Beteiligung Holland Eindhoven

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Holland Eindhoven.

Kurzbeschreibung

Die Anleger beteiligen sich zunächst mittelbar über die Treuhänderin als Treugeber am Kommanditkapital der Fondsgesellschaft Vierte Lloyd Fonds Holland GmbH & Co. KG. Treugeber haben jedoch das Recht, von der Treuhänderin die Übertragung der für sie gehaltenen Treuhandanteile zu verlangen und damit direkt in das Handelsregister eingetragen zu werden. Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb und die Vermietung einer in den Niederlanden liegenden Immobilie in 5611 ZV Eindhoven, Kennedyplein 300. 

Die Prognoserechnung geht von einer Laufzeit der Beteiligung bis zum 31. Dezember 2020 aus. Gemäß des Gesellschaftsvertrages kann jeder Gesellschafter mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf eines Geschäftsjahres durch eingeschriebenen an die Emittentin gerichteten Brief seine Beteiligung kündigen. Eine ordentliche Kündigung kann jedoch frühestens zum 31. Dezember 2020 ausgesprochen werden.

Marktsituation
Der niederländische Büroimmobilienmarkt zeichnet sich durch weitere positiv zu bewertende Merkmale aus, die ihm im Wettbewerb um neue Unternehmensansiedlungen klare Vorteile verschaffen: Der niederländische Markt ist transparent. Gemäß dem Immobilien-Transparenz-Index von Jones Lang LaSalle belegten die Niederlande auch im Jahr 2008 eine Spitzenposition. Das Land gehört zu den transparentesten Ländern weltweit . Hinsichtlich des Mietvertrags-, Eigentums- und Grundbuchrechts existiert ein übersichtliches Regelwerk. Behördliche Entscheidungen werden in der Regel schnell getroffen und das Land verfügt über eine moderne Infrastruktur, eine pragmatische, kostenbewusste Bauweise mit flexibler Raumplanung sowie über eine auf engstem Raum konzentrierte Verkehrsinfrastruktur mit internationaler Anbindung. Trotz dieser Standortvorteile ist das Mietpreisniveau in den Niederlanden im Vergleich zu anderen europäischen Ländern noch vergleichsweise niedrig, was das Land attraktiv für weitere Ansiedlungen ausländischer Unternehmen macht. Zusätzlich eröffnet sich den Eigentümern der Gebäude bzw. den Anlegern des Fonds somit die Chance auf künftige Mietpreissteigerungen und die Realisierung überdurchschnittlicher Ertragszuwächse. Positiv zu bewerten sind auch die im internationalen Vergleich recht günstigen Kaufpreise für Bürogebäude in den Niederlanden. Auch diese tragen dazu bei, dass das Investment für die Investoren insgesamt sicherer wird und zudem die Chance birgt, bei einem späteren Verkauf zusätzliche Erträge aus Veräußerungsgewinnen erzielen zu können.

Herausragende Merkmale
- Region Eindhoven: High-Tech-Hotspot in Europa
- Büroimmobilie mit Innenstadtlage, direkt im Kennedy Business-Center
- UVIT: Größte Krankenversicherungsgruppe der Niederlande
- 100% langfristig für mindestens 15 Jahre vermietet
- Geplante Auszahlungen von 6,0% p.a., steigend bis auf 7,5% p.a.
- Kurze Laufzeit des Fonds von knapp 11 Jahren geplant
- Geringe Steuerbelastung durch Doppelbesteuerungsabkommen (D-NL)

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000 zuzüglich 5% Agio. Höhere Einlagen sollen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.

Auszahlungen:
Prognosegemäß sollen zwei Auszahlungen pro Jahr erfolgen, die sich jeweils auf das ablaufende Kalenderhalbjahr (1. Januar bis 30. Juni bzw. 1. Juli bis 31. Dezember) eines jeden Jahres beziehen. Die erste anteilige Auszahlung erfolgt bei prognosegemäßer Entwicklung im Dezember 2010 nachschüssig für den Zeitraum vom 1. April 2010 bis 31. Dezember 2010. Die prognostizierten Auszahlungen inklusive kalkuliertem Veräußerungserlös und Rückzahlung des eingesetzten Kapitals betragen bei einem Beitritt und vollständiger Einzahlung der Beteiligungssumme zum 14. März 2010, bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio, rund 193% vor Steuern. Die Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals. Annahmegemäß wird die Immobilie zum 31. Dezember 2020 zum 13,87-Fachen der zum Verkaufszeitpunkt (1. Januar 2021) erzielbaren Jahresnettomiete veräußert.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Emittentin erzielt gemäß steuerlichem Konzept Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf Grund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Niederlanden werden die Vermietungseinkünfte in den Niederlanden (Belegenheitsstaat) besteuert. Die Besteuerung der laufenden Einkünfte in den Niederlanden aus der Vermietung der Immobilie erfolgt nach dem so genannten Box-System. Es wird zwischen drei Boxen differenziert, die jeweils verschiedene Einkunftsarten umfassen. Die Einkünfte der Anleger aus der Vermietung der Immobilie unterliegen grundsätzlich Box 3. Die Einkommensbesteuerung gemäß Box 3 erfolgt nicht auf der Grundlage des tatsächlich erzielten Überschusses der Einnahmen über die Ausgaben, sondern im Wege einer Pauschalbesteuerung. Bemessungsgrundlage ist hierbei das durchschnittlich gebundene Vermögen der Gesellschafter, das sich aus dem anteiligen Verkehrswert der Immobilie abzüglich der anteiligen mit dieser Immobilie in Verbindung stehenden Verbindlichkeiten ergibt. Es wird eine fiktive Rendite in Höhe von 4 % auf das durchschnittlich gebundene Vermögen des Anlegers unterstellt und die so ermittelte Rendite pauschal einem Steuersatz in Höhe von 30% unterworfen. Durch die Pauschalbesteuerung ist die niederländische Einkommensteuer auf laufende Vermietungseinkünfte und Veräußerungsgewinne abgegolten. Jedoch werden Einkünfte aus der Veräußerung der Fondsimmobilie werden bei der Ermittlung des individuellen Einkommensteuersatzes der Anleger für ihre in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte einbezogen.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds beläuft sich auf EUR 37.991.960. Das Kommanditkapital beträgt insgesamt EUR 17.135.200. Das zu platzierende Emissionskapital beträgt EUR 17.130.000. Die Realisierung des Gesellschaftszweckes erfolgt des Weiteren zum Teil über ein Darlehen (Langfristfinanzierung), das die Fondsgesellschaft bei der DG Hyp, Hamburg, mit einer Laufzeit bis zum 29. Februar 2020 abgeschlossen hat. Das Darkehen soll annuitätisch zu 1% ab 1. Januar 2011 getilgt werden. Über ein Swapgeschäft wurde ein Zinssatz von 3,45% zzgl. Marge festgehalten. Die Kosten für das Darlehen werden im ersten Zinsbindungszeitrahmen mit 5,3% p.a. kalkuliert.

Immobilien
Die Immobilie in Eindhoven/NL:
Die Immobilie im Kennedyplein 300, direkt im Kennedy Business Center, wurde 2000 fertig gestellt und besteht aus Bürogebäudeflächen mit flexibler Aufteilung. Die 8-geschossige Büroimmobilie umfasst insgesamt drei Gebäudeteile, wobei der vordere und der mittlere Gebäudeteil über jeweils fünf Obergeschosse verfügen. Der hintere größte Gebäudeteil hat sieben Obergeschosse. Zudem stehen zwei Untergeschosse als Abstell- und Archivräume zur Verfügung. Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt rund 4.433 qm. Die Gesamtmietfläche des Bürogebäudes beträgt rund 15.346 qm. Es gehören insgesamt 70 Parkplätze in den Untergeschossen zu der Immobilie. Das Gebäude, das grundsätzlich auch für die Vermietung an mehrere Parteien geeignet ist, befindet sich in einem guten Zustand. Das Gebäude soll gemäß Kaufvertrag am 15. März 2010 zu einem Kaufpreis von EUR 32.285.000 übernommen werden. Dies entspricht dem 13,87-Fachen der anfänglichen Jahresmiete von EUR 2.328.016 Euro bzw. einem Kaufpreis von rund EUR 2.104 Euro pro Quadratmeter.

Vermietung
Mieterin des Gebäudes ist UVIT, eine der größten Versicherungsgruppen in den Niederlanden. Rund 5 Millionen Kunden im Versicherungsbereich vertrauen auf die Leistungen der UVIT. Nach einem Risk Rating der Ratingagentur Graydon wurde die Versicherungsgruppe mit “Low Risk” bewertet. Der Mietvertrag wurde für die Dauer von 15 Jahren, das heißt für die Laufzeit vom 15. März 2010 bis zum 14. März 2025 fest abgeschlossen. Das Mietvertragsverhältnis verlängert sich jeweils um fünf Jahre, sofern es nicht mit einer Frist von einem Jahr vor Ablauf der jeweiligen Vertragsdauer gekündigt wird. Es wurde eine Jahresnettomiete in Höhe von anfänglich EUR 2.328.016 p. a. vereinbart, die jährlich vollständig an die Entwicklung des niederländischen Konsumentenpreisindexes (CPI), jedoch nur nach oben, angepasst wird (100%ige Indexierung).

Projektdaten zum Holland Eindhoven

Name:	Holland Eindhoven
Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	2000
Standort:	Holland Eindhoven
Lage:	Die Immobilie liegt verkehrsgünstig mitten im Zentrum von Eindhoven im Kennedy Business Center. Sie kann bequem sowohl mit dem Bus als auch mit der Bahn erreicht werden. Der Hauptbahnhof und der zentrale Omnibusbahnhof befinden sich in unmittelbarer Nähe. Diverse Shops, Restaurants und Parks locken zahlreiche Besucher, so zum Beispiel die Geschäfte der Heuvelgalerie sowie des Piazza Centers. Ebenso liegt das Stadion des PSV Eindhoven nur wenige Gehminuten entfernt. Auch mit dem Auto ist die Immobilie sehr schnell und leicht erreichbar, sie ist nur fünf Minuten von der Autobahn A50 entfernt. Unternehmen wie beispielsweise KPN, TU Eindhoven und Logica CMG liegen in unmittelbarer Nachbarschaft.
Mietfläche:	15.346
Hauptmieter:	Mieterin des Bürogebäudes ist die zur UVIT-Unternehmensgruppe gehörende Coöperatie VGZ-IZA-Trias U.A. ( “UVIT”). Die führende niederländische Ratingagentur Graydon bewertet die Bonität der UVIT mit dem guten Kreditrating “A” (Stand: 15. Mai 2009). In der Finanzkennziffer erhielt die UVIT mit einer “7,5” auf einer Skala von 0 bis 10 ebenfalls eine gute Bewertung. Der Mietvertrag wurde für die Dauer von 15 Jahren, das heißt für die Laufzeit vom 15. März 2010 bis zum 14. März 2025 fest abgeschlossen. Das Mietvertragsverhältnis verlängert sich jeweils um fünf Jahre, sofern es nicht mit einer Frist von einem Jahr vor Ablauf der jeweiligen Vertragsdauer gekündigt wird.
Vermietungsstand:	100% vermietet

Kennzahlen zum Holland Eindhoven

Substanzquote:	92,14%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	48,26%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Gefixte Zinssätze:	- 5,3% bis zum 31.12.2015
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	- 6% ab 01.01.2016 bis 31.12.2020
Tilgung des Darlehens:	- 1% Tilgung ab Januar 2011 vierteljährlich und nachschüssig -ca. 1,34% Tilgung auf das Restdarlehen jährlich ab 01.01.2016 bis 31.12.2020

Investitionsplan zum Holland Eindhoven

Mittelherkunft
Fremdkapital	20.000.000,00 EUR
Kommanditkapital	17.135.200,00 EUR
Agio	856.760,00 EUR
Gesamt: 37.991.960,00 EUR

Mittelverwendung
Kaufpreis der Immobilie	hart	32.285.000,00 EUR
Notarkosten, Gutachten	hart	135.000,00 EUR
Maklergebühr	hart	384.192,00 EUR
Fremdkapitalvermittlung	weich	840.000,00 EUR
Projektierung, Objektauswahl, Analysen	weich	90.000,00 EUR
Einrichtung Treuhand	weich	70.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	1.937.100,00 EUR
Gründungskosten	weich	30.000,00 EUR
Finanzierungskosten, Bankgebühren, Bereitstellungsprovision	weich	223.517,00 EUR
Eigenkapitalvermittlung, Marketing, Prospekterstellung	weich	1.713.520,00 EUR
Mittelverwendungskontrolle	weich	20.391,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	263.241,00 EUR
37.991.961,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2009	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2010	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2018	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2019	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2020	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
Veräußerung:				125,88 %	125.880,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				194,88 %	201.780,00 €	-	0,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 201.780,00 € Steuern: - / 0,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.