Beteiligung Real I.S. Bayernfonds Niederlande 1

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Real I.S. Bayernfonds Niederlande 1.

Kurzbeschreibung

Der Anleger beteiligt sich mittelbar über den Treuhandkommanditisten an der noch zu gründenden Fondsgesellschaft. Die noch zu gründende Fondsgesellschaft, ein
geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft nach deutschem Recht, wird voraussichtlich zum 01.04.2011 die Rechte an einer modernen Büroimmobilie auf einem exponierten Grundstück in Amsterdam erwerben, welche langfristig, zunächst bis zum 31.01.2025, unter einem für 15 Jahre abgeschlossenen Mietvertrag an den niederländischen Staat (vertreten durch den „Rijksgebouwendienst“) vermietet ist.

Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen, wobei eine Kündigung erstmals zum 31.12.2030 möglich ist.

Marktsituation
Amsterdam ist mit ca. 768.000 Einwohnern die größte Stadt der Niederlande. Der Agglomerationsraum Groot-Amsterdam umfasst ca. 1,5 Millionen Einwohner. Firmen, wie die Brauerei Heineken, der Elektronikkonzern Philips oder Cisco Systems haben ihren Hauptsitz in der holländischen Hafenstadt. Der Amsterdamer Hafen ist nach Rotterdam der zweitgrößte Hafen in den Niederlanden und spielt zusammen mit dem Flughafen Schiphol eine wichtige Rolle als Umschlagplatz für die europäische Wirtschaft. Amsterdam gilt als Finanz- und Dienstleistungszentrum der Niederlande. Etwa die Hälfte aller Arbeitnehmer in Amsterdam ist im Büromarktsektor beschäftigt.Die Spitzenmieten in Amsterdam bewegen sich aktuell auf einem Niveau von 31 Euro pro qm pro Monat. Die Marktmiete für Objekte in Sloterdijk / Teleport (dem Teilmarkt, in dem das Fondsobjekt liegt) rangiert zwischen 10,4 Euro und 15,4 Euro pro qm pro Monat. Die Region Amsterdam stellt mit einem Bestand von 6,88 Millionen qm den weitaus größten Büromarkt der Niederlande dar. Der Bestand an Büroimmobilien im Teilmarkt Teleport liegt bei knapp 800.000 qm und macht somit einen Anteil von ca. 13 Prozent des Amsterdamer Gesamtmarkts aus. Die Leerstandsquote des Gesamtmarkts liegt bei ca. 17 Prozent. Dabei beläuft sich der Leerstand für Büroflächen der Kategorie A 3) (also der Kategorie des Fondsobjekts) in Gesamt-Amsterdam auf ca. 11 Prozent, während die entsprechende Leerstandsrate im Teilmarkt Teleport lediglich 7 Prozent beträgt.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- 100% zzgl. 5 Prozent Agio zum 20. des auf die Zeichnung folgenden Monats.
- Der Beteiligungsbetrag soll mindestens 15.000 Euro betragen; höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.

Auszahlungen:
Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung von anfänglich 6 Prozent p. a., ansteigend auf 6,5 Prozent p. a. (vor Steuern in den Niederlanden und Deutschland, inkl. Kapitalrückzahlungen), angestrebt. Die jährliche Ausschüttung ist zum 30.06. des Folgejahres, erstmals zum 30.06.2012, vorgesehen.

Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2025 veräußert wird. Als Brutto-Veräußerungserlös wurde ein Wert von rund EUR 165 Mio. kalkuliert, der sich als das rd. 16,61-Fache der für das Jahr 2026 prognostizierten Nettomieteinnahmen berechnet.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach dem deutsch-niederländischen Doppelbesteuerungsabkommen steht das Besteuerungsrecht für die Mieterträge sowie für Gewinne aus der Veräußerung des Fondsobjekts den Niederlanden zu. Die laufende Besteuerung erfolgt dort grundsätzlich im so genannten „Box-3-Verfahren“. Hierbei handelt es sich um eine attraktive Pauschalbesteuerung. Ein Veräußerungsgewinn aus dem Fondsobjekt ist in den Niederlanden ebenfalls damit abgegolten. Für laufende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in den Niederlanden findet der Progressionsvorbehalt in Deutschland keine Anwendung mehr. Die Anleger sind grundsätzlich verpflichtet, eine Steuererklärung in den Niederlanden abzugeben.

Finanzierung
Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts einschließlich Liquiditätsreserve sowie die geplante Gesamtfinanzierung belaufen sich auf der Grundlage des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans auf EUR 142.218.450. Die Finanzierung erfolgt durch das geplante Kommanditkapital in Höhe von EUR 74.370.000 Euro zzgl. dem Agio sowie Fremdkapital in Form eines Darlehens in Höhe von EUR von EUR 64.130.000. Das Darlehen wird dabei von der Bank bis zum 31.03.2021 (Zusagefrist) zugesagt und wird variabel auf Basis des 6-Monats-EURIBOR (Swapsatz) zzgl. Marge und Liquiditätskosten verzinst. Das Zinsänderungsrisiko aus den variablen Zinskonditionen wird von der Fondsgesellschaft für den Zeitraum bis zum 31.03.2021 über ein ergänzendes Zinssicherungsgeschäft („Zinssatzswap“) abgesichert werden. Für Prognosezwecke wurde ein Zinssatz in Höhe von 5,75% p. a. hierfür kalkulatorisch angesetzt.

Immobilien
Das Fondsobjekt liegt im etablierten ca. 75 Hektar großen Businesspark „Teleport“ im Stadtteil Amsterdam- Sloterdijk. Dieser befindet sich ca. 3 km nordwestlich des Stadtzentrums. Bei dem Gebäude „Het Boek“ („Das Buch“ oder auch „The Book“) handelt es sich um eine moderne Büroimmobilie. Das Objekt stellt mit seinen 21 Geschossen ein Hochhaus dar, dabei verfügt der Gebäudeturm über einen V-förmigen Grundriss, der sich in seiner Ansicht als ein aufgeschlagenes Buch präsentiert. Der Kaufpreis des Gebäudes beträgt EUR 107 Mio. Im Rahmen des Kaufvertrags übernimmt der Käufer vom Verkäufer die Verpflichtung, neben dem Kaufpreis dem Mieter zugesagte Investitionen in das Fondsobjekt bis zur Höhe von brutto EUR 10,5 Mio. zu finanzieren. Der Einkaufsfaktor unter Hinzuziehung dieser übernommenen Verpflichtung beträgt ca. das 16,6-Fache der Jahresnettomiete. Ein Gutachten über den Kaufpreis des Objekt liegt vor und beziffert diesen unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten mit EUR 117,5 Mio.

Vermietung
Das Fondsobjekt ist unter einem für 15 Jahre mit Wirkung zum 01.02.2010 abgeschlossenen Mietvertrag bis zum 31.01.2025 langfristig zu 100 Prozent fest an den „Rijksgebouwendienst“ (niederländischer Staat) vermietet (Grundmietzeit). Das Fondsobjekt wird derzeit durch die Zoll- und Steuerbehörde genutzt. Soweit der Mieter nicht 24 Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich kündigt und den Mietvertrag damit beendet, verlängert sich der Mietvertrag zweimal automatisch jeweils um 5 weitere Jahre (also bis zum Jahr 2030 bzw. bis zum Jahr 2035) und danach auf unbestimmte Zeit. Im Ergebnis hat sich damit der niederländische Staat als Mieter den Standort bzw. das Fondsobjekt langfristig gesichert, so dass bezüglich der Mieterbonität auf die Bonität des niederländischen Staates abgestellt werden kann, der aktuell mit Blick auf die Bonitätsbewertung namhafter Ratingagenturen (z. B. Standard & Poor?s) weitgehend vergleichbar mit den Bonitätsbewertungen der USA oder der Bundesrepublik Deutschland ist.

Projektdaten zum Real I.S. Bayernfonds Niederlande 1

Name:	„The Book“, Kingsfordweg 1, Amsterdam
Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	1993 / 1994
Standort:	Amsterdam, Niederlande
Lage:	Das Fondsobjekt liegt im etablierten, ca. 75 Hektar großen Businesspark „Teleport“ im Stadtteil Amsterdam- Sloterdijk, Kingsfordweg 1. Dieser befindet sich ca. 3 km nordwestlich des Stadtzentrums. Die Entwicklung des großflächig angelegten und etablierten Bürostandorts begann in den 90er Jahren. Neben dem Fondsobjekt befinden sich hier weitere prominente Bürotürme, wie z. B. die Teleport-Türme, der Crystal Tower oder der Millennium Tower. Der Standort ist sehr gut angebunden an die Ringautobahn A10 und die 400 Meter vom Objekt entfernt liegende Bahn- und Metrostation Sloterdijk sowie die in 100 Metern zum Objekt liegende Tramstation Kingsfordweg und verfügt daher über alle erforderlichen Voraussetzungen eines guten Bürostandorts hinsichtlich der Verkehrsanbindung. Des Weiteren ist der Flughafen Amsterdam Schiphol innerhalb einer guten Viertelstunde zu erreichen.
Mietfläche:	39.330 qm
Hauptmieter:	Niederländischer Staat („Rijksgebouwendienst“, Nutzung durch die Zoll- und Steuerbehörde)
Vermietungsstand:	100% vermietet

Kennzahlen zum Real I.S. Bayernfonds Niederlande 1

Substanzquote:	89%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	45%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	31.03.2021
Kalkulierte Wechselkurse:	5,75% p.a.
Tilgung des Darlehens:	Bis zum Jahr 2021 findet vereinbarungsgemäß keine laufende Tilgung statt.

Investitionsplan zum Real I.S. Bayernfonds Niederlande 1

Mittelherkunft
Eigenkapital	74.400.000,00 EUR
Agio (5 % vom Kommanditkapital Anleger)	3.718.450,00 EUR
Fremdfinanzierung	64.130.000,00 EUR
Gesamt: 142.248.450,00 EUR

Mittelverwendung
Aufwand für den Erwerb des Fondsobjekts	hart	125.345.000,00 EUR
Summe Vergütungen	weich	14.764.210,00 EUR
Summe Nebenkosten der Vermögensanlage	weich	719.238,00 EUR
Nicht abziehbare Umsatzsteuer	weich	345.610,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	1.044.392,00 EUR
142.218.450,00 EUR

Berechnen Sie die Ergebnisprognose für Ihre Anlagesumme

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	15.750,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,00 %	900,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	900,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	900,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	900,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	900,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2016	-	-	-	6,25 %	937,50 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2017	-	-	-	6,25 %	937,50 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2018	-	-	-	6,25 %	937,50 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2019	-	-	-	6,25 %	937,50 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2020	-	-	-	6,25 %	937,50 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2021	-	-	-	6,50 %	975,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2022	-	-	-	6,50 %	975,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2023	-	-	-	6,50 %	975,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2024	-	-	-	6,50 %	975,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2025	-	-	-	6,50 %	975,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
Veräußerung:				121,50 %	18.225,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				215,25 %	32.287,50 €	-	0,00 €
Ausschüttung gesamt* Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 15.750,00 € Auszahlung: 32.287,50 € Steuern: - / 0,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. *Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.