansteigend auf 7% p.a. im Jahr 2015, auf 7,5% p.a. im Jahr 2019 und auf 8% p.a. im Jahr 2022. Insgesamt können 107% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2024 an Ausschüttungen realisiert werden. Durch eine Veräusserung die mit dem 12,3-Fachen der angenommenen Mieten zum Veräusserungszeitpunkt prognostiziert wird ergibt sich eine weitere Ausschüttung von 133,275%, somit ergibt sich eine Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals von 240,275%.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die steuerlichen Mietüberschüsse sind uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Agio beläuft sich auf EUR 27.115.000, diese werden durch EUR 10.300.000 Kommanditkapital zzgl. Agio und Fremdkapital in Höhe von EUR 16.300.000 erbracht.
Das Fremdkapital macht 60,10% der Gesamtinvestition aus. Es wurde finanziert in Form eines Euro-Darlehens in Höhe von € 16.300.000 mit auf 10 Jahre festgeschriebenem Zinssatz (3,67%), 90% Auszahlung und einer Darlehenslaufzeit bis zum 31.12.2024. Im Darlehensvertrag ist eine annuitätische Tilgung vereinbart, die anfängliche Tilgung beträgt demnach 1,75% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2020 wurde ein Zinssatz von 5,00% p.a. und eine annuitätische Tilgungsvereinbarung von 2,75% p.a. unterstellt.
Die IMMAC Immobilienfonds GmbH garantiert die Schließung des Fonds. Sollte sich ergeben, dass der Fonds am Markt nicht platziert werden kann, könnte sich ergeben, dass die Schließungsgarantin einen nicht unerheblichen Anteil an der Fondsgesellschaft verbunden mit einer Stimmenmehrheit zu zeichnen hat und damit nicht unerheblich an der Fondsgesellschaft beteiligt ist.

Vermietung
Mit der Betreibergesellschaft der Pflegeeinrichtung und mit der Mieterin und Betreiberin des Seniorenwohnparks wurde jeweils ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Mieter und Betreiber haben bis zum 31.12.2034 auf ihr halbjährliches Kündigungsrecht verzichtet, so dass die Mietverträge für eine Laufzeit von 25 Jahren nicht durch die Mieter gekündigt werden können. Die Objektgesellschaft hat die anfängliche Jahresgesamtmiete von EUR 1.645.162,27 im Rahmen der Mietverträge fest vereinbart.

Projektdaten zum Pflegezentren Austria VII

Name:	Alten- und Pflegeeinrichtung „Seniorenpark Unterpremstätten“ und der Seniorenwohnpark
Typ:	Pflegeeinrichtung
Baujahr:	2004
Standort:	Die Marktgemeinde Unterpremstätten ist Teil des Bezirkes Graz-Umgebung und liegt ca. 15 km südlich von der Landeshauptstadt Graz in der Steiermark.
Lage:	Aufgrund eines gut ausgebauten Verkehrsnetzes ist Unterpremstätten sowohl mit dem Auto, dem Bus oder der Bahn schnell zu erreichen. Unterpremstätten wird durch die in Ost-West-Richtung verlaufende Südautobahn A2 und durch die in Nord-Süd Richtung verlaufende A9 überregional angebunden. Die Einrichtung befindet sich südlich des Ortszentrums von Unterpremstätten. Die Pflegeeinrichtung liegt in ruhiger Lage und bietet über eine in 150 m entfernte Bushaltestelle eine gute Verkehrsanbindung. Im Ortszentrum von Unterpremstätten finden sich verschiedene Einzelhandelsgeschäfte und Gastronomieeinrichtungen, eine Arztpraxis sowie eine Apotheke.
Hauptmieter:	Seniorenpark Unterpremstätten Betriebs GmbH für das Alten- und Pflegeheim „Seniorenpark Unterpremstätten". Senioren Hotel und Appartments Betriebs GmbH für den Seniorenwohnpark.

Kennzahlen zum Pflegezentren Austria VII

Substanzquote:	81,17%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	60,10%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	bis 31.12.2024 abgeschlossener Darlehensvertrag. Anschlussfinanzierung mit einer Laufzeit von 5 Jahren angenommen.
Gefixte Zinssätze:	3,67% für die ersten zehn Jahre
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	5%
Tilgung des Darlehens:	Im Darlehensvertrag ist eine annuitätische Tilgung vereinbart, die anfängliche Tilgung beträgt demnach 1,75% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2020 wurde eine annuitätische Tilgungsvereinbarung von 2,75% p.a. unterstellt.
Kalkulierte Ausschüttung:	2010-2014: 6,5% 2015-2018:7% 2019-2021:7,5% 2022-2024:8%

Investitionsplan zum Pflegezentren Austria VII

Mittelherkunft
Kommanditkapital	10.300.000,00 EUR
Fremdkapital	16.300.000,00 EUR
Agio	515.000,00 EUR
Gesamt: 27.115.000,00 EUR

Mittelverwendung
Erwerbskosten
Grundstücke	hart	2.046.000,00 EUR
Gebäudebestand	hart	18.004.000,00 EUR
Maklercourtage	hart	350.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	842.100,00 EUR
Notar, Gerichtskosten, Gebühren	hart	766.600,00 EUR
22.008.700,00 EUR
Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten
Geschäftsbesorgung	weich	810.000,00 EUR
810.000,00 EUR
Finanzierungskosten
Disagio	weich	1.630.000,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühr	weich	114.100,00 EUR
1.744.100,00 EUR
Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten
Mittelverwendungskontrolle	weich	30.000,00 EUR
Steuerberatung Investitionsjahr	weich	50.000,00 EUR
Objektmanagement	weich	60.000,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	326.000,00 EUR
Konzeptionsgebühr	weich	540.000,00 EUR
Vertriebskosten	weich	721.000,00 EUR
Schließungsgarantie	weich	206.000,00 EUR
Agio	weich	515.000,00 EUR
2.448.000,00 EUR
Liquiditätsreserve
Liquiditätsreserve		104.200,00 EUR
104.200,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,50 %	6.500,00 EUR	3,89 %	3.890,00 EUR
2011	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,27 %	4.270,00 EUR
2012	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,38 %	4.380,00 EUR
2013	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,80 %	4.800,00 EUR
2014	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	5,22 %	5.220,00 EUR
2015	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,35 %	5.350,00 EUR
2016	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,81 %	5.810,00 EUR
2017	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	6,25 %	6.250,00 EUR
2018	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	6,40 %	6.400,00 EUR
2019	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,72 %	6.720,00 EUR
2020	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,81 %	6.810,00 EUR
2021	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	7,46 %	7.460,00 EUR
2022	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	8,32 %	8.320,00 EUR
2023	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,55 %	7.550,00 EUR
2024	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,73 %	7.730,00 EUR
Veräußerung:				133,28 %	133.280,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				240,28 %	261.680,00 €	181,92 %	109.152,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 261.680,00 € Steuern: 181,92 % / 109.152,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.