Beteiligung Bosch und Siemens Berlin Renditefonds XVI

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Bosch und Siemens Berlin Renditefonds XVI.

Kurzbeschreibung

Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot Paribus Renditefonds XVI GmbH & Co. KG bietet Paribus Capital ihren Anlegern die Möglichkeit, sich an dem neuen Verwaltungs- und Forschungszentrum der Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH (BSH) in Berlin zu beteiligen. In diesem Gebäude werden die Administration und die Grundlagenentwicklung für den Produktbereich Wäschepflege des Konzerns zusammengefasst. Die strategische Bedeutung dieses Gebäudes für das Unternehmen wird durch den Abschluss eines Mietvertrages mit 15-jähriger Laufzeit unterstrichen.

Die geplante Laufzeit der Emittentin endet zum 31. Dezember 2022. Es wird angestrebt, die Immobilie frühestens zehn Jahre nach Übernahme zu veräußern. Eine ordentliche Kündigung der Anleger ist mit einer Frist von sechs Monaten frühestens zum 31. Dezember 2022, danach jeweils zum Jahresende, möglich.
 

Marktsituation
Deutschland genießt als Immobilienstandort sowohl bei nationalen als auch bei internationalen Investoren den Ruf eines sicheren Anlagehafens. Nicht zuletzt daher kam es im ersten Halbjahr des Jahres 2010 zu einer sehr dynamischen Entwicklung auf dem deutschen Markt für gewerbliche Immobilien: Mit einem Volumen von 8,65 Milliarden Euro wurden deutschlandweit 162% mehr in Immobilien investiert als im gleichen Zeitraum des Jahres 2009. Der Fokus der Investoren richtete sich dabei vor allem auf Core-Investments, langfristig vermietete Qualitätsimmobilien. Die mittelfristigen Aussichten hinsichtlich der Büromieten an den Hauptstandorten Deutschlands sind erfreulich. Marktteilnehmer rechnen für die Jahre 2010 bis 2014 mit einem durchschnittlichen Anstieg der Spitzenmieten in Höhe von rund 2%. Berlin bildet ein einzigartiges Ballungszentrum in Sachen Kultur, Bildung, Kommunikation und Wissenschaft. Die Berliner Wirtschaft überstand das Krisenjahr 2009 relativ gut. Die Wirtschaftskraft der Hauptstadt ging um lediglich 0,7% zurück, während das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5% schrumpfte. Bereits im Jahr 2010, so die Konjunkturprognose der Investitionsbank Berlin, ist mit einem Wirtschaftswachstum in Berlin in Höhe von 1,7% gegenüber dem Vorjahr zu rechnen. Die Berliner Wirtschaft hat die Trendumkehr geschafft und bewegt sich auf einem recht stabilen Wachstumspfad, so eine Studie des DIW Berlin aus dem August 2010.

Herausragende Merkmale
- Core-Immobilie: Investition in ein hochmodernes Verwaltungs- und Forschungszentrum in Siemensstadt, eine zentrale, verkehrsgünstige Lage in der Bundeshauptstadt Berlin.
- Alleiniger Mieter wird die BSH Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH sein, Marktführer in Europa und seit über 60 Jahren mit dem Standort Berlin verbunden.
- Zu 100 % mit einer Festlaufzeit von mindestens 15 Jahren vermietet
- Hoher Eigenkapitalanteil von rund 58 % des Gesamtinvestitionsvolumens
- Geplante Auszahlungen vor Steuern: 6 % p. a. ab Übernahme der Immobilie zu Beginn des Jahres 2012, ansteigend auf 7 % p.a. ab dem Jahr 2020.
- Frühzeichner-Vorabgewinn von 5 % p. a. auf das vollständig eingezahlte Kommanditkapital
- Halbjährliche Auszahlung

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- 20 % sowie 5% Agio nach Annahme der Beitrittserklärung
- 80 % plangemäß zum 15. August 2011
Der Termin der zweiten Einzahlungsrate richtet sich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Neubaugebäudes und der Abnahme durch den Mieter. Dies erfolgt plangemäß zum 15. August 2011. In Abhängigkeit vom Platzierungsverlauf kann der Einzahlungstermin der zweiten Rate auf den Mietzahlungsbeginn, plangemäß zum 15. Januar 2012, verschoben werden.

Mindesteiligungsbetrag beträgt 10.000 Euro (ohne Agio). Höhere Beteiligungsbeträge müssen ohne Berücksichtigung des Agios ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.

Auszahlung:
Die Anleger erhalten prognosegemäss Auszahlungen in Höhe von 6% p.a. beginnend im Jahre 2012 ansteigend auf 7% im Jahr 2020. Insgesamt erhalten Anleger Rückflüsse von 168,68% wovon 62% durch laufende Ausschüttungen sowie 106,68% durch eine Veräusserung im Jahr 2022 erfolgen. Der angesetzte Veräußerungserlös ergibt sich aus dem 12,5-Fachen der vertraglichen Jahresmiete des Jahres 2023.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Anleger erzielen konzeptionsgemäß zu einem überwiegenden Anteil Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz des jeweiligen Anlegers. Der Veräußerungsgewinn ist konzeptionsgemäß steuerfrei, da die Veräußerung der Immobilien frühestens nach einer Haltedauer von zehn Jahren erfolgen soll. Aus der Beteiligung der Emittentin an der TBV GmbH sowie aus der Erwirtschaftung von Zinserträgen erzielen die Anleger darüber hinaus Einkünfte aus Kapitalvermögen. Diese unterliegen der Kapitalertragsteuer, die zum Teil als Abgeltungsteuer direkt von den jeweiligen Gesellschaften abgeführt wird. Der Steuersatz beträgt zurzeit 25% zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag. Der Anleger kann jedoch in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung auf Antrag im Rahmen einer sogenannten Günstigerprüfung sämtliche Einkünfte aus Kapitalvermögen zu seinem persönlichen Steuersatz versteuern lassen.

Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 60.829.042 zzgl. Agio. Diese werden durch Eigenkapital in Höhe von EUR 34.829.042 zzgl. 5% Agio sowie Fremdkapital in Höhe von EUR 26.000.000 geleistet. Darlehensgeberin ist die Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG. Die Valutierung ist zum 02.01.2012 geplant bei einer Laufzeit bis zum 31.12.2021. Es wurde ein Disgio von 5% sowie eine Zinsbindung für zehn Jahre bis Ende 2021 vereinbart. Der vereinbarter Zinssatz (p. a.) inkl. Bankenmarge und Liquiditätsaufschlag beträgt 3,41%. Die Tilgung erfolgt Quartalsweise annuitätisch ansteigend, anfänglich 1,50 % p. a..
Die Paribus Capital GmbH hat gegenüber der Emittentin eine Einzahlungs- und Platzierungsgarantie abgegeben. Darin garantiert die Paribus Capital GmbH der Emittentin die Einzahlung und Platzierung eines Emissionskapitals in Höhe von 34.700.000 Euro (ohne Agio) bis zum 30. Dezember 2011.

Immobilien
Der vom Berliner Architekturbüro Gewers & Pudewill entworfene Verwaltungs- und Forschungskomplex wird derzeit in ansprechender Architektur mit Aluminium-Glas-Fassade errichtet. Die Grundsteinlegung erfolgte am 10. Juni 2010, die Fertigstellung des Gebäudes ist für Anfang/Mitte August 2011 geplant. Zur Fondsimmobilie zählt darüber hinaus ein bereits bestehendes Gebäude mit Büro- und Lagerflächen, das in die Nutzung durch die BSH integriert wird. Insgesamt beträgt die Mietfläche rund 36.000qm, das Grundstück ist etwa 37.000 qm groß. Die Übernahme der Immobilie bzw. der Objektgesellschaft durch die Emittentin erfolgt frühestens nach Fertigstellung und Übergabe an den Mieter auf Basis eines bereits vereinbarten festen Kaufpreises (54.065.282 Euro) in Höhe des 14,5-Fachen der vertraglichen anfänglichen jährlichen Mieteinnahmen (3.728.640,00Euro). Das BSH Verwaltungs- und Forschungszentrum wird als „grünes“ Gebäude mit einem hohen Anspruch an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit geplant. Eine Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) ist vorgesehen. Außerdem wurde in Zusammenarbeit mit dem Mieter ein sehr effektives Energienutzungskonzept erarbeitet, mit dessen Hilfe ein Großteil der im Entwicklungs- und Forschungsbereich entstehenden Wärme für die Beheizung des gesamten Gebäudes genutzt werden kann.

Vermietung
Die BSH Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH (BSH) wird Alleinmieterin der Fondsimmobilie für einen vertraglichen Zeitraum von mindestens 15 Jahren sein. Die anfängliche Miete für das Neubaugebäude beträgt 3.285.068,00 Euro p.a., für das Bestandsgebäude 443.572,00 Euro p.a.. Die Mietfreie Zeit erstreckt sich auf fünf Monate nach Übergabe für das Neubaugebäude sowie neun Monate nach Übergabe für das Bestandsgebäude. Die Miete ist fest ,mit 1,5 % p.a., beginnend 24 Monate nach Übergabe an den Mieter, indexiert. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren, sämtliche Betriebs- und Nebenkosten sind vom Mieter zu tragen, die Objektverwaltung ist durch den Vermieter zu leisten. Hinsichtlich „Dach und Fach“ sind Instandhaltungsmaßnahmen durch den Vermieter zu tragen. Sämtliche sonstigen Instandhaltungsmaßnahmen sind vom Mieter durchzuführen.

Projektdaten zum Bosch und Siemens Berlin Renditefonds XVI

Standort:	Berlin-Siemensstadt, Rohrdamm 7
Besonderheiten:	„grünes“ Gebäude mit einem hohen Anspruch an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, entstehende Wärme kann für die Beheizung des gesamten Gebäudes genutzt werden
Hauptmieter:	Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH
Lage:	Im Süden grenzt das Grundstück des Verwaltungs- und Forschungszentrums der BSH unmittelbar an die Spree und verfügt somit über eine attraktive Wasserlage. Weiter nördlich in Richtung UBahn-Station liegen die Wohnbebauungen der Siemensstadt. Das Grundstück ist mit der nahegelegenen U-Bahn-Station Siemensdamm gut an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Nach dem öffentlich geförderten Ausbau der geplanten Erschließungsstraße wird der Standort außerdem sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz angebunden sein.
Typ:	Verwaltungs- und Forschungszentrum
Baujahr:	2011
Name:	Verwaltungs- und Forschungszentrum der Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH
Vermietungsstand:	100%
Mietfläche:	36.308 qm

Kennzahlen zum Bosch und Siemens Berlin Renditefonds XVI

Substanzquote:	86,52%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	41,56%
Fremdkapitalaufnahme:	100\'% EUR
Laufzeit des Darlehens:	Bis zum 31. Dezember 2021
Gefixte Zinssätze:	3,41% bis zum 31. Dezember 2021
Tilgung des Darlehens:	Quartalsweise annuitätisch ansteigend, anfänglich 1,50% p. a.
Kalkulierte Ausschüttung:	2012–2019: 6,00 % p.a. 2020–2021: 7,00 % p. a.

Investitionsplan zum Bosch und Siemens Berlin Renditefonds XVI

Mittelherkunft
Gründungskapital	50.000,00 EUR
Emissionskapital	34.700.000,00 EUR
Kapital Minderheitsgesellschafter	79.042,00 EUR
Fremdkapital	26.000.000,00 EUR
Agio	1.735.000,00 EUR
Gesamt: 62.564.042,00 EUR

Mittelverwendung
Objektbezogene Kosten
Anschaffungskosten Grundstück und Gebäude	hart	53.982.016,00 EUR
Anschaffungsnebenkosten	hart	150.000,00 EUR
54.132.016,00 EUR
Finanzierungskosten
Bearbeitungsgebühr Darlehensvertrag	weich	91.000,00 EUR
91.000,00 EUR
Vergütungen
Treuhandvergütung Investitionsphase	weich	173.750,00 EUR
173.750,00 EUR
Finanzierungskosten
Zinsvorauszahlung (Disagio)	weich	1.300.000,00 EUR
1.300.000,00 EUR
Vergütungen
Beratungsleistungen Objektvermietung	weich	135.163,00 EUR
Fondskonzeption	weich	260.625,00 EUR
Fremdkapitalvermittlung	weich	520.000,00 EUR
Eigenkapitalbeschaffung (inklusive Agio), Marketing	weich	3.903.875,00 EUR
Einzahlungs- und Platzierungsgarantie	weich	694.000,00 EUR
Geschäftsführung Investitionsphase	weich	100.000,00 EUR
5.613.663,00 EUR
Fondsnebenkosten
Rechts- und Steuerberatung, Gutachten, sonstige Nebenkosten	weich	100.000,00 EUR
100.000,00 EUR
Liquiditätsreserve
Liquiditätsreserve	hart	910.250,00 EUR
910.250,00 EUR
Fondsnebenkosten
Mittelverwendungskontrolle	weich	20.000,00 EUR
Gesellschaftskosten, nicht abziehbare Umsatzsteuer	weich	223.364,00 EUR
243.364,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	0,00 %	0,00 EUR	-2,51 %	-2.510,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	-1,68 %	-1.680,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,22 %	4.220,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,39 %	4.390,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,57 %	4.570,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,71 %	4.710,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,84 %	4.840,00 EUR
2018	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	5,01 %	5.010,00 EUR
2019	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	5,21 %	5.210,00 EUR
2020	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,40 %	5.400,00 EUR
2021	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,52 %	5.520,00 EUR
2022	-	-	-	106,68 %	106.680,00 EUR	5,33 %	5.330,00 EUR
Veräußerung:				-	0,00 €	-	0,00 €
Ausschüttung:				168,68 %	185.548,00 €	90,02 %	49.511,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 185.548,00 € Steuern: 90,02 % / 49.511,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.