Beteiligung Pflegezentren Austria II

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Pflegezentren Austria II.

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Angebot ermöglicht dem Investor die Beteiligung an drei Seniorenresidenzen in der Steiermark: einen Neubau, eine von Grund auf sanierte und teilweise durch Neubau erweiterte Einrichtung sowie ein wenige Jahre im Betrieb befindliches Haus modernster Architektur und gehobener Ausstattung. Insgesamt verfügen die drei Objekte über 252 vollstationäre Pflegeplätze und 44 Einheiten des Betreuten Wohnens.

Alle drei Einrichtungen sind auf 25 Jahre an die Humanitas Gruppe in Graz verpachtet.

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 30.11.2025 unkündbar.

Herausragende Merkmale
- Konservative Kalkulation: Die Prognose der Pachtindexierung wurde auf Basis einer Inflationsrate von nur 1,75% gerechnet
- Kein Nachvermietungsrisiko: Die Objekte sind weit über den Prognosezeitraum von 15 Jahren hinaus unkündbar fest verpachtet

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung
100% zzgl. 5% Agio binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts.
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 20.000.

Ausschüttung
Die Prognose unterstellt monatliche Ausschüttungen von 6,5% p.a. steigend auf 8,0% p.a.. Insgesamt erhalten die Anleger Rückflüsse in Höhe von 235,27% wovon rund 127,4% durch Veräusserung generiert werden. Dabei wurde eineVeräußerung der Immobilien nach dem 30.11.2025 zum 12,3-Fachen der angenommenen Mieten unterstellt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Die steuerlichen Mietüberschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu.

Marktsituation
Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine besonders hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an.

Finanzierung
Objektgesellschaft:
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 28.790.000, diese werden durch Eigenkapital in Höhe von EUR 11.140.000 sowie Fremdkapital in Höhe von EUR 17.650.000 geleistet. Das Fremdkapital wurde finanziert in Form von drei Euro-Darlehen mit auf zehn Jahre festgeschriebenem Zinssatz (3,21%), 90% Auszahlung und anfänglicher annuitätischer Tilgung von 1,75% p.a.

Fondsgesellschaft:
Auf Ebene der Fondsgesellschaft belaufen sich die Gesamtinvestitionskosten auf EUR 11.140.000, welche ausschliesslich durch Eigenkapital finanziert werden.

Immobilien
Die Grundstücke wurden von der österreichischen Objektgesellschaft APH II IMMAC GmbH & Co KG mit Kaufverträgen am 04.08.2008 (Pflegeeinrichtung in Unterpremstätten) bzw. am 22.02.2010 von den bisherigen Eigentümern erworben. Der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten bzw. der Verrechnungstag war der 13.05.2009 für die Pflegeeinrichtung „HUMANITAS Landhaus Unterpremstätten“ bzw. der 01.03.2010 für die Einrichtung „HUMANITAS Pflegeheim Pertlstein“, für die Pflegeeinrichtung HUMANITAS Judendorf-Straßengel“ ist der Verrechnungstag bzw. Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten der 01.12.2010. Die Pflegeeinrichtung „HUMANITAS Pflegeheim Pertlstein“ verfügt über eine Gesamtkapazität von 80 vollstationären Pflegeplätzen. Daneben stehen 22 Plätze für betreutes Wohnen in 16 Appartements und sechs Wohnungen zur Verfügung. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher zur Verfügung. Im Bereich der Freiflächen wurden behindertengerechte Fußwege für die Bewohner angelegt. Für das Objekt wurde von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellt. Der Kaufpreis in Höhe von EUR 7.493.700 wird durch den gutachterlich ermittelten Marktwert von EUR 7.530.000 in vollem Umfang bestätigt.
Die in Fertigstellung befindliche Pflegeeinrichtung „HUMANITAS Judendorf-Straßengel“ verfügt über eine Gesamtkapazität von 82 vollstationären Pflegeplätzen. Im mehrgeschossigen Gebäudetrakt befinden sich neben den 54 Einbett- und 14 Zweibettzimmern eine Produktionsküche mit den erforderlichen Nebenräumen, Aufenthaltsräume, Therapie- und Funktionsräume, Dienstzimmer sowie Personal- und Technikräume. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher zur Verfügung. Im Bereich der Freiflächen wurden behindertengerechte Fußwege für die Bewohner angelegt. Für das Objekt wurde von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellt. Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von EUR 7.085.000 wird durch den gutachterlich ermittelten Marktwert von EUR 7.103.000 in vollem Umfang bestätigt.
Die in Fertigstellung befindliche Pflegeeinrichtung „HUMANITAS Landhaus Unterpremstätten“ verfügt über eine Gesamtkapazität von 90 vollstationären Pflegeplätzen, die sich auf Neubau und Altbau verteilen. Im mehrgeschossigen Gebäudetrakt befinden sich neben den 36 Einbett- und 27 Zweibettzimmern, eine Produktionsküche mit den erforderlichen Nebenräumen, Aufenthaltsräume, Therapie- und Funktionsräume, Dienstzimmer sowie Personal- und Technikräume. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher zur Verfügung. Im Bereich der Freiflächen wurden weitläufige behindertengerechte Fußwege für die Bewohner angelegt. Für das Objekt wurde von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellt. Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von EUR 7.515.000 wird durch den gutachterlich ermittelten Marktwert von EUR 7.543.000 in vollem Umfang bestätigt.

Vermietung
Mit drei Tochtergesellschaften der Humanitas Verwaltungs und Beteiligungs GmbH wurden für die Pflegeeinrichtungen jeweils Mietverträge auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Jeder Mieter hat auf sein halbjährliches Kündigungsrecht verzichtet, so dass die Mietverträge für eine Laufzeit von 25 Jahren nicht durch den Mieter gekündigt werden können.

Objekt „HUMANITAS Pflegeheim Pertlstein“):
Mieter ist die HUMANITAS Pflegeheim Pertlstein GmbH. Die Verlängerungsoption beträgt 1 x 5 Jahre; ansonsten kann der Vertrag nach der Festlaufzeit (25 Jahre) bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils zum 30.06. und 31.12. eines jeden Jahres schriftlich von jeder Vertragsseite aufgekündigt werden. Der vereinbarte Mietzins ist wertgesichert (Grundlage = Verbraucherpreisindex 2005). Die Miete wird alle vier Jahre zu fixen Terminen verändert, erstmalig zum 01.08.2012. Die Höhe der Veränderung ist abhängig von der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes. Im Rahmen einer Staffel wird die Pacht zwischen 75% und 65% angepasst. Der Pächter trägt alle Nebenkosten der Betriebskostenverordnung, d.h. alle Versicherungen, Abgaben, Grundsteuer. Der Mieter trägt die Instandhaltung aller technischen Anlagen, des Inventars, die Instandhaltung des Gebäudeinneren. Der Vermieter trägt die Instandhaltung des Gebäudes an Dach und Fach. Der Mieter übergibt der Objektgesellschaft eine unbefristete Bankgarantie über EUR 295.000. Die Humanitas Verwaltungs und Beteiligungs GmbH hat gegenüber der Objektgesellschaft eine Patronatserklärung abgegeben und sich darin verpflichtet, die Unternehmens- bzw. Konzernpolitik dergestalt auszurichten, dass die eingegangenen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag jederzeit ordnungsgemäß zu erfüllen sind. Die anfängliche Pacht beträgt vom 01.03.2010 bis 31.10.2010 EUR 24.976,67 monatlich zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer ab 01.11.2010 EUR 49.166,67 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, das entspricht einer Jahrespacht von EUR 590.000 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Objekt „HUMANITAS Judendorf-Straßengel“:
Mieter ist die HUMANITAS Judendorf-Straßengel Seniorenwohnheim GmbH. Die Verlängerungsoption beträgt 1 x 5 Jahre; ansonsten kann der Vertrag nach der Festlaufzeit (25 Jahre) bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils zum 30.06. und 31.12. eines jeden Jahres schriftlich von jeder Vertragsseite aufgekündigt werden. Der vereinbarte Mietzins ist wertgesichert (Grundlage = Verbraucherpreisindex 2005). Die Miete wird alle vier Jahre zu fixen Terminen verändert, erstmalig zum 01.08.2012. Die Höhe der Veränderung ist abhängig von der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes. Im Rahmen einer Staffel wird die Pacht zwischen 75% und 65% angepasst. Der Pächter trägt alle Nebenkosten der Betriebskostenverordnung, d.h. alle Versicherungen, Abgaben, Grundsteuer. Der Mieter trägt die Instandhaltung aller technischen Anlagen, des Inventars, die Instandhaltung des Gebäudeinneren. Der Vermieter trägt die Instandhaltung des Gebäudes an Dach und Fach. Der Mieter übergibt der Objektgesellschaft eine unbefristete Bankgarantie über EUR 280.903. Die Humanitas Verwaltungs und Beteiligungs GmbH hat gegenüber der Objektgesellschaft eine Patronatserklärung abgegeben und sich darin verpflichtet, die Unternehmens- bzw. Konzernpolitik dergestalt auszurichten, dass die eingegangenen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag jederzeit ordnungsgemäß zu erfüllen sind. Die anfängliche Jahrespacht beträgt EUR 561.806 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Objekt „HUMANITAS Landhaus Unterpremstätten“:
MIeter ist die HUMANITAS - Landhaus Seniorenheim GmbH. Die Verlängerungsoption beträgt 1 x 5 Jahre; ansonsten kann der Vertrag nach der Festlaufzeit (25 Jahre) bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist jeweils zum 30.06. und 31.12. eines jeden Jahres schriftlich von jeder Vertragsseite aufgekündigt werden. Der vereinbarte Mietzins ist wertgesichert (Grundlage = Verbraucherpreisindex 2005). Die Miete wird alle vier Jahre zu fixen Terminen verändert, erstmalig zum 01.06.2013. Die Höhe der Veränderung ist abhängig von der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes. Im Rahmen einer Staffel wird die Pacht zwischen 75% und 65% angepasst. Der Pächter trägt alle Nebenkosten der Betriebskostenverordnung, d.h. alle Versicherungen, Abgaben, Grundsteuer. Der Mieter trägt die Instandhaltung aller technischen Anlagen, des Inventars, die Instandhaltung des Gebäudeinneren. Der Vermieter trägt die Instandhaltung des Gebäudes an Dach und Fach. Der Mieter übergibt der Objektgesellschaft eine unbefristete Bankgarantie über EUR 305.487,50, die in den Jahren 2011 bis 2014 jeweils um EUR 34.000,00 reduziert werden kann. Die Humanitas Verwaltungs und Beteiligungs GmbH hat gegenüber der Objektgesellschaft eine Patronatserklärung abgegeben und sich darin verpflichtet, die Unternehmens- bzw. Konzernpolitik dergestalt auszurichten, dass die eingegangenen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag jederzeit ordnungsgemäß zu erfüllen sind. Die anfängliche Pacht beträgt vom 01.06.2009 bis 30.09.2010 EUR 20.325,00 monatlich zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, ab 01.10.2010 EUR 50.914,58 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, das entspricht einer Jahrespacht von EUR 610.975,00 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Projektdaten zum Pflegezentren Austria II

Name:	- „HUMANITAS Pflegeheim Pertlstein“ - „HUMANITAS Judendorf-Straßengel“ - „HUMANITAS Landhaus Unterpremstätten“
Typ:	Alten- und Pflegeeinrichtungen
Lage:	Pertlstein: Pertlstein liegt im Bezirk Feldbach im Südosten des Bundeslandes Steiermark rund 45 Kilometer von Graz und etwa sieben Kilometer östlich der Bezirkshauptstadt Feldbach. Die Bundeshauptstadt Wien befindet ist 175 Kilometer entfernt. Die Gemeinde ist verkehrstechnisch gut über das Straßennetz angebunden. Die Gemeinde ist mit dem Auto, dem Bus und der Bahn zu erreichen. Über die A2 Südautobahn Abfahrt Gleisdorf in Richtung Feldbach gelangt man nach Pertlstein. Der nächste Flughafen (Flughafen Graz Thalerhof) ist eine knappe Autostunde entfernt. Gemeinde Judendorf-Straßengel: Die Marktgemeinde Judendorf-Straßengel ist Teil des Bezirkes Graz-Umgebung und liegt etwa sechs Kilometer nordwestlich von der Landeshauptstadt Graz in der Steiermark. Die Bundeshauptstadt Wien liegt ca. 190 Kilometer in nordöstlicher Richtung. In der Marktgemeinde leben 5.428 Einwohner (Dezember 2008), sie gliedert sich in die Katastralgemeinden Hundsdorf, Judendorf, Kugelberg, Rötz und Straßengel. Die Marktgemeinde wird im Osten durch die Mur, im Süden durch den Rötzer Wald, im Westen durch den Kugelberg begrenzt Aufgrund des gut ausgebauten Verkehrsnetzes ist Judendorf- Straßengel mit dem Auto, mit dem Bus oder der Bahn gut erreichbar. Durch die Autobahn und Bundesstraßen ist Judendorf-Straßengel überregional angebunden. Die Landeshauptstadt Graz ist über die Bundesstraße B67 schnell erreichbar, gleichfalls auch mit dem gut ausgebauten Busliniennetz. Der nächste Flughafen (Flughafen Graz Thalerhof) ist rund 30 Kilometer entfernt. Unterpremstätten: Die Marktgemeinde Unterpremstätten ist Teil des Bezirkes Graz-Umgebung und liegt ca. 15 km südlich von der Landeshauptstadt Graz in der Steiermark. Die Marktgemeinde zählt fast 3.600 Einwohner und gliedert sich in die Katastralgemeinden Unterpremstätten, Oberpremstätten und Hautzendorf. Aufgrund des gut ausgebauten Verkehrsnetzes ist Unterpremstätten mit dem Auto, mit dem Bus oder mit der Bahn schnell erreichbar. Unterpremstätten wird durch die in Ost-West-Richtung verlaufende Südautobahn A2 und durch die in Nord-Süd-Richtung verlaufende A9 überregional angebunden. Die Anschlussstellen befinden sich im Gemeindegebiet. Die Bahnhofsstation „Premstätten-Tobelbad“ im Verlauf der Graz-Köflacher Eisenbahn verbindet Unterpremstätten im Stundentakt mit der Landeshauptstadt. Der nächste Flughafen (Flughafen Graz Thalerhof) ist nur rund zehn Autominuten entfernt.
Hauptmieter:	- HUMANITAS Pflegeheim Pertlstein GmbH - HUMANITAS Judendorf-Straßengel Seniorenwohnheim GmbH - HUMANITAS - Landhaus Seniorenheim GmbH

Kennzahlen zum Pflegezentren Austria II

Substanzquote:	82,5% (Objektgesellschaft) 84,45% (Fondsgesellschaft)
Anfängliche Fremdkapitalquote:	61,31% (Objektgesellschaft)
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	15 Jahre
Gefixte Zinssätze:	3,21% p.a. nominal über eine Laufzeit von zehn Jahren bis ins Jahr 2020
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2020 wurde ein Zinssatz von 5,00% p.a. unterstellt.
Tilgung des Darlehens:	Annuitätische Tilgung vereinbart, während der Zinsbindung bis ins Jahr 2020 gleich hoch. Die anfängliche Tilgung beträgt 1,75% p.a. Zum Zeitpunkt des Auslaufs der Zinsbindungsfrist ist eine Sondertilgung in Höhe von EUR 450.000 in der Prognoserechnung vorgesehen. Da zum Zeitpunkt des Zinsauslaufs in 2020, trotz der 15-jährigen Laufzeit der Darlehensverträge, durch Kündigungsmöglichkeiten eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden müsste, unterstellt die Kalkulation, dass in diesem Fall drei Darlehen mit jeweils fünfjähriger Zinsbindung und annuitätischer Tilgungsvereinbarung von 2,75% p.a. auf den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensbetrag nach Einzahlung der Sondertilgung vereinbart werden. Zum Zeitpunkt der Objektveräußerung ist die Restvaluta der Darlehen aus den Veräußerungserlösen der Objekte zurückzuführen.
Kalkulierte Ausschüttung:	2010 - 2014: 6,5% p.a. 2015 - 2018: 7% p.a. 2019 - 2022: 7,5% p.a. 2023 - 2025: 8% p.a.

Investitionsplan zum Pflegezentren Austria II

Mittelherkunft
Kommanditkapital	11.140.000,00 EUR
Fremdkapital	17.650.000,00 EUR
Agio	557.000,00 EUR
Gesamt: 29.347.000,00 EUR

Mittelverwendung
Erwerbskosten
Grundstücke	hart	1.674.000,00 EUR
Gebäude	hart	15.904.000,00 EUR
Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen	hart	4.515.000,00 EUR
Maklercourtage	hart	50.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	738.276,00 EUR
Notar, Gerichtskosten, Gebühren	hart	763.936,00 EUR
23.645.212,00 EUR
Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten
Geschäftsbesorgung	weich	960.000,00 EUR
960.000,00 EUR
Finanzierungskosten
Disagio	weich	1.765.000,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühr	weich	165.400,00 EUR
1.930.400,00 EUR
Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten
Mittelverwendungskontrolle	weich	30.000,00 EUR
Steuerberatung Investitionsjahr	weich	65.000,00 EUR
Objektmanagement	weich	90.000,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	353.000,00 EUR
Konzeptionsgebühr	weich	610.000,00 EUR
Vertriebskosten	weich	779.800,00 EUR
Schließungsgarantie	weich	222.800,00 EUR
Agio	weich	557.000,00 EUR
2.707.600,00 EUR
4
Liquiditätsreserve	hart	103.788,00 EUR
103.788,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,50 %	6.500,00 EUR	-0,19 %	-190,00 EUR
2011	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,76 %	4.760,00 EUR
2012	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,86 %	4.860,00 EUR
2013	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	4,84 %	4.840,00 EUR
2014	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	5,56 %	5.560,00 EUR
2015	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,94 %	5.940,00 EUR
2016	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	5,77 %	5.770,00 EUR
2017	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	6,32 %	6.320,00 EUR
2018	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	6,80 %	6.800,00 EUR
2019	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,31 %	6.310,00 EUR
2020	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,39 %	6.390,00 EUR
2021	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	7,19 %	7.190,00 EUR
2022	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	7,75 %	7.750,00 EUR
2023	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	8,24 %	8.240,00 EUR
2024	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	6,82 %	6.820,00 EUR
2025	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	6,46 %	6.460,00 EUR
Veräußerung:				127,39 %	127.390,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				241,89 %	264.790,00 €	187,64 %	112.584,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 264.790,00 € Steuern: 187,64 % / 112.584,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.