Hesse Newman Classic Value von Hesse Newman
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| Eckdaten | |
|---|---|
| Fonds: | Hesse Newman Classic Value |
| Emittent: | Hesse Newman |
| Typ: | Immobilienfonds |
| Segment: | |
| Phase: | platziert |
| Auszahlung (Prognosewert) | |
|---|---|
| min. Anlage: | 20.000,00 EUR |
| Ausschüttung: | 17.650,00 EUR |
| Veräußerung: | 27.120,00 EUR |
| Summe: | 44.770,00 EUR |
| Summe in %: | 223,85 % |
Platzierungsstand
Fondsbewertung
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Veräußerung zum Festpreis: Die Beteiligungen werden zu festen Konditionen durch institutionelle Investoren, den sogenannten Zweitmarktfonds, gekauft.
Veräußerung im Höchstbietverfahren: Die Beteiligung wird im Rahmen eines Bietverfahrens online über die Zweitmarkt-Handelsplattform veräußert. Innerhalb eines vorgegebenen Zeitfensters (i.d.R. sieben Tage) haben registrierte Kaufinteressenten die Möglichkeit, Gebote abzugeben. Nach Ablauf des Bietverfahrens bekommt der Höchstbietende den Zuschlag.
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Strategie des Fonds
Kurzbeschreibung zum Hesse Newman Classic Value.
Kurzbeschreibung
Die Anleger beteiligen sich mittelbar als Treugeber über die TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbH an dem Kommanditkapital der Hesse Newman Real Estate Nr. 3 GmbH & Co. KG, Hamburg. Die Emittentin hat über ein notarielles Angebot eine Option auf Abschluss eines Kaufvertrages erworben und wird die Immobilie plangemäß zum 31. Dezember 2010 übernehmen. Das Bürogebäude liegt in der Stephensonstraße 1 in 60326 Frankfurt am Main.
Der Fonds hat eine geplante Laufzeit bis zum 31.12.2024. Es sind keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen.
Herausragende Merkmale
- Classic Value: Die Immobilie als Klassiker unter den Sachwertanlagen
- Top-Lage: Europaviertel Frankfurt im Central Business District
- Top-Mieter: Deutsche Bahn AG
- Planungssicherheit: Langfristige, indexierte Vermietung bis 2020 zu günstigen 9,05 EUR/qm
- Günstiger Erwerb: Kaufpreis liegt bei ca. 1.600 Euro je Quadratmeter Mietfläche
- Qualitätsimmobilie: 45.608 qm Mietfläche modernen Standards, flexibel, kleinteilig vermietbar
- Erfolg: 6,25% steigend auf 7% p.a. prognostizierte Auszahlungen
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- 100 % der Pflichteinlage zzgl. 5 % Agio nach Annahme des Beitritts und Aufforderung durch die Treuhänderin bis zum letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats.
- Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000 zzgl 5% Agio
Auszahlung:
Die prognostizierten Auszahlungen betragen 6,25 Prozent ab 2010 bis 2023 und danach 7,0 Prozent p. a. jeweils bezogen auf das eingezahlte Kommanditkapital ohne Agio. Auszahlungen an die Anleger sollen im Dezember eines jeden Jahres, erstmals zum 31. Dezember 2011, erfolgen. Die prognostizierten Auszahlungen sollen, bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio, über die geplante Laufzeit der Beteiligung insgesamt ca. 223,8 Prozent vor Steuern betragen. Darin enthalten ist der kalkulierte Veräußerungs- und Liquidationserlös. Die Auszahlungen beinhalten die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals. Der geplante Verkauf der Immobilie am 31. Dezember 2024 erfolgt zum 13,7-Fachen (Abzug einer halben Jahresmiete vom Ankaufsfaktor) der dann geltenden Jahresmiete.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Das steuerliche Ergebnis wird den Anlegern entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages zugewiesen und ist in der persönlichen Einkommensteuerveranlagung zu berücksichtigen. Soweit die Emittentin Zinseinkünfte erzielen sollte, sind diese von den Anlegern anteilig zu versteuern.
Veräußerung: Die Anleger können die Gesellschaft erstmals zum 31. Dezember 2024 ordentlich kündigen. Somit ist vonseiten der Fondsgesellschaft konzeptionell Vorsorge getroffen worden, um einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn zu vermeiden.
Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt 88.147.000 Euro. Das Eigenkapital beträgt 43.950.000, wovon 10.000 Euro von den Gründungsgesellschaftern erbracht wurden. Die Investitionsquote bei diesem Investment beträgt 88,40%. Die anfänglichen Weichkosten betragen folglich 11,60%. Die Hesse Newman Capital AG hat eine Platzierungsgarantie in voller Höhe des kommanditkapitals abgegeben.
Die Fondsgesellschaft hat zur weiteren Finanzierung der Immobilie einen verbindlichen Darlehensvertrag für einen Betrag von 42.000.000 Euro mit der Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG abgeschlossen. Im Zusammenhang mit der Finanzierung fallen insbesondere Bankbearbeitungsgebühren in Höhe von 270.000 Euro und kalkulierte Prämien für ein Zinssicherungsgeschäft in Höhe von 544.000 Euro an. Das Darlehen wird zu 95% ausgezahlt (Disagio). Es besteht eine Zinsbindung zu einem nominalen Zinssatz von 3,15% p.a. bis zum 31. März 2020. Die Tilgung beträgt 1,15% p.a. Der Kapitaldienst erfolgt vierteljährlich und nachschüssig. Zum 31. März 2020, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, beträgt die Restschuld ca. 89,7 Prozent des ursprünglich aufgenommenen Fremdkapitals. Für die Anschlussfinanzierungwurde für einen Zeitraum von vier Jahren und neun Monaten ein Zinssatz von 5,0 Prozent p. a. bei vierteljährlicher nachschüssiger Zahlungsweise angenommen.
Immobilien
Die Fondsimmobilie steht auf einer Grundstücksfläche von 21.037 qm. Der Gebäudekomplex hat eine Mietfläche von 45.608 qm und besteht aus sechs Flügeln, die mit 5-geschossigen Pavillons verbunden sind, sowie einem Hochhaus mit 17 Stockwerken im Zentrum der Anlage.
Die Fondsimmobilie wurde 1993 von der Deutschen Bahn AG als Hauptverwaltung fertiggestellt. Seither wird das Objekt durch die Deutsche Bahn AG genutzt. Verkäuferin der Immobilie ist die aurelis Asset GmbH. Die Kaufpreiszahlung soll mit Übernahme der Immobilie zum 31. Dezember 2010 erfolgen. Der Kaufpreis beträgt EUR 73 Mio. Dies entspricht dem 14,2-Fachen der anfänglichen Jahresnettomiete. Die Bulwien Gesa AG, eines der größten unabhängigen Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Deutschlands, hat für die Immobilie ein Marktwertgutachten einschließlich einer Markt- und Standortanalyse erstellt. Mit Stand vom 28. Juli 2010 liegt danach der Marktwert mit 74,0 Mio. Euro leicht über dem Kaufpreis. Der Sachwert liegt mit 128,1 Mio. Euro oberhalb des Kaufpreises.
Vermietung
Mieter ist die Deutsche Bahn AG, die das Gebäude seit 17 Jahren nutzt. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf rund 5,13 Mio. Euro p.a. zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen. Die Mietverträge mit der Deutschen Bahn AG laufen bis Ende 2020 (plus einmalig 5 Jahre Verlängerungsoption) und sind zu 100% (bei 5% Änderung des Verbraucherpreisindex) indexiert. Der durchschnittliche Mietzins für Büroflächen ist mit 9,05 EUR/qm günstig mit entsprechendem Potenzial.
Marktsituation
Die Konjunkturlokomotive Deutschland zog bereits im zweiten Quartal 2009 mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,4 Prozent an. Dieser Aufwärtstrend konnte bis heute weiter gesteigert werden. Im zweiten Quartal 2010 legte die Wirtschaftsleistung gegenüber dem zweiten Quartal 2009 sogar um 4,1 Prozent zu. Einen so starken Anstieg des BIP hat es im vereinigten Deutschland noch nie zuvor gegeben. Mehrere Indikatoren deuten zudem auf eine Beschleunigung des Wachstums in den kommenden Quartalen hin. Auch die Unternehmen werden optimistischer. So ist der ifo-Geschäftsklimaindex seit dem Tiefpunkt 2008/Anfang 2009 stetig gestiegen und erreichte im Juli 2010 wieder den höchsten Stand seit Mitte 2007. Analog zur Wirtschaftslage in Deutschland hat sich auch der Immobilien Investmentmarkt seit Mitte 2009 positiv entwickelt. Der bundesweit registrierte Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien überschritt 2009 mit 10,6 Mrd. Euro wie erwartet die Zehn-Milliarden-Grenze. Nach einem Rückgang in der ersten Hälfte des Jahres 2009 war in der zweiten Hälfte wieder eine deutliche Belebung zu erkennen. Insbesondere in den letzten Wochen des Jahres konnten eine Reihe großer Transaktionen im Wert von jeweils über 100 Mio. Euro abgeschlossen werden.
Auch das Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien ist seit Anfang 2010 deutlich gestiegen. 2009 wurde der deutsche Immobilienmarkt noch mit einem Anteil von 90 Prozent des Investmentvolumens durch heimische Investoren dominiert. Im ersten Quartal 2010 lag der Anteil ausländischer Investoren bereits bei 40 Prozent. Die meisten Investoren konzentrieren sich dabei auf die risikoarmen Core-Immobilien. 74 Prozent aller Investitionen im Jahr 2010 wurden in dieser Risikoklasse getätigt.
Projektdaten zum Hesse Newman Classic Value
| Hauptmieter: | Die Deutsche Bahn AG ist eines der weltweit führenden Mobilitäts- und Logistikunternehmen. Rund 239.000 Mitarbeiter, davon knapp 190.000 in Deutschland, sind an 2.000 Standorten in 130 Ländern für den Konzern tätig. Kern des Unternehmens ist das Eisenbahn |
|---|---|
| Lage: | Das Europaviertel ist ein neu entstehender Stadtteil Frankfurts, zentral gelegen, direkt angrenzend an die Frankfurter Messe und in direkter Nähe zu den Bürostandorten Bankenviertel und Westend. Das Areal umfasst rund 90 Hektar und ist nach der Hamburger HafenCity die zweitgrößte innerstädtische Entwicklungsfläche in Deutschland. Hier, wo einst die Güterverkehrs- und Rangieranlage der Deutschen Bahn AG ihren Platz hatte, entsteht in guter Stadtlage ein neues Viertel mit moderner Nutzungsmischung und pulsierendem städtischen Leben. Die zentrale Lage bietet sehr kurze Wege und schnelle Anbindungen. |
| Typ: | Bürogebäude |
| Standort: | In der Region Frankfurt-Rhein-Main erwirtschaften 365.000 Unternehmen ein jährliches Bruttoinlandsprodukt von ca. 200 Mrd. Euro und beschäftigen ca. 1,8 Mio. Arbeitnehmer. Die Stadt Frankfurt am Main ist mit über 680.000 Einwohnern die größte Stadt Hessen |
| Baujahr: | 1993 |
| Vermietungsstand: | 100% vermietet |
| Mietfläche: | 45.608 qm |
Kennzahlen zum Hesse Newman Classic Value
| Substanzquote: | 88,2% |
|---|---|
| Anfängliche Fremdkapitalquote: | 49,9% |
| Fremdkapitalaufnahme: | bis 31. Dezember 2020 |
| Gefixte Zinssätze: | Zinsbindung bis zum 31. März 2020, Zinssatz 3,15 % p.a. bei 95 % Auszahlung |
| Kalkulierte Anschlusszinssätze: | Anschlusszins von 5,0% p.a. kalkuliert für ca. 5 Jahre |
| Tilgung des Darlehens: | 1,15% p.a. |
Investitionsplan zum Hesse Newman Classic Value
Mittelherkunft |
||
|---|---|---|
| Fremdkapital | 42.000.000,00 EUR | |
| Kommanditkapital | 43.950.000,00 EUR | |
| Agio | 2.197.000,00 EUR | |
| Gesamt: 88.147.000,00 EUR | ||
Mittelverwendung |
||
|---|---|---|
| Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten | hart | 75.755.600,00 EUR |
| Finanzierungskosten | weich | 3.335.416,00 EUR |
| Fondsabhängige Kosten und Vergütungen | weich | 6.828.544,00 EUR |
| Nebenkosten | weich | 227.440,00 EUR |
| Liquiditätsreserve | hart | 2.000.000,00 EUR |
| 88.147.000,00 EUR | ||
Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds
| Jahr | Einzahlungen | Auszahlungen | Steuerliches Ergebnis | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in Prozent | Agio | Summe | in Prozent | Summe | in Prozent | Summe | |
| 2010 | 100,00 % | 5,00 % | 105.000,00 € | 0,00 % | 0,00 EUR | -9,90 % | -9.900,00 EUR |
| 2011 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 6,80 % | 6.800,00 EUR |
| 2012 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 5,30 % | 5.300,00 EUR |
| 2013 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 5,40 % | 5.400,00 EUR |
| 2014 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 5,40 % | 5.400,00 EUR |
| 2015 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 6,20 % | 6.200,00 EUR |
| 2016 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 6,20 % | 6.200,00 EUR |
| 2017 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 6,30 % | 6.300,00 EUR |
| 2018 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 7,10 % | 7.100,00 EUR |
| 2019 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 7,10 % | 7.100,00 EUR |
| 2020 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 6,00 % | 6.000,00 EUR |
| 2021 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | -3,50 % | -3.500,00 EUR |
| 2022 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | -3,70 % | -3.700,00 EUR |
| 2023 | - | - | - | 6,25 % | 6.250,00 EUR | 4,80 % | 4.800,00 EUR |
| 2024 | - | - | - | 7,00 % | 7.000,00 EUR | 5,60 % | 5.600,00 EUR |
| Veräußerung: | 135,60 % | 135.600,00 € | 0,00 % | 0,00 € | |||
| Ausschüttung: | 223,85 % | 241.500,00 € | 110,20 % | 66.120,00 € | |||
GesamtausschüttungPrognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 241.500,00 € Steuern: 110,20 % / 66.120,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. |
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| Von Immo - Freund |
| - Moderne Gewerbeimmobilie in nicht reproduzierbarer Lage, im Europaviertel, einem neu entstehenden Stadtteil in FFaM. Günstiger Ankaufsfaktor zum 14,2 fachen der Nettojahresmiete. Lt. Gutachen durch BulwienGesa wurde leicht unter Ertragswert eingekauft. Darüber hinaus, lässt sich diese Immobilie auch kleinteilig vermieten. In Verbindung mit der TOP-Lage und dem niedrigen Mietzins, sollte dies in dieser Lage kein Problem darstellen. Wenn man davon ausgeht, dass die DB jemals aus ihrer ehemaligen als Konzernzentrale geplanten Imobilie, auszieht. - Staatseigener Mieter ist die Deutsche Bahn, d.h. die Miete kommt pünktlich. Standard & Poor's rated die DB mit einem AA - voll Inflationsindexierter Mietvertrag mit der DB. D.h. änderst sich der Verbraucherpreisindex um 5 %, wird die Miete voll angepasst. Seit der letzten Mieterhöhung in 2008, ist die Inflation über die letzten jahre um 3,4 % gesteigen. Lt. der EZB, liegt die Inflation in diesem Jahr, bei ca. 2,3 %. D.h. das sogar schon in diesem Jahr, gegenüber der Annahme im Prospekt, eine Mieterhöhung erzielt werden kann. Somit würde der Fonds schon in deiesem Jahr, besser als Plan verlaufen. Die Kalkulation, geht von einer Mieterhöhung um 5 % alle 3 Jahre aus. - Instandhaltung, Revitalisierung und Tilgung, entsprechen rd. 34 % des Eigenkapitals, d.h. extrem hohe Sicherheit über die Gesamtlaufzeit von 14 Jahren. - Im Anschluss an den 10-jährigen Mietvertrag besteht eine Option seitens der DB den Mietvertrag um min. weitere 5 Jahre zu verlängern. Aufgrund des aktuell um 25 % unter dem Markt liegenden Mietzins (9,05 vs.12,- Mindestmietzins (heutiger niedrigster) im Europaviertel) ist hiermit ein weiterer positiver Sicherheitspuffer verbaut, bzw. lässt potiential für Nachfolgemieter und Marktgerechte Anschluss - Mieteinnahmen zu. - Lt. Prospekt geht der Initiator davon aus, dass obwohl für einen Verbleib der DB sehr viel spricht, dass die DB auszieht. Diesem Umstand wird in Form von 10 % Mietausfall und einer nötigen Reivitalisierung in Höhe von 20 % des EK berücksichtigt im Jahr 21 & 22 voll Rechnung getragen. Darüber hinaus wird von einem Mietzins in Höhe von 10,74 pro m² ausgegangen, dieser Mietzins liegt ebenfalls unter dem heute schon niedrigsten Mietzins von 12,- Euro auf den m². Sehr konservative Annahme. Fazit: Dieses Angebot berücksichtigt alle täglichen sowie zukünftigen Herausforderungen einer modernen Gewerbeimmobilie, verknüpft mit einem voll Indexierten Mietvertrag, der das angelegte Kapital vor der aktuellen und zukünftigen Inflationsentwicklung schützt. Die Mikrolage Europaviertel, trägt zusätzlich zur Wertentwicklung des Standorts und somit auch der Immobilie bei. Hinsichtlich eines Verkaufs nach 14 Jahren, geht der Initiator davon aus, das die Immobilie zum 13,7 fachen der dann fälligen Jahresmiete zu verkaufen sein wird. Auch hier besteht durchaus potential nach oben. Dieses Angebot sucht im aktuellen Marktumfeld seines gleichen. |
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