Beteiligung Niederlande 12

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Niederlande 12.

Kurzbeschreibung

Der Investoren beteiligen sich als Kommanditisten an der Fondsgesellschaft NORD CAPITAL Immobilienfonds Niederlande 12 GmbH & Co. KG. Der Investor erklärt seinen Beitritt zur Gesellschaft gegenüber dem Verwaltungstreuhänder. Die Fondsgesellschaft wird Eigentümerin einer Büroimmobilie in Amsterdam, Niederlande.

Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Der Kommanditist kann seine Beteiligung ordentlich frühestens zum 31. Dezember 2023 mit sechsmonatiger Frist zum Jahresende kündigen.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlungen:
- 105% (100% zuzüglich 5 % Agio) nach Beitritt und Aufforderung durch den Verwaltungstreuhänder
- Der Erwerbspreis entspricht der Zeichnungssumme, wobei die Mindestzeichnungssumme EUR 15.000 beträgt.

Auszahlungen:
Die Mieteinnahmen ermöglichen prognostizierte Auszahlungen an die Investoren in Höhe von 6,0% p.a., steigend auf 7,0% p.a. Bei einer geplanten Fondslaufzeit von rund 13 Jahren werden – einschließlich des Erlöses aus dem Verkaufder Immobilie – Gesamtauszahlungen von rund 196% erwartet. Die Auszahlungen sollen halbjährlich nachschüssig jeweils im Juli und im Januar erfolgen, erstmals im Juli 2011. Es wurde unterstellt, dass die Immobilie Ende 2023 zum 14,72-fachen der Jahresmiete (abzüglich Erbpacht) des Jahres 2024 veräußert wird. Damit wird ein im Vergleich zum Ankauf um 1,0 Jahresmieten geringerer Verkaufsfaktor zugrunde gelegt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte unterliegen lediglich einer niedrigen Pauschalbesteuerung in den Niederlanden.

Ein möglicher Veräußerungsgewinn wird in den Niederlanden nicht besteuert, sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird. In Deutschland fällt die Veräußerung der Immobilie nach der geplanten Fondslaufzeit Ende 2023 nicht mehr in die Spekulationsfrist und erfolgt damit steuerfrei.

Vermietung
Der Mieter der Fondsimmobilie, die niederländische Tochter PricewaterhouseCoopers BV, ist ein unabhängiges Mitglied des weltweiten Verbundes von PwC. Das Unternehmen beschäftigt in 15 Niederlassungen über 4.900 Mitarbeiter. Die drei Hauptdienstleistungsbereiche sind Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung sowie Unternehmensberatung. PwC hat die Fondsimmobilie im März 2010 bezogen und am Standort Riekerpolder seinen niederländischen Hauptsitz errichtet. Der Mieter selbst hat insgesamt rund EUR 8,0 Mio. in die Ausstattung des Gebäudes investiert und dokumentiert damit seine langfristig orientierte Verbundenheit mit dem Standort. Der Mietvertrag wurde über knapp 14 Jahre bis Ende 2023 geschlossen. Für den Mieter bestehen vier Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren. Der Mietvertrag sieht eine Indexierung der Miete auf Basis des Konsumentenpreisindex in den Niederlanden (CPI) vor. Für die erste Mieterhöhung im März 2011 wurde eine Steigerung von 1,0% und anschließend durchgehend eine Mietsteigerung von 2,0% p.a. kalkuliert.

Marktsituation
Der niederländische Büroimmobilienmarkt ist von hoher Transparenz geprägt. Als Investitionsstandort belegten die Niederlande im Jahr 2010 auf dem Immobilien-Transparenz-Index von Jones Lang LaSalle erneut eine Spitzenposition. Ihre traditionelle Stabilität und die niedrigere Volatilität im Vergleich zu anderen Büromärkten führten bislang weder zu großen Blasen noch zu starken Abstürzen bei den Immobilienpreisen. Die Hauptnachfrage nach Büroimmobilien wird vom starken Dienstleistungssektor bestimmt, der sehr personalintensiv ist und einen entsprechend hohen Flächenbedarf hat. Ein wichtiges Nachfragepotential stellen international tätige Unternehmen dar, die sich neben den Standortvorteilen auch an unternehmerfreundlichen Genehmigungsverfahren und günstigen rechtlichen Rahmenbedingungen orientieren. Vor allem die gegenüber ausländischen Unternehmen aufgeschlossene Steuergesetzgebung bietet überdurchschnittlich attraktive Grundlagen für Investitionen in den Niederlanden.

Der Büroflächenbestand Amsterdams umfasst im Jahr 2010 rund 7,3 Mio. qm und ist damit die größte Büroagglomeration der Niederlande. Während des ersten Halbjahres 2010 zeigte der Amsterdamer Büroimmobilienmarkt bereits starke Anzeichen der Erholung. Die Nachfrage nach Mietflächen stieg um 36% und belief sich auf 132.000 m2. Im Gesamtjahr 2009 wurden rund 200.000 qm neu vermietet. Davon entfiel nahe zu die Hälfte der Transaktionen auf Büroräume mit einer Fläche von mehr als 2.000 qm, und ein großer Anteil der Nachfrage ging vom Dienstleistungssektor aus. Das Angebot an frei verfügbaren Büroflächen umfasste Ende 2009 etwa 1,1 Mio. qm. Daraus ergibt sich eine Leerstandsrate von 15,1%.

Herausragende Merkmale
- Repräsentativer Büroneubau am führenden Immobilienstandort Amsterdam
- Stabile Erträge durch langfristigen Mietvertrag bis Ende 2023
- Erstklassiger Mieter PricewaterhouseCoopers nutzt den Standort als niederländischen Hauptsitz
- Inflationsschutz durch Mietanpassung an die Steigerung der Lebenshaltungskosten
- Hohe geplante Auszahlungen von 6,0 % p.a., auf 7,0 % p.a. steigend; niedrige Pauschalbesteuerung

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 104.825.000 und setzt sich zusammen aus EUR 46.500.000 Investorenkapital, EUR 56.000.000 Fremdkapital in Form eines Hyphothekendarlehens sowie dem Agio i. H. v. EUR 2.325.000. Für das Hypothekendarlehen wurden die Zinsen bis Ende 2020 gesichert. Der Nominalzins beträgt 4,15 % p.a. bis Dezember 2014 und anschließend 4,355 % p.a. bis Dezember 2020. Ende 2020 muss ein neues Hypothekendarlehen abgeschlossen werden. Hierfür wurde ein Zinssatz von 6,0 % p.a. kalkuliert. Das Hypothekendarlehen wird ab Aufnahme annuitätisch mit anfänglich 1,0 % p.a. getilgt. Ab dem Jahr 2021 wurde eine Tilgung von anfänglich 1,5 % p.a., bezogen auf das Restdarlehen, kalkuliert. Über die geplante Fondslaufzeit ergibt sich insgesamt eine Tilgung von 15,4 % des Darlehens.

Immobilien
Die Fondsimmobilie Westgate II liegt unweit der Amsterdamer Innenstadt im Büropark Riekerpolder. Die Fondsimmobilie befindet sich auf einem ca. 4.000 qm großen Grundstück und schließt an die südlich verlaufende Autobahn A4 an. Der Bürokomplex verfügt über eine vermietbare Fläche von 26.362 qm.

Der Wertgutachter DTZ Zadelhoff, Amsterdam, wurde von der persönlich haftenden Gesellschafterin beauftragt, ein Bewertungsgutachten für die Immobilie zu erstellen. Er hat in seinem Gutachten vom 26. August 2010 einen Marktwert von EUR 94,90 Mio. festgestellt. Der Kaufpreis von EUR 94,10 Mio. kann damit als marktgerecht bewertet werden. Der Gutachter hat die Immobilie besichtigt und den Zustand des Gebäudes als sehr gut bewertet. Das Gebäude wurde im März 2010 fertig gestellt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,72 bezogen auf die anfängliche Jahresmiete .

Projektdaten zum Niederlande 12

Name:	Westgate II
Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	2010
Standort:	Amsterdam
Lage:	Westgate II liegt unweit der Amsterdamer Innenstadt und findet im Büropark Riekerpolder ein städtebaulich durchdachtes Umfeld, das bereits bei der Planung ein hohes Maß an Lebens- und Arbeitsqualität im Blick hatte.
Mietfläche:	26.362 qm
Hauptmieter:	Die Ratingagentur Dun & Bradstreet (D&B) bewertet das Ausfallrisiko von PricewaterhouseCoopers BV im September 2010 mit 1 (minimales Ausfallrisiko) auf einer Skala von 1 bis 4.
Vermietungsstand:	100% vermietet

Kennzahlen zum Niederlande 12

Substanzquote:	91,5%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	53,42%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	Ende 2020
Gefixte Zinssätze:	- 4,15 % p.a. bis Dezember 2014 - 4,355 % p.a. bis Dezember 2020
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	6,0% p.a. ab 2021
Tilgung des Darlehens:	- 1% p.a. bis 2020 - 1,5% p.a. ab 2021

Investitionsplan zum Niederlande 12

Mittelherkunft
Hypothekendarlehen	56.000.000,00 EUR
Kommanditeinlagen	46.500.000,00 EUR
Agio	2.325.000,00 EUR
Gesamt: 104.825.000,00 EUR

Mittelverwendung
Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten	hart	95.241.000,00 EUR
Finanzierungskosten	weich	345.000,00 EUR
Objektauswahl	weich	930.000,00 EUR
Beratung und Betreuung in der Gründungsphase	weich	930.000,00 EUR
Gutachten, Mittelverwendungskontrolle sowie Rechts- und Steuerberatung	weich	165.000,00 EUR
Kosten der Eigenkapitalbeschaffung und Vertriebsnebenkosten	weich	4.418.000,00 EUR
Bankgebühren und sonstige Kosten	weich	1.201.000,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	930.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	665.000,00 EUR
104.825.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2018	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2019	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2020	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2021	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2022	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2023	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
Veräußerung:				113,50 %	113.500,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				196,00 %	208.375,00 €	-	0,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 208.375,00 € Steuern: - / 0,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.