Beteiligung Wertstrategie Retail Select

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Wertstrategie Retail Select.

Kurzbeschreibung

Die Anleger beteiligen sich mittelbar als Treugeber über einen Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft Hanseatic Wertstrategie GmbH & Co. KG. Eine Direktbeteiligung ist nach Kündigung des Treuhand- und Anlegerverwaltungsvertrages möglich. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, in 12 zum Zeitpunkt der Übernahme bereits errichtete oder in der Realisierung befindliche, deutsche Einzelhandelsimmobilien zu investieren. An 5 Standorten wurden die Immobilien bereits von der Fondsgesellschaft angekauft. Durch 38 verschiedene Mieter und eine Streuung über 12 Standorte ergibt sich im Falle der Vollplatzierung und Ausübung der Kaufoptionen eine breite Risikodiversifizierung.

Die geplante Fondslaufzeit endet am 31. Dezember 2021 und beträgt somit ca. 11 Jahre. Die Anleger können ihre Beteiligung erstmalig zum 31. Dezember 2021 ordentlich kündigen.

Marktsituation
Die Investitionen in geschlossene Immobilienfonds in Deutschland im Jahr 2009 nahmen gegenüber dem Vorjahr um über 12,0 % zu. Immobilien insgesamt blieben die am meisten nachgefragte Anlageklasse im Bereich der geschlossenen Fonds (Quelle: VGF Branchenzahlen 2009). Laut einer Veröffentlichung des Analystenhauses Scope Analysis vom Februar 2010 waren geschlossene Immobilienfonds mit Investitionsobjekten in Deutschland in den vorangegangenen 3 Monaten wiederum stark gefragt.

Mit einem Anteil von 31,0 % am Gesamtvolumen der Transaktionen zählte das Einzelhandelssegment (Retail) im ersten Halbjahr 2009 erneut zu den umsatzstärksten Segmenten im Investmentmarkt der Gewerbeimmobilien. Innerhalb der Gewerbeimmobilien erreichten Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter den größten Anteil, wie die Zahlen der Immobilienmarktanalysten von Jones Lang LaSalle belegen.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- 100% der Zeichnungsumme zzgl. 5% Agio
- Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000,00 zzgl. 5,0 % Agio.

Auszahlungen:
Prognostizeirt werden laufende, vierteljährliche Auszahlungen von 6,7 % p. a. vor Steuern. Die Gesamtmittelrückfluss beträgt inklusive Veräußerungserlös rund 193% bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio. Für die Veräußerung wird ein Verkaufsfaktor von 12,40 (bezogen auf die Jahresnettokaltmiete im Veräußerungsjahr) kalkuliert.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Anleger erzielen im Rahmen ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft hauptsächlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Einkünfte aus Kapitalvermöge. Soweit anfänglich geringfügige, negative steuerliche Ergebnisse für den Anleger entstehen, können diese im Rahmen der persönlichen Einkommensteuerveranlagung grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften des Anlegers ausgeglichen werden.

Der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilien durch die Fondsgesellschaft wird dem Anleger anteilig über die Fondsgesellschaft zugerechnet. Erfolgt die Veräußerung eines Grundstückes durch die Fondsgesellschaft erst nach Ablauf von 10 Jahren, so ist der hieraus resultierende Veräußerungsgewinn nicht mehr steuerbar.

Finanzierung
Das planmäßig einzuwerbende Eigenkapital beträgt EUR 18.100.000. Von der Hanseatic Wertstrategie Beteiligung GmbH wurde eine Platzierungsgarantie in Höhe von EUR 5,5 Mio. gegeben. Sollte weniger als die geplante Gesamtsumme eingeworben werden, wird die Fondsgesellschaftnicht alle Kaufangebote annehmen. Ferner wird mit einer Fremdfinanzierung in Höhe von EUR 21.280.000 kalkuliert. Die Zinsen sind für 10 Jahre mit 4,32% p.a. festgeschrieben. Für die Anschlussfinanzierungwurde für einen Zeitraum von 1 Jahr ein Darlehenszins in Höhe von 4,5 % p. a.  angenommen. Die Tilgung beträgt nach einem tilgungsfreien Jahr 2,0 % p.a bezogen auf die Darlehenssumme.

Immobilien
Das geplante Portfolio der Investitionsobjekte soll nach Abschluss der Investition aus bis zu 12 Einzelhandelsimmobilien mit dem Schwerpunkt auf der Nahversorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfes bestehen. Die Immobilienstandorte liegen überwiegend im norddeutschen Raum, wobei der Wirtschaftsgroßraum Hannover/Hildesheim/ Braunschweig einen Schwerpunkt darstellt. Von den 12 Immobilien des Zielportfolios hat die Fondsgesellschaft bereits 5 Immobilien erworben. Für die restlichen Immobilien hat die Fondsgesellschaft die Option, diese anzukaufen. Das Ausüben der Optionen obliegt der Geschäftsführung und wird vom Platzierungsstand zum Zeitpunkt der Fondsschließung abhängen. 10 Objekte sind von der Hanseatic Group entwickelt und errichtet worden.

Der Gesamtkaufpreis der Einzelhandelsimmobilien beläuft sich auf EUR 35.477.246.Ein unabhängiges Wertgutachten beurteilt den Marktwert des Einkaufsfaktors (Wert der Mieteinnahmen p. a. im Verhältnis zum Kaufpreis) der 12 Objekte durchschnittlich mit 13,1, wobei die Spanne der ermittelten Faktoren von 12,0 bis 13,5 reicht. Im Gegensatz dazu liegt der tatsächliche Einkaufsfaktor der Fondsgesellschaft der für das Portfolio geplanten 12 Objekte bei durchschnittlich 12,9 und damit leicht unterhalb der durch das Gutachten festgestellten Marktwerte.

Vermietung
Bei 8 Standorten gibt es mehr als einen Mieter. Das Portfolio setzt sich aus mittelgroßen Einzelhandelsimmobilien zusammen und ist durch eine klare Mieterstruktur geprägt. Alle Objekte haben mindestens einen bekannten und bonitätsstarken Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel, wie z. B. Edeka, Lidl oder Rewe. Die Mietverträge mit den Hauptmietern haben i. d. R. eine feste Laufzeit von 15 Jahren sowie mehrfache Verlängerungsoptionen. Die Objekte wurden nach den Anforderungen der jeweiligen Ankermieter konzipiert. Die sonstigen Mieter sind Dienstleister und Kleinunternehmen, teilweise mit geringem Flächenbedarf. Mit ihnen wurden teilweise kürzere Laufzeiten vereinbart, wenngleich ebenfalls mit Verlängerungsoptionen. Alle Mietverträge sind indexiert, enthalten also kontinuierliche Mietanpassungsmöglichkeiten. Wie branchenüblich wurden bei allen langfristigen Mietverträgen anpassungsfreie Jahre vereinbart, die in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen berücksichtigt sind Die Gesamtmietfläche aller Objekte beträgt 23.207 qm.

Kennzahlen zum Wertstrategie Retail Select

Substanzquote:	93,1%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	52,8%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	11 Jahre
Gefixte Zinssätze:	4,32% für 10 Jahre
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	4,5% p.a.
Tilgung des Darlehens:	- 2% p.a. - ein tilgungsfreies Jahr

Investitionsplan zum Wertstrategie Retail Select

Mittelherkunft
Eigenkapital	18.100.000,00 EUR
Fremdkapital	21.280.000,00 EUR
Agio	905.000,00 EUR
Gesamt: 40.285.000,00 EUR

Mittelverwendung
Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte einschließlich Nebenkosten	hart	37.273.450,00 EUR
Vergütungen	weich	2.593.000,00 EUR
Nebenkosten der Vermögensanlage	weich	192.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	226.550,00 EUR
40.285.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,00 %	3.000,00 EUR
2012	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,00 %	3.000,00 EUR
2013	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,02 %	3.020,00 EUR
2014	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,19 %	3.190,00 EUR
2015	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,46 %	3.460,00 EUR
2016	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	2,85 %	2.850,00 EUR
2017	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,33 %	3.330,00 EUR
2018	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,71 %	3.710,00 EUR
2019	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	3,79 %	3.790,00 EUR
2020	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	4,03 %	4.030,00 EUR
2021	-	-	-	6,70 %	6.700,00 EUR	4,52 %	4.520,00 EUR
Veräußerung:				119,40 %	119.400,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				193,10 %	200.470,00 €	75,80 %	41.690,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 200.470,00 € Steuern: 75,80 % / 41.690,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.