Beteiligung Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 3

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 3.

Kurzbeschreibung

Der Anleger beteiligt sich mittelbar über den Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft, der "Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt England 3 KG", München. Treugeber können auf Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Regelung sowie des Treuhandvertrags in die Stellung eines Direktkommanditisten wechseln.

Die Fondsgesellschaft, ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft nach deutschem Recht, hat eine Büroimmobilie auf einem exponierten Eckgrundstück zwischen der Bloomsbury Street und der Bedford Avenue auf der Grenze vom Londoner West End und dem Markt Midtown erworben, die langfristig bis zunächst 07.11.2022 an den britischen Staat, vertreten durch „The Secretary of State for Transport, Local Government and the Regions“, vermietet ist.

Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen, wobei eine Kündigung erstmals zum 31.12.2030 möglich ist.

Marktsituation
Der Teilmarkt Midtown liegt zentral in Central London und wird westlich vom Teilmarkt West End und östlich vom Teilmarkt City begrenzt. Der Büroflächenbestand im Markt Midtown beträgt rd. 26 Millionen sqft, im Vergleich zu rd. 59 Millionen sqft im West End und rd. 87 Millionen sqft im Teilmarkt City. Traditionell sind die Leerstandsraten in Midtown niedrig, was vor allem aus der diversifizierten Mieterstruktur und dem knappen Angebot resultiert. Der Teilmarkt Midtown bietet im Vergleich zum Teilmarkt City, der vor allem durch Finanzdienstleistungsunternehmen geprägt ist, den Vorteil einer diversifizierten Mieterstruktur und zeichnet sich entsprechend durch eine geringere Volatilität aus. Die aktuell hohe Nachfrage, bei gleichzeitig überschaubarem Angebot geeigneter und hochwertiger Flächen, ist auch der Haupttreiber der prognostizierten Marktmietsteigerungen in Midtown. In den Jahren 2010 und 2011 soll die Marktmiete gemäß den Prognosen der lokalen Experten deutlich ansteigen.

Herausragende Merkmale
Die Fondsimmobilie ist langfristig zu 100% an den britischen Staat vermietet. Großbritannien verfügt noch immer über eine herausragende Bonität. Die renommierte Ratingagentur Standard & Poor?s vergibt weiterhin das bestmögliche Rating von AAA (Stand Juni 2010).

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
100% plus 5% Agio zum 20. des auf die Zeichnung folgenden Monats.
Die Mindestbeteiligung beträgt GBP 10.000, wobei höhere Beträge durch 1.000 teilbar sein müssen.

Ausschüttung:
Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung von 6% p.a. geplant. Der Ausschüttungsanspruch besteht dabei zeitanteilig ab dem Ersten des auf die Einzahlung des Beteiligungsbetrags nebst Agio folgenden Monats. Die jährliche Ausschüttung ist zum 30.06. des Folgejahres, erstmals zum 30.06.2011, vorgesehen.

Verkauf:
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2022 direkt oder indirekt veräußert wird. Als Brutto-Veräußerungserlös wurde ein Wert von GBP 73.181.436 berücksichtigt, der sich wie folgt berechnet: Die prognostizierten Mieteinnahmen für das Jahr 2023 (GBP 4.123.974) wurden mit dem gleichen Faktor wie zum Zeitpunkt des Ankaufs des Fondsobjekts (ca. 17,75-fach) kalkuliert.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Grundsätzlich basiert das Fondskonzept auf dem deutsch-britischen Doppelbesteuerungsabkommen vom 26.11.1964 bzw. dem neuen, zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht in Kraft getretenen, Doppelbesteuerungsabkommen vom 30.03.2010, unter dem anteilige britische Mieterträge der Anleger in Deutschland von der Besteuerung freigestellt sind und ausschließlich in Großbritannien der Besteuerung unterworfen werden. In Großbritannien bestehen attraktive steuerliche Freibeträge, so dass anteilige Vermieteinnahmen im Rahmen der Freibeträge insoweit vom Anleger steuerfrei vereinnahmt werden können. Anfallende Zinsen, z. B. aus der Anlage von Liquiditätsüberschüssen, sind auf Anlegerebene als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern.

Immobilien
Die Fondsimmobilie liegt an der Ecke Bloomsbury Street und Bedford Avenue und ist an den öffentlichen Personennahverkehr, eines der wichtigsten Kriterien für Büronutzer in Central London, sehr gut angebunden. Eine Bus-Station mit mehreren Buslinien liegt direkt am Objekt, und in fußläufiger Entfernung sind mehrere U-Bahn-Linien erreichbar.
Die Fondsimmobilie wurde 1990 hinter einer bereits bestehenden Altbaufassade neu errichtet. Das ursprünglich existierende Gebäude wurde um die Jahrhundertwende (1900) gebaut. Backsteinfassaden wie im vorliegenden Fall sind in Großbritannien oftmals anzutreffen und auch in näherer Umgebung bei anderen Gebäuden vorzufinden.
Über das zur Bloomsbury Street ausgerichtete Foyer ist der Verkehrskern mit drei Aufzügen erreichbar. Das Gebäude besteht aus sechs Büroetagen, die ein zentral angelegtes Atrium umschließen. Auf dem Dach befindet sich eine Solarzellenanlage, die sich im Eigentum des Mieters befindet und durch diesen betrieben wird. Das Gebäude bietet eine Nutzfläche von ca. 79.368 sqft (entspricht rd. 7.400 m²). Im Untergeschoss befinden sich fünf Parkplätze, die über die Seitenstraße (Bedford Avenue) erreicht werden können.
Die Büroflächen sind als Großraumbüro mit jeweils einem Sanitärkern ausgebaut, so dass grundsätzlich eine Drittverwendungsfähigkeit der Fondsimmobilie durch mehrere Mieter mit einem Mietbereich pro Etage gegeben ist.
Die Fondsgesellschaft hat das Fondsobjekt für einen
Kaufpreis von GBP 52.146.540 erworben, welcher
am 20.07.2010 geleistet wurde. Der Kaufpreis wurde auf Basis der vertraglich vereinbarten Nettomiete von GBP 2.938.600 für das
Wirtschaftsjahr 2010 und einer Kapitalisierungsrate von rd. 5,64 Prozent (entspricht einem Faktor von ca. 17,75) festgelegt. Bezogen auf die Miete im Jahr 2012 von GBP 3.308.568 (die Steigerung ist vertraglich fixiert) beträgt die Kapitalisierungsrate rd. 6,34 Prozent (entspricht einem Faktor von ca. 15,76).

Vermietung
Das Fondsobjekt ist unter einem für 20 Jahre am 08.11.2002 abgeschlossenen Mietvertrag bis zum 07.11.2022 langfristig zu 100 Prozent an „The Secretary of State for Transport, Local Government and the Regions“ (britischer Staat) vermietet. Dabei besteht eine Verlängerungsoption für den Mieter für weitere 15 Jahre bis zum 07.11.2037, so dass sich der Mieter, der britische Staat, den Standort bzw. das Fondsobjekt langfristig gesichert hat.
Unter dem Mietvertrag sind alle fünf Jahre fest fixierte Mietanpassungen vereinbart worden. Die nächste Mietanpassung erfolgt zum 08.11.2012 zu einer Jahresmiete von dann GBP 3.308.568. Eine weitere Anpassung der Miete wird zum 08.11.2017 zu einer Jahresmiete von dann GBP 3.725.116 erfolgen. Die jeweiligen Mieterhöhungen entsprechen einer jährlichen Steigerung der Miete um 2,4 Prozent.
Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen so genannten FRI-Mietvertrag („Full Repairing and Insuring“), d. h. sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum, dem Betrieb, der Nutzung und dem Besitz der Fondsimmobilie (einschließlich aller Instandhaltungskosten und Reparaturen, sämtlicher Grund- und Immobiliensteuern etc.) werden grundsätzlich vom Mieter getragen. Lediglich die Kosten für eine externe Hausverwaltung („Property Management“) können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Finanzierung
Das vorgesehene Gesamtinvestitionsvolumen beträgt GBP 61.500.000. Dieser Betrag wird aus Eigenkapital in Höhe von GBP 35.000.000 und Fremdkapital finanziert.

Zur Sicherstellung der Investition hat die Real I.S. eine Platzierungsgarantie für das zur Durchführung der Investition erforderlichen Beteiligungskapital übernommen.

Projektdaten zum Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 3

Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	1990
Standort:	London
Lage:	Die Immobilie befindet sich im so genannten Teilmarkt Midtown. Midtown wird eingegrenzt durch die großen Teilmärkte West End und City und gehört wie die beiden letztgenannten Standorte zu den zentralen Bürostandorten Londons. Die Fondsimmobilie liegt an der Ecke Bloomsbury Street und Bedford Avenue.
Mietfläche:	7.400 m²
Hauptmieter:	The Secretary of State for Transport, Local Government and the Regions (Britischer Staat)
Vermietungsstand:	100% vermietet

Kennzahlen zum Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 3

Substanzquote:	88,40% (in % der Gesamtinvestition inkl. Agio)
Anfängliche Fremdkapitalquote:	41,90% (in % der Gesamtinvestition inkl. Agio)

Investitionsplan zum Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 3

Derzeit liegen keine Zahlen zum Inestitionsplan dieser Beteiligung vor.

Nutzen Sie unser Kontaktformular und wir informieren Sie sobald es neue Daten zum Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 3 gibt.

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 £	6,00 %	6.000,00 GBP	1,90 %	1.900,00 GBP
2011	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	4,30 %	4.300,00 GBP
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	4,70 %	4.700,00 GBP
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	5,40 %	5.400,00 GBP
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	5,40 %	5.400,00 GBP
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	5,40 %	5.400,00 GBP
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	5,40 %	5.400,00 GBP
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	5,80 %	5.800,00 GBP
2018	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	6,60 %	6.600,00 GBP
2019	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	6,40 %	6.400,00 GBP
2020	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	6,00 %	6.000,00 GBP
2021	-	-	-	6,00 %	6.000,00 GBP	6,10 %	6.100,00 GBP
2022	-	-	-	112,12 %	112.120,00 GBP	4,70 %	4.700,00 GBP
Veräußerung:				-	0,00 £	-	0,00 £
Ausschüttung:				184,12 %	202.532,00 £	136,20 %	74.910,00 £
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 £ Auszahlung: 202.532,00 £ Steuern: 136,20 % / 74.910,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.