Beteiligung Hotel Leipzig Nikolaikirche

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Hotel Leipzig Nikolaikirche.

Kurzbeschreibung

Mit dem geschlossenen Immobilienfonds Hotel Leipzig Nikolaikirche beteiligen sich Anleger an einem zu 100% vermieteten neuen Hotel in Leipzig. Die Anleger beteiligen sich zunächst mittelbar über die Treuhänderin als Treugeber am Kommanditkapital der Lloyd Fonds Hotel Leipzig Nikolaikirche GmbH & Co. KG.

 

Die Prognoserechnung geht von einer Laufzeit der Beteiligung bis zum 31. Dezember 2020 aus. Die tatsächliche Laufzeit hängt von Entscheidungen der Gesellschafterversammlung ab, die über die Auflösung und Liquidation der Emittentin beschließt. Jeder Gesellschafter kann die Beteiligung mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf eines Geschäftsjahres durch eingeschriebenen und an die Emittentin gerichteten Brief kündigen. Eine ordentliche Kündigung kann jedoch frühestens zum 31. Dezember 2020 ausgesprochen werden. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt

Marktsituation
Trotz Wirtschaftskrise bescheinigen Experten dem Leipziger Hotelmarkt ein hohes Potenzial. Selbst im vergangenen Krisenjahr konnte die Wirtschaftsmetropole in Mitteldeutschland, anders als viele andere Städte, mit rund 1,03 Millionen Gästeankünften (+2,3%) und rund 1,88 Millionen Übernachtungen einen neuen Gästerekord vorweisen. Insbesondere bei den deutschen Gästen konnten die Übernachtungen um über 2% auf über 1,52 Millionen gesteigert werden. Erfreulich ist auch, dass entgegen dem Trend der Anteil der ausländischen Besucher stabil geblieben ist. Besonders beliebt ist Leipzig bei den US-Amerikanern, den Engländern und den Niederländern. Die Stadt ist mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 1,8 Tagen die typische Destination für Kurzreisende. Der Hotelimmobilienmarkt erlebt derzeit eine starke Diversifizierung. Die Wirtschaftskrise wirkt sich besonders stark auf die Tagungs- und Luxushotels aus. Gewinner sind dagegen die Stadt- und Niedrigpreishotels.

Herausragende Merkmale
- Leipzig: Wirtschaftsmetropole und Kulturhochburg
- Core-Hotelimmobilie gegenüber der Nikolaikirche in historischer Altstadt
- Mieter aus Motel One-Gruppe: renommierter und bonitätsstarker Hauptmieter, Treugast-Rating AAA
- Hohe Einnahmesicherheit durch Mietvertrag über 25 Jahre mit dem Hauptmieter
- Geplante Auszahlungen von durchgehend 5,5 % p.a.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
20 % + 5 % Agio nach Annahme und Aufforderung durch die Treuhänderin
80 % zum 1. November 2010

Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 10.000 Euro zuzüglich 5 % Agio. Höhere Einlagen sollen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.

Auszahlung:
Die Auszahlungen in Höhe von prognosegemäß 5,5% p.a. erfolgen jeweils zeitanteilig auf das eingezahlte Kapital ohne Agio, frühestens jedoch, bei Beitritt und vollständiger Einzahlung des Kommanditkapitals zuzüglich 5% Agio zum 1. November 2010 und planmäßiger Übernahme des Gebäudes am 1. Dezember 2010, ab dem 1. Dezember 2010. Die erste anteilige Auszahlung erfolgt bei prognosegemäßer Entwicklung im Juni 2011 nachschüssig für den Zeitraum vom 1. Dezember 2010 bis 30. Juni 2011. Mit Berücksichtigung einer Ausschüttung von 109,6% durch Veräusserung der Immobilie erhalten Anleger Gesamtrückflüsse in Höhe von 165,06%, wovon 55,46% durch laufende Auszahlungen geleistet werden. Hierbei wurde eine Veräusserung der Immobilie zu EUR 17.010.626, was einem Verkaufsfaktor von 15,45 entspricht.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Emittentin erzielt gemäß steuerlichem Konzept Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das steuerliche Ergebnis wird den Anlegern entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages zugewiesen und ist in der persönlichen Einkommensteuerveranlagung zu berücksichtigen.

Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 17.835.100 und werden durch Eigenkapital in Höhe von EUR 8.435.100 zzgl. Agio sowie Fremdkapital in Höhe von EUR 9.000.000 geleistet. Das Darlehen wurde mit einer deutschen Geschäftsbank mit einer Laufzeit bis zum 30. Dezember 2020 abgeschlossen. Sofern die Immobilie nicht mit Wirkung zum 31. Dezember 2020 verkauft wird, müsste entsprechend ab dem 1. Januar 2021 eine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden. Das Darlehen hat einen Zinssatz von 4,45% p.a. nominal und wird vierteljährlich nachschüssig getilgt, mit anfänglich 0,5% ab 1. Januar 2012 und 1,0% ab 1. Januar 2016.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Die Auszahlungen erfolgen jeweils zeitanteilig auf das eingezahlte Kapital ohne Agio, frühestens jedoch, bei Beitritt und vollständiger Einzahlung des Kommanditkapitals zuzüglich 5 % Agio zum 1. November 2010 und planmäßiger Übernahme des Gebäudes am 1. Dezember 2010, ab dem 1. Dezember 2010. Prognosegemäß werden die Auszahlungen halbjährlich nachschüssig im Juni und Dezember eines jeden Jahres für das jeweils ablaufende Kalenderhalbjahr (1. Januar bis 30. Juni bzw. 1. Juli bis 31. Dezember) und erstmals im Juni 2011 vorgenommen.

Immobilien
Das Motel One Leipzig liegt direkt in der Leipziger Innenstadt innerhalb der Fußgängerzone, gegenüber der Nikolaikirche. Es hat insgesamt sechs Geschosse und verfügt über 194 Zimmer, die jeweils eine Fläche von rund 16 qm inklusive Bad haben. Fünf Zimmer sind behindertengerecht ausgestattet und zusammen mit fünf weiteren Zimmern in Ecklagen ca. 20 qm groß. Zudem verfügt das Hotel über 27 Tiefgaragen- und vier Außenstellplätze. Alle Zimmer verfügen über Flachbildfernseher mit iPod-/MP3-Anschluss, ein bequemes Doppelbett, einen mobilen Arbeitsplatz mit W-LAN-Zugang, Sessel sowie eine Klimaanlage. Die Fertigstellung erfolgte im April 2009. Die Nutzfläche beträgt ca. 7.034 qm bei einer Grundstücksfläche von ca. 1.688 qm. Der im Gutachten vom 3. Mai 2010 ermittelte Marktwert der Immobilie beträgt zum Bewertungsstichtag 13. April 2010 EUR 15.700.000.

Vermietung
Hauptmieterin des Hotels in Leipzig ist die Motel One Betriebs GmbH. Das Mietverhältnis ist für die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen und beinhaltet die Vermietung von 194 Hotelzimmern, Lobby und Empfangsbereich, 27 Tiefgaragen- und vier Außenstellplätzen mit einer gesamten Nutzfläche von 6.297 qm. Mietbeginn war der 15. April 2009. Das Mietverhältnis verlängert sich einmal um fünf Jahre, wenn die Mieterin von ihrem Optionsrecht Gebrauch macht und dies 24 Monate vor Ablauf der Festmietzeit dem Vermieter mitteilt. In dem Investment-Ranking Hotellerie Deutschland der Treugast Solutions Group hat die Motel One GmbH ein AAA-Rating erhalten. Die Miete p.a. beträgt EUR 679.854 und ist zu 50% indexiert. Die vier Einzelhandelseinheiten im Erdgeschoss der Hotelimmobilie verfügen über eine Nutzfläche von rund 758 qm und sind an die folgenden Mieter zu insgesamt EUR 291.098 p.a. vermietet:
- Warenhandelsgesellschaft mbH Görz mit einem Mietverhältnis auf 10 Jahre über eine Nutzfläche von 426 qm mit Mietbeginn zum 21. April 2009. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, sofern keine Kündigung seitens des Mieters oder der Fondsgesellschaft erfolgt. Der Verband der Vereine Creditreform e. V., Neuss, bewertet die Mieterin, die Warenhandelsgesellschaft mbH Görz mit 216 (= gute Bonität) (Stand: 10. Februar 2010) auf einer Skala von 100 (“ausgezeichnete Bonität”) bis 600 (“harte Negativmerkmale”).
Mahler Modegeschäft:
Das Mietverhältnis ist auf 5 Jahre geschlossen und erstreckt sich über eine Nutzfläche von rund 216 qm. Mietbeginn war der 12. Juni 2009. Das Mietverhältnis verlängert sich einmal um drei Jahre, wenn die Mieterin von ihrem Optionsrecht Gebrauch macht. Der Verband der Vereine Creditreform e. V. bewertet die Mieterin, die Gabriele Mahler Wäsche & Dessous Individuell mit 325 (= mittlere Bonität) (Stand: 10. Februar 2010).
Auktionshaus Markus:
Das Mietverhältnis ist auf 5 Jahre geschlossen und erstreckt sich über eine Nutzfläche von rund 61 qm. Mietbeginn war der 12. Juni 2009. Der Verband der Vereine Creditreform e. V. bewertet den Mieter, Auktionshaus Markus mit 279 (= mittlere Bonität) (Stand: 9. Juni 2010).
Drogerie Einseifer:
Das Mietverhältnis ist auf 1 Jahr geschlossen und erstreckt sich über eine Nutzfläche von rund 35 qm. Mietbeginn war der 21. April 2009. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, sofern keine Kündigung seitens des Mieters oder der Fondsgesellschaft erfolgt. Das Mietverhältnis wurde bis zum 20. April 2011 verlängert. Der Verband der Vereine Creditreform e.V. bewertet den Mieter, Dirk Schneider Einseifer mit 289 (= mittlere Bonität) (Stand: 11. Februar 2010)

Projektdaten zum Hotel Leipzig Nikolaikirche

Standort:	Nikolaistraße 23, 04109 Leipzig
Hauptmieter:	Motel One Betriebs GmbH
Lage:	Das Motel One Leipzig liegt direkt in der Leipziger Innenstadt innerhalb der Fußgängerzone, gegenüber der Nikolaikirche. Das Hotel verfügt über eine eigene Tiefgarage und ist ideal mit Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen.Der Hauptbahnhof liegt nur rund 400 Meter vom Motel One entfernt. Diverse Bushaltestellen befinden sich in fußläufiger Entfernung zum Hotel. Der Flughafen Leipzig/Halle ist in rund 14 Kilometer Entfernung über die nah gelegene Autobahnauffahrt der A 14 (Leipzig Mitte) ideal angeschlossen. Zudem ist der Flughafen in rund 14 Minuten im Halbstundentakt auch per Zug vom Leipziger Hauptbahnhof zu erreichen.
Typ:	Hotelimmobilie mit Einzelhandel
Baujahr:	2009
Name:	Motel One Leipzig
Vermietungsstand:	100%
Mietfläche:	7.034 qm

Kennzahlen zum Hotel Leipzig Nikolaikirche

Substanzquote:	84,10%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	50,46%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	bis 30.Dezember 2020
Gefixte Zinssätze:	Zinssatz nominal p. a. 4,45 % bis 30.12.2020
Tilgung des Darlehens:	Tilgung anfänglich p. a. (annuitätisch): 0,5 % ab 1. Januar 2012, 1,0 % ab 1. Januar 2016
Kalkulierte Ausschüttung:	2010 - 2020: 5,50% p.a.

Investitionsplan zum Hotel Leipzig Nikolaikirche

Mittelherkunft
Emissionskapital	8.000.000,00 EUR
Vorhandene Kommanditeinlagen	435.100,00 EUR
Darlehen	9.000.000,00 EUR
Agio	400.000,00 EUR
Gesamt: 17.835.100,00 EUR

Mittelverwendung
Objektbezogene Kosten
Anschaffungskosten Grundstück, Gebäude, Außenanlagen	hart	15.000.000,00 EUR
Notarkosten, Gutachten	hart	150.000,00 EUR
Finanzierungskosten	weich	60.000,00 EUR
Makler	hart	150.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	525.000,00 EUR
15.885.000,00 EUR
Fondsbezogene Kosten
Rechtliche und steuerliche Beratung, Gutachten	weich	100.000,00 EUR
Projektierung, Objektauswahl, Analysen	weich	100.000,00 EUR
Eigenkapitalvermittlung, Marketing, Prospekterstellung	weich	720.000,00 EUR
Fremdkapitalvermittlung	weich	310.000,00 EUR
Geschäftsführung	weich	80.000,00 EUR
Einrichtung Treuhand	weich	90.000,00 EUR
Mittelverwendungskontrolle	weich	8.000,00 EUR
1.408.000,00 EUR
Liquiditätsreserve
Liquiditätsreserve	hart	542.100,00 EUR
542.100,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	5,50 %	5.500,00 EUR	-0,58 %	-580,00 EUR
2011	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,07 %	3.070,00 EUR
2012	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,15 %	3.150,00 EUR
2013	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,26 %	3.260,00 EUR
2014	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,41 %	3.410,00 EUR
2015	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,51 %	3.510,00 EUR
2016	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,66 %	3.660,00 EUR
2017	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	3,83 %	3.830,00 EUR
2018	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	4,00 %	4.000,00 EUR
2019	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	4,29 %	4.290,00 EUR
2020	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	4,27 %	4.270,00 EUR
Veräußerung:				109,60 %	109.600,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				170,10 %	176.150,00 €	71,74 %	39.457,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 176.150,00 € Steuern: 71,74 % / 39.457,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.