Beteiligung DFH 95 Bürogebäude Das Auge, Darmstadt

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum DFH 95 Bürogebäude Das Auge, Darmstadt.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Die Mindestbeteiligungssumme der Anleger beträgt EUR 10.000. Die Anleger sind verpflichtet, innerhalb von zehn Bankarbeitstagen nach Mitteilung über die Annahme der Beitrittserklärung durch die Beteiligungsgesellschaft, die gezeichnete Beteiligungssumme (Pflichteinlage) zuzüglich 5% Agio nach Maßgabe der Regelungen in der Beitrittserklärung zu erbringen.

Die prognostizierten Auszahlungen betragen ab dem Jahr 2010 6,00% p.a. (zeitanteilig ab 01.07.2010) und steigen bis zum Jahr 2027 auf 6,50% p.a. jeweils bezogen auf das gezeichnete Kommanditkapital (Pflichteinlage). Die Auszahlungen erfolgen – soweit es die Liquiditätslage der Gesellschaft zulässt – jeweils bis zum 30.06. des Folgejahres.

Die prognostizierte Gesamtausschüttung im Jahr 2027 beträgt 238,15% bei einem Veräußerungsfaktor von 16.

Immobilien
Das siebengeschossige Bürogebäude nebst Tiefgarage „Das Auge“ – der Name ist angelehnt an die Gebäudeform, die einem menschlichen Auge nachempfunden ist – und das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurden im Jahr 2008 fertiggestellt. Auf der südwestlichen Seite des Gebäudes gibt es bis zu einer Höhe von drei Geschossen einen offenen Zugang zum Atrium. Ab dem dritten Obergeschoss schließt sich die Fassade über den gesamten Grundriss. Die unterschiedlichen Gebäudetiefen ermöglichen eine flexible Raumgestaltung. Im ersten Untergeschoss befindet sich eine Tiefgarage mit 154 Stellplätzen und Lagerflächen. Zusätzlich gibt es noch sechs Außenstellplätze. Das zweite Untergeschoss ist nur teilweise unterkellert und beinhaltet Technik- und Lagerräume. Die Büros sind mit modernster Medientechnik und Teppichboden ausgestattet. Die vorhandenen Büroflächen können bei Bedarf in autark versorgte Mieteinheiten mit jeweils maximal 600 m² unterteilt werden.

Das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurde ebenfalls im Jahr 2008 in Betrieb genommen. Das Parkhaus wurde in der D?Humy- oder Split-Level-System- Bauweise erstellt. Bei diesem System sind die Parkebenen – anders als bei Parkbauten mit durchlaufendem Deck – jeweils um eine halbe Geschosshöhe gegeneinander versetzt, sodass die Parkfläche bei guter Zugänglichkeit über Halbrampen maximal ausgenutzt wird. Aufgrund der Nähe des Parkhauses zum Wohngebiet werden besonders hohe Anforderungen an die Fassade des Parkhauses gestellt. Die Außenfassade aus stehenden Reglittgläsern auf einer verzinkten Stahlunterkonstruktion wurde daher in den schallschutzkritischen Bereichen zwei Meter vom Gebäude abgerückt. Auf der Nord- und Ostseite geht – den abnehmenden Schallschutzanforderungen entsprechend – die Reglittfassade in eine begrünte Metallgitterfassade über. Das Bürogebäude wurde im Jahre 2008 fertiggestellt. Dementsprechend hat es Neubauqualität. Die Haustechnik befindetsich, ebenso wie die Kühlung über eine Betonkernaktivierung, auf dem derzeitigenStand der Technik. Das Parkhaus in der Ida- Rhodes-Straße ist ebenfalls aus dem Jahr 2008 und besitzt die Qualität eines Neubaus.

Das Standort der Immobilien ist sehr gut an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie an das Straßenverkehrsnetz angebunden. Wenige Gehminuten von den Fondsimmobilien befindet sich der Darmstädter Hauptbahnhof. Von hier aus besteht Anschluss an das nationale und internationale ICE- und Intercity-Netz, an das S-Bahn-Netz und an das weitere Nahverkehrsnetz, welche die Stadt mit den Nachbarstädten und dem Umland verbindet. In unmittelbarer Nähe befindet sich eine Haltestelle für die Straßenbahn. Von hier aus können mit zwei Linien in kürzester Zeit (drei Stationen) der Luisenplatz und damit die Fußgängerzone erreicht werden. Vom TZ besteht mit der Schnellbuslinie HEAG-Airliner eine direkte Busverbindung zum Frankfurter Flughafen. Das Bürogebäude und das Parkhaus grenzen nördlich direkt an die Rheinstraße. Diese vierspurig ausgebaute Hauptverbindungsstraße verbindet die Innenstadt mit den Autobahnen A5 und A67 (Darmstädter Kreuz).

Vermietung
Das Bürogebäude ist zu 89% an die GMG Generalmietgesellschaft mbH der Deutschen Telekom AG Vermietet. Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 für die Büroimmobilie nebst Tiefgarage und das Parkhaus beträgt EUR 2.837.819 p.a. Die Mietverträge für das Bürogebäude und das Parkhaus begannen am 15.09.2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis 14.09.2023 plus 3 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Die GMG Generalmietgesellschaft mbH, Bonn, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG. Zwischen der GMG Generalmietgesellschaft mbH und der Deutschen Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, auf dessen Basis die Deutsche Telekom AG auch zum Ausgleich von Verlusten auf Ebene der GMG Generalmietgesellschaft mbH verpflichtet ist. In dem Fall, dass der Ergebnisabführungsvertrag , beispielsweise aufgrund Beendigung keine Verlustübernahmepflicht mehr begründet, tritt die Deutsche Telekom AG automatisch neben der GMG Generalmietgesellschaft mbH in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger ein.

Weiterer Hauptmieter ist die ask – Innovative Visualisierungslösungen GmbH. Mietvertrag vom 30.06.2009 beläuft sich für das Bürogebäude über 527,83 m² Büroflächen, 78,36 m² Archiv- oder Lagerflächen und 10 Tiefgaragenstellplätze. Der Mietvertrag begann am 01.10.2009 und hat eine Laufzeit bis zum 30.09.2019 plus 2 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Es wurde eine Staffelmiete vereinbart. Die Miete erhöht sich erstmals zum 01.01.2014 um 10% und danach alle zwei Jahre jeweils zum 01.01. eines Jahres um jeweils 5%.

Dritter Hauptmieter ist die Gegenbauer Facility Management GmbH. Der Mietvertrag vom 05.09.2008 für das Bürogebäude beläuft sich auf 21,80 m² Hausmeisterräume und 11,50 m² Archiv- oder Lagerflächen. Der Mietvertrag vom 05.09.2008 für das Parkhaus beläuft sich auf 15,50 m² Hausmeisterraum und Lagerraum. Die Mietverträge für das Bürogebäude und das Parkhaus begannen am 15.09.2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis zum 14.09.2011, wobei beide Parteien das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von einem Monat , bei Kündigung des zwischen den beiden Parteien bestehenden Gebäudemanagementvertrages kündigen können (Sonderkündigungsrecht).

Projektdaten zum DFH 95 Bürogebäude Das Auge, Darmstadt

Standort:	Darmstadt
Hauptmieter:	- GMG Generalmietgesellschaft mbH der Deutschen Telekom AG - ask - Innovative Visualisierungslösungen GmbH - Gegenbauer Facility Management GmbH
Lage:	Das Büroobjekt und das Parkhaus befinden sich im Technologie Zentrum (TZ) Rhein Main, die beiden Grundstücke grenzen nördlich direkt an die Rheinstraße. Auf dem knapp 20 Hektar großen ehemaligen „Fernmeldetechnischen Zentralamt der Bundespost (FTZ)“ Areal soll bis 2012 ein moderner Büropark mit Parkhäusern und einem umfangreichem Dienstleistungsangebot für etwa 8.000 Menschen entstehen.
Name:	Das Auge
Vermietungsstand:	94% der Bürofläche und 98% der Stellplätze im Parkhaus sind langfristig vermietet
Mietfläche:	15.804qm (Büro), 1.024 Stellplätze (Parkhaus)

Kennzahlen zum DFH 95 Bürogebäude Das Auge, Darmstadt

Prognostizierte Laufzeit in Jahren:	17.00
Substanzquote:	90,74%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	43,71%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	Die Laufzeit des Darlehens wurde bis 30.06.2020 festgesetzt.
Gefixte Zinssätze:	Der Zinssatz auf Basis des 3-Monats-Euribor zuzüglich einer Marge von 1,30 Prozentpunkten p. a. vereinbart. Durch den Abschluss entsprechender Swap-Vereinbarungen wurde der Zinssatz mit 3,625 % p. a. für den Zeitraum 30.06.2010 – 30.06.2015 sowie 5,10 % p. a. für den Zeitraum 30.06.2015 – 30.06.2020 – jeweils einschließlich Marge – für die gesamte Dauer der Darlehenslaufzeit festgeschrieben.
Tilgung des Darlehens:	Ab dem 01.01.2012 ist das Darlehen mit 0,5 % p. a. der ursprünglichen Darlehenssumme zu tilgen.
Kalkulierte Ausschüttung:	Für das Jahr 2010 – 2022 berägt die kalkulierte Ausschüttung 6,00 % (für das Jahr 2010 zeianteilig ab 01.07.2010). Im Jahr 2023 beträgt die kalkuliete Ausschüttung aufgrund geplanter Revitalisierungsaufwendungen 0,00%. In den Jahren 2024 – 2025 beträgt die kalkulierte Ausschüttung 6,25 % und in den Jahren 2026 – 2027 6,50 %.

Investitionsplan zum DFH 95 Bürogebäude Das Auge, Darmstadt

Mittelherkunft
Emissionskapital	32.190.000,00 EUR
Beteiligungskapital DFH Aberia GmbH	10.000,00 EUR
EUR-Darlehen	25.000.000,00 EUR
Gesamt: 57.200.000,00 EUR

Mittelverwendung
Anschaffungskosten der Beteiligung an der Objektgesellschaft	hart	51.161.000,00 EUR
Zinsvorauszahlung	weich	1.250.000,00 EUR
Wirtschaftliche Konzeption/Objektaufbereitung/Geschäftsführung	weich	250.000,00 EUR
Eigenkapitalvermittlung	weich	1.288.000,00 EUR
Fondsschließungsgarantie	weich	805.000,00 EUR
Fremdkapitalvermittlung	weich	900.000,00 EUR
Sonstige Kosten (Prognose)	weich	804.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	742.000,00 EUR
57.200.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,60 %	600,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,48 %	3.480,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,48 %	3.480,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,00 %	4.000,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,68 %	3.680,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,06 %	3.060,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,05 %	3.050,00 EUR
2018	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,47 %	3.470,00 EUR
2019	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,91 %	3.910,00 EUR
2020	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,85 %	3.850,00 EUR
2021	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,63 %	3.630,00 EUR
2022	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,75 %	3.750,00 EUR
2023	-	-	-	0,00 %	0,00 EUR	-1,45 %	-1.450,00 EUR
2024	-	-	-	6,25 %	6.250,00 EUR	4,85 %	4.850,00 EUR
2025	-	-	-	6,25 %	6.250,00 EUR	4,87 %	4.870,00 EUR
2026	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,91 %	4.910,00 EUR
2027	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	5,83 %	5.830,00 EUR
Veräußerung:				142,43 %	142.430,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				245,93 %	256.280,00 €	117,94 %	64.867,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 256.280,00 € Steuern: 117,94 % / 64.867,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.