Beteiligung Pluswertfonds 151

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Pluswertfonds 151.

Kurzbeschreibung

Dem Anleger wird mit dem geschlossenen Immobilienfonds „Pluswertfonds 151“ eine gleichzeitige Beteiligung an zwei Beteiligungsgesellschaften und hierdurch eine Beteiligung an zwei großflächigen Einzelhandelsimmobilien in Nordhorn und Offenbach angeboten. Die Anleger beteiligen sich hierbei über eine Treuhänderin oder optional als Direktkommanditisten im Wege eines Anteilskaufes an der Hahn Fachmarktzentrum Nordhorn GmbH & Co. KG und zugleich an der Hahn EKZ Offenbach GmbH & Co. KG. Der Anleger beteiligt sich automatisch an beiden Beteiligungsgesellschaften, und zwar in einem Verhältnis von 62,96% seiner Zeichnungssumme an der Beteiligungsgesellschaft Nordhorn und 37,04% seiner Zeichnungssumme an der Beteiligungsgesellschaft Offenbach. Die Beteiligungsgesellschaft Nordhorn ist Eigentümerin des Fachmarktzentrums Ringcenter Nordhorn und die Beteiligungsgesellschaft Offenbach ist Eigentümerin des derzeit noch im Bau befindlichen Fachmarktzentrums in Offenbach am Main.

 

Die Dauer der Beteiligungen ist grundsätzlich unbegrenzt, ordentliche Kündigungen durch Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaften sind erstmals zum 31.12.2030 möglich.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
10 % des Kaufpreises 14 Tage nach Eingang der Zeichnungsunterlagen, Restbetrag binnen 14 Tagen nach Aufforderung durch die Treuhänderin.

Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000 zzgl. 5% Agio, höhere Zeichungssummen müssen durch 1.000 teilbar sein.

Auszahlung:
Die Anleger erhalten prognosegemäss Ausschüttungen in Höhe von 6% p.a., jeweils quartalsweise zum 30.03, 30.06., 30.09., und 30.12.. Für den Zeitraum zwischen der Einzahlung des Vorabbetrages in Höhe von 10 % des Kaufpreises nach Aufforderung durch die Treuhänderin und der Schließung des Fonds erhalten die Anleger eine Verzinsung in Höhe von 3,00 % p.a. auf den eingezahlten Vorabbetrag. Eine Verzinsung des Restbetrages von 90 % des Kaufpreises für den Zeitraum zwischen Aufforderung der Treuhänderin und Schließung des Fonds erfolgt nicht. Mit Berücksichtigung einer Wertentwicklung der Anlage zum 14-fachen der kalkulierten Jahresmiete wäre eine weitere Ausschüttung durch Veräusserung in Höhe von 124,96% möglich. Somit ergeben sich Gesamtrückflüsse in Höhe von 214,96%, wovon 90% auf die laufenden Ausschüttungen entfallen.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Anleger erzielen über ihre Beteiligungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn diese im Privatvermögen gehalten werden. Bei der Konzeption sind die Vorgaben der Finanzverwaltung in Form des Treuhanderlasses und des 5. Bauherrenerlasses (Fondserlass) des BMF vom 20. Oktober 2003 (Bundessteuerblatt I 2003, Seite 546) berücksichtigt. Gemäß den Prognoseannahmen können im Jahr der Platzierung voraussichtlich entstehende Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Im Falle einer persönlichen Refinanzierung ist dagegen nicht auszuschließen, dass die entstehenden Anfangsverluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können; es würde nur ein Vortrag innerhalb der Beteiligungsgesellschaften erfolgen. Soweit die Beteiligungsgesellschaften Zinsen oder sonstige Kapitalerträge vereinnahmen, erzielen die Anleger anteilige Einkünfte aus Kapitalvermögen; eine einbehaltene Abgeltungssteuer wird nicht auf die persönliche Einkommensteuerschuld angerechnet, vielmehr liegt insoweit bei den Einkünften aus Kapitalvermögen eine abschließende Besteuerung vor. Veräußerungsgewinne, die aus dem Verkauf von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien resultieren, sind steuerfrei, sofern zwischen Anschaffungs- und Veräußerungszeitraum mehr als 10 Jahre liegen. Diese Regelung gilt auch für eine Veräußerung der hier angebotenen Beteiligung.

Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf EUR 67.460.628, wovon EUR 29.625.000 durch Eigenkapital und EUR 37.385.628 durch Fremdkapital geleistet werden.
Die Beteiligungsgesellschaft Nordhorn hat mit der Landesbank Hessen-Thüringen einen Nettodarlehensbetrag in Höhe von EUR 24.206.000 bei einem Auszahlungskurs von 95% und einem Zinssatz von 3,79% p.a. nominal bzw. 4,65% p.a. effektiv gesichert durch einen Zinsswap vereinbart. Die Zahlungen sind monatlich nachträglich fällig. Die Laufzeit des Darlehens ist bis zum 30.06.2019. Eine Tilgung findet zu 1,00 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen ab 01.01.2014 statt.
Die Beteiligungsgesellschaft Offenbach hat mit der Landesbank Hessen-Thüringen einen Nettodarlehensbetrag in Höhe von EUR 13.709.450 bei einem Auszahlungskurs von 95% und einem Zinssatz von 3,86% p.a. nominal bzw. 4,72% p.a. effektiv gesichert durch einen Zinsswap vereinbart. Die Zahlungen sind monatlich nachträglich fällig. Die Laufzeit des Darlehens ist bis zum 30.06.2019. Eine Tilgung findet zu 1,00 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen ab 01.01.2014 statt. Bei einer etwaigen Fachmarkterweiterung Offenbach ergäbe sich ein weiteres Darlehen mit einem Nettobetrag von EUR 2.060.550 wobei hier ein Zinssatz von 4% p.a. nominal und 4,87% effektiv prognostiziert wird.

Immobilien
Fachmarktzentrum in Nordhorn:
Die Beteiligungsgesellschaft Nordhorn ist Eigentümerin des Grundbesitzes am Stadtring 60 in Nordhorn. Das rd. 50.000 qm große Grundstück ist mit einem Fachmarktzentrum bestehend aus einem SB-Warenhaus, einem Baumarkt sowie weiteren Shopflächen und Fachmärkten bebaut. Auf dem Grundstück stehen den Mietern, Besuchern und Kunden des Fachmarktzentrums ca. 675 ebenerdige PKW-Einstellplätzen zur Verfügung. Das Objekt wurde im Frühjahr 2007 fertig gestellt und befindet sich derzeit in einem altersgerecht guten baulichen Zustand. Die Gesamtmietfläche beträgt ca. 23.442 qm und ist mit Ausnahme einer Teilfläche von ca. 434 qm (Büro- und Einzelhandelsfläche) vollständig vermietet. Bezüglich der leer stehenden Einzelhandelsflächen besteht eine Mietgarantie.

Fachmarktzentrum in Offenbach:
Die Beteiligungsgesellschaft Offenbach ist Eigentümerin des Grundbesitzes an der Mühlheimer Straße 325 in Offenbach am Main. Das rd. 40.100 qm große Grundstück wird derzeit mit einem Fachmarktzentrum bestehend aus einem Baumarkt und einem SB-Warenhaus bebaut. Ferner wird derzeit die Errichtung zweier weiterer Fachmärkte mit einer Gesamtgröße von ca. 1.000 qm geprüft. Auf dem Grundstück werden den Mietern, Besuchern und Kunden des Fachmarktzentrums nach Fertigstellung ca. 500 ebenerdige PKW-Stellplätze zur Verfügung stehen. Das Objekt wird in einzelnen Bauabschnitten schlüsselfertig erstellt. Die Fertigstellung des Baumarktes und die Übergabe an den Mieter OBI erfolgten im März 2010. Die Fertigstellung des SB-Warenhauses ist für Oktober 2010 geplant. Die Gebäude werden sich zum Jahresende 2010 in einem neuwertigen Zustand befinden. Die Gesamtmietfläche ohne die derzeit in Planung befindlichen beiden zusätzlichen Fachmärk te beträgt ca. 16.100 qm und ist vollständig an OBI und EDEKA vermietet.
Das zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch im Bau befindliche Anlageobjekt der Hahn EKZ Offenbach GmbH & Co. KG wurde zwischenzeitlich wie prospektiert fertig gestellt. Insoweit wurde das im Rahmen des zweiten Bauabschnitts zu erstellende SB-Warenhaus innerhalb der vorgegebenen Fristen im November 2010 an die Mieterin EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH übergeben. Die Eröffnung des SB-Warenhauses als E-Center erfolgte am 25.11.2010. Die Laufzeit des Mietvertrages endet somit am 22.11.2030.

Vermietung
Fachmarktzentrum in Nordhorn:
Hauptmieterin des Fachmarktzentrums ist mit einem Mietanteil von 75 % die EDEKA Handelsgesellschaft Rhein-Ruhr mbH, Moers. EDEKA hat als Generalmieterin die Flächen des SB-Warenhauses, des Baumarktes sowie die Shopflächen in der innen liegenden Mall angemietet und betreibt unter der Eigenmarke Marktkauf das SB-Warenhaus. Der Baumarkt ist seitens EDEKA untervermietet an die Rewe Gruppe, die unter ihrer Markenbezeichnung „toom“ den Baumarkt betreibt. Ebenso werden die kleineren Shops der Mall in Eigenregie seitens EDEKA untervermietet. Die Festlaufzeit des Mietvertrages EDEKA beträgt 15 Jahre und endet am 14.03.2022. Die Mieterin kann den Mietvertrag nach Auslauf der Festmietzeit dreimal um jeweils 5 Jahre verlängern. Jede Option ist spätestens 18 Monate vor Ablauf der jeweiligen Festmietzeit auszuüben. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit ca. EUR 1.963.793. Der Mietvertrag unterliegt nach drei Freijahren einer Wertsicherungsklausel. Es erfolgt jeweils eine Mietanpassung von 65 % der prozentualen Indexveränderung (Verbraucherpreisindex für Deutschland), wenn sich der Index um 10 % verändert hat. Bezugsgröße für die nächste Anpassung bildet der Stand des Indexes zum Beginn des vierten Mietjahres ab Übergabe des Mietobjektes (März 2010). Weitere Mieter des Objektes sind u.a. die Mode-Einzelhandelsunternehmen Charles Vögele und Takko, der Schuheinzelhändler Deichmann sowie die Drogeriemarktkette dm.
Bonität der EDEKA Handelsgesellschaft Rhein-Ruhr mbH: Creditreform Bonität *184* = gute Bonität

Fachmarktzentrum in Offenbach:
Mieterin des Baumarktes ist die OBI AG, Wermelskirchen. Die Festlaufzeit des Mietvertrages beträgt 15 Jahre. Die Mieterin kann den Mietvertrag nach Auslauf der Festmietzeit dreimal um jeweils 5 Jahre verlängern. Die Option ist spätestens 12 Monate vor Ablauf der Festmietzeit auszuüben. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 975.732,00. Der Mietvertrag unterliegt nach vier Freijahren, d.h. ab April 2014, einer Wertsicherungsklausel. Es erfolgt jeweils eine Mietanpassung von 66% der prozentualen Indexveränderung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland, wenn sich dieser um 10% verändert hat. Bezugsgröße für die nächste Anpassung bildet der Stand des Indexes zum Beginn des fünften Mietjahres ab Übergabe des Mietobjektes. Mieterin des SB-Warenhauses ist die EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH, Offenburg. Die Festlaufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre ab dem Tag der Übergabe des fertig gestellten Objekts. Diese ist für Oktober 2010 vorgesehen. Die Mieterin kann den Mietvertrag nach Auslauf der Festmietzeit zweimal um jeweils 5 Jahre verlängern. Jede Option ist spätestens 9 Monate vor Ablauf der jeweiligen Festmietzeit auszuüben. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 702.144,00. Der Mietvertrag unterliegt nach drei Freijahren einer Wertsicherungsklausel. Es erfolgt jeweils eine Mietanpassung von 60% der prozentualen Indexveränderung (Verbraucherpreisindex für Deutschland), wenn sich der Index um 10 % verändert hat. Bezugsgröße für die nächste Anpassung bildet der Stand des Indexes zum Beginn des vierten Mietjahres ab Übergabe des Mietobjektes.
Bonität der OBI AG: Creditreform Bonität *175* = gute Bonität.
Bonität der EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH: Creditreform Bonität *123* = sehr gute Bonität.

Marktsituation
Aufgrund der strengen Reglementierung zur Errichtung von neuen großflächigen Einzelhandelsimmobilien genießen die bestehenden Betriebe in der Regel einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung von Konkurrenzbetrieben und können den lokalen Wettbewerb steuern. Gleichzeitig besteht für die Eigentümer dieser Immobilien ein vergleichsweise geringeres Risiko, dass die Mieter diese Standorte aufgeben; üblicherweise wird dies nur bei einem strategischen Rückzug eines Einzelhandelsbetreibers aus dem jeweiligen lokalen Markt in Erwägung gezogen. In der Praxis zeichnen sich die großflächigen Einzelhandelsimmobilien mit einer vergleichsweise hohen Standortbindung und stabilen Nachfrage aus, was wiederum eine positive Auswirkung auf die nachhaltige Vermietung hat.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
ohne Fachmarkterweiterung Offenbach

Projektdaten zum Pluswertfonds 151

Standort:	am Stadtring 60 in Nordhorn bzw. Mühlheimer Straße 325 in Offenbach am Main
Hauptmieter:	Nordhorn: - EDEKA Handelsgesellschaft Rhein-Ruhr mbH Offenbach: - Mieterin des Baumarktes ist die OBI AG - Mieterin des SB-Warenhauses ist die EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH
Lage:	Nordhorn: Der Mikrostandort befindet sich am nordwestlichen Rand der Nordhorner Innenstadt auf einem ehemaligen Industriegelände. Der Standort wird im Westen durch den Stadtring, im Süden und Osten durch den Verlauf des Flusses Vechte begrenzt. Nördlich grenzt gemischt genutzte Bebauung an. Die Erschließung des Standortes erfolgt über den Stadtring, der über mehrere Achsen an die Bundesstraßen B 403 und B 213 angebunden ist. Die besondere Lagequalität des Standortes zeichnet sich damit einerseits durch ein gute PKW-Erreichbarkeit und andererseits durch die Nähe zur Innenstadt aus, die in nur wenigen Minuten zu Fuß zu erreichen ist. Offenbach: Der Standort verfügt aufgrund der Lage an der Mühlheimer Straße (B 43) über eine sehr gute verkehrliche Anbindung. Die Zufahrt von der vierspurigen B 43 erfolgt über separate Abbiegespuren. Der Standort ist durch die Buslinien 103 und 120 und eine unmittelbar an der Zufahrt zum Grundstück gelegene Haltestelle an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Das unmittelbare Umfeld des Projektareals ist durch gewerbliche Nutzungen geprägt. Entlang der Mühlheimer Straße hat sich in der Vergangenheit die bisher ausschließlich gewerblich industrielle Nutzung durch die Ansiedlung von Dienstleistungs- und Handelsflächen sowie Tankstellen verändert, im westlichen Bereich der Mühlheimer Straße sind einige kleinere Fachmärkte, u.a. aus den Bereichen Getränke, Matratzen, Bau und Tierbedarf entstanden.
Typ:	großflächige Einzelhandelsimmobilien
Baujahr:	2007 bzw. 2010
Name:	Fachmarktzentrum in Nordhorn bzw. in Offenbach
Mietfläche:	23.442 qm bzw. 16.100qm

Kennzahlen zum Pluswertfonds 151

Substanzquote:	85,84%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	54,88
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	Beteiligungsgesellschaft Nordhorn: bis zum 30.06.2019 Beteiligungsgesellschaft Offenbach: bis zum 30.06.2019
Gefixte Zinssätze:	Beteiligungsgesellschaft Nordhorn: 3,79 % p.a. nominal/4,65 % p.a. effektiv Beteiligungsgesellschaft Offenbach: 3,86 % p.a. nominal/4,72 % p.a. effektiv
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	5,75%
Tilgung des Darlehens:	Für alle Darlehen: 1,00 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen ab 01.01.2014
Kalkulierte Ausschüttung:	6% p.a.

Investitionsplan zum Pluswertfonds 151

Mittelherkunft
Anleger/Treugeber	31.106.250,00 EUR
EUR-Darlehen	37.835.628,00 EUR
Gesamt: 68.941.878,00 EUR

Mittelverwendung
3
Liquiditätsreserve	hart	239.389,00 EUR
239.389,00 EUR
Anschaffungs-, Herstellkosten inkl. Nebenkosten	hart	59.182.829,00 EUR
59.182.829,00 EUR
Fondsabhängige Kosten
Finanzierungsvermittlung	weich	783.200,00 EUR
783.200,00 EUR
Kosten der Zinssicherung (Damnum)	weich	1.891.781,00 EUR
1.891.781,00 EUR
Fondsabhängige Kosten
Rechtsberatung	weich	299.950,00 EUR
Konzeption	weich	3.210.400,00 EUR
Beteiligungsvermittlung	weich	2.962.500,00 EUR
Steuerberatung	weich	89.500,00 EUR
Treuhandschaft	weich	58.250,00 EUR
Nebenkostengarantie	weich	34.900,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühr	weich	189.178,00 EUR
6.844.678,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2011	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,00 %	6.000,00 EUR	1,45 %	1.450,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,43 %	1.430,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,42 %	1.420,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,52 %	1.520,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,89 %	1.890,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,94 %	1.940,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,98 %	1.980,00 EUR
2018	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	2,12 %	2.120,00 EUR
2019	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,30 %	1.300,00 EUR
2020	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,67 %	670,00 EUR
2021	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,75 %	750,00 EUR
2022	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,09 %	1.090,00 EUR
2023	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,31 %	1.310,00 EUR
2024	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	1,70 %	1.700,00 EUR
2025	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	2,28 %	2.280,00 EUR
Veräußerung:				124,96 %	124.960,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				214,96 %	223.960,00 €	45,70 %	25.135,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 223.960,00 € Steuern: 45,70 % / 25.135,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.