Beteiligung WealthCap Immobilien Deutschland 32

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum WealthCap Immobilien Deutschland 32.

Kurzbeschreibung

Die Anleger können sich bei diesem Beteiligungsangebot an einem modern ausgestatteten, sechsgeschossigen Bürogebäude in zentraler Lage in Düsseldorf beteiligen. Das Gebäude ist in vollem Umfang langfristig an die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vermietet. Die Anleger können sich durch Zeichnung eines Kommanditanteils entweder unmittelbar als Direktkommanditisten oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin als Treugeber an der Fondsgesellschaft (WealthCap Immobilienfonds Deutschland 32 GmbH & Co. KG) beteiligen.

Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist erstmals zum 31.12.2022, mit einer Frist von sechs Monaten, danach mit der gleichen Frist zum Ende eines jeden Geschäftsjahres möglich, nicht jedoch vor Erzielung eines steuerlichen Totalüberschusses.

Marktsituation
Ein wesentlicher Bestandteil einer ausgewogenen Struktur des eigenen Vermögens sind Beteiligungen an Sachwerten. Dies gilt insbesondere für Investitionen in Immobilien, das sogenannte „Betongold“. Sachwerte reagieren grundsätzlich auf kurzfristige Schocks an den Kapitalmärkten weniger stark und sind daher insgesamt weniger schwankungsanfällig. Hinzu kommt ein teilweiser Inflationsschutz, der über eine Sachwertanlage erreicht werden kann. Dies lässt sich am besten am Beispiel einer Immobilienbeteiligung illustrieren. Die Mietverträge werden regelmäßig mit einer Indexierung versehen, die sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientiert. Dies sichert den Anleger teilweise gegen eine schleichende Entwertung seines Vermögens ab. Die gewerblichen Immobilienmärkte scheinen auf europäischer Ebene die schwierigste Phase überwunden zu haben und beendeten das 1. Quartal 2010 mit einem positiven Trend. So wurden in diesem Zeitraum in den Top-5-Ländern in Europa (Frankreich, Deutschland, Italien, Spanien und Großbritannien) rund 13,4 Mrd. EUR in Gewerbeimmobilien investiert, was einem Plus von fast 60 % gegenüber dem historisch niedrigen 1. Quartal 2009 entspricht. Dabei gehört der deutsche Immobilienmarkt zu den bedeutendsten Immobilienmärkten Europas. Dies zeigt insbesondere die Entwicklung am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland. Mit einem Transaktionsvolumen von über 8,65 Mrd. EUR in den ersten sechs Monaten des Jahres 2010 wurden deutschlandweit rund 162 % mehr in Gewerbeimmobilien investiert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Deutschland genießt bei nationalen wie internationalen Investoren den Ruf des sicheren Anlagehafens. Bei Immobilieninvestitionen herrscht eine ungebrochen hohe Nachfrage nach erstklassigen, risikoarmen Produkten. Dazu zählen insbesondere vollvermietete Immobilien mit langfristigen Mietverträgen sowie sehr guter Mieterbonität und -struktur („Core-Immobilien“).

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
Die Anleger haben die Möglichkeit, einen individuell wählbaren Betrag zwischen 70 % (Mindestbetrag) und 100 % des Zeichnungsbetrages, jeweils zzgl. 5 % Agio, auf den Zeichnungsbetrag einzuzahlen. Die gewählte Einzahlungsrate zzgl. 5 % Agio auf den Zeichnungsbetrag ist zum Monatsende des auf die Annahme der Beitrittserklärung folgenden Monats fällig. Einzahlungen werden nach Abzug des Agios ab Zahlungseingang bei der Fondsgesellschaft bis zum 31.12.2011 mit 5% p.a. vergütet. Die Auszahlung der Vergütung erfolgt voraussichtlich im Januar 2012.
Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000, höhere Beteiligungen sind möglich (Stückelung 1.000 EUR).

Auszahlungen:
Das Fondskonzept sieht vor, dass mögliche Ausschüttungen (Entnahmen) grundsätzlich nicht erfolgen, sondern in der Fondsgesellschaft thesauriert werden. Dieser Ausschüttungsverzicht wird mit einem attraktiven, variablen Ertrag von derzeit 3,25 % p. a. vergütet. Die Anleger erhalten allerdings das jährlich aufs Neue ausübbare Wahlrecht, die thesaurierten Beträge der Vorjahre sowie die laufenden entnahmefähigen Ausschüttungen der Fondsgesellschaft ganz oder teilweise zu entnehmen. Dieses Wahlrecht kann nach vollständiger Einzahlung des Zeichnungsbetrags entsprechend dem individuellen Finanzbedarf des Anlegers ausgeübt werden. Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die Anleger ab dem Jahr 2012 regelmäßig entnahmefähige Ausschüttungen in Höhe von jährlich 6% entnehmen. Im Zeitraum von 2012 bis 2025 sind insgesamt bis zu 84% entnahmefähige Ausschüttungen, bezogen auf den Zeichnungsbetrag, prognostiziert. Aus dem Verkauf der Fondsimmobilie ergeben sich zusätzlich 122%. Somit ergeben sich Gesamtmittelrückflüsse von 206%. Dabei wurde eine Veräusserung der Imoobilie zum 15-Fachen der für 2025 prognostizierten Jahresnettomiete unterstellt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft wird mit Ausnahme des Jahres 2023 plangemäß ab dem Jahr 2010 positive steuerliche Ergebnisse erwirtschaften. Die steuerlichen Ergebnisse sind voraussichtlich während des Prognosezeitraums der Beteiligung mit Ausnahme der Jahre 2019 bis 2021 niedriger als die vorgesehenen Ausschüttungen, sodass insgesamt nur ein Teil der Ausschüttungen der Steuer unterliegt. Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach aktueller Rechtslage ist ein etwaiger Gewinn aus der Veräußerung der Fondsimmobilie nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei.

Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf EUR 107.830.000, welche durch Eigenkapital in Höhe von EUR 55.450.000 sowie Fremdkapital in Höhe von EUR 52.380.000 geleistet werden. Es wurde zum 30.06.2010 ein Endfinanzierungsdarlehen in Höhe von 52.380.000 EUR bestehend aus einer revolvierenden Tranche in Höhe von 5.238.000 EUR und einer festen Tranche in Höhe von 47.142.000 EUR aufgenommen. Die Rückzahlung beider Tranchen hat spätestens bis zum 31.12.2021 zu erfolgen. Die Revolvierende Tranche kann je nach Bedarf in Anspruch genommen bzw. getilgt werden und ist auf Basis des 3-Monats-EURIBOR zuzüglich einer vom 30.06.2010 bis 31.12.2021 fest vereinbarten Marge von 1,15% p. a. zu verzinsen. Die Feste Tranche des Endfinanzierungsdarlehens ist ab dem 01.01.2012 mit 2,00% jährlich annuitätisch zu tilgen. Die Verzinsung erfolgt für den Zeitraum vom 30.06.2010 bis 31.12.2011 analog der Revolvierenden Tranche. Für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2021 wurde ein fester Zinssatz inkl. Marge in Höhe von 4,48 % p. a. vertraglich vereinbart. Für den Zeitraum vom 1.01.2022 bis zum Ende der Prognoserechnung zum 31.12.2025 wurde der Zinssatz in Höhe von 4,37 % p. a. bereits über ein Swap-Geschäft gesichert. Die Höhe der Marge ist noch offen, wurde jedoch zu Prognosezwecken gleichbleibend mit 1,15% angesetzt. Somit wurde für die Prognoserechnung für diesen Zeitraum ein pauschaler Zinssatz inkl. Marge in Höhe von 5,52% p.a. angenommen. In der Prognoserechnung wurde für die Eigenkapital- Zwischenfinanzierung sowie für die Endfinanzierung in der Periode 1 jeweils ein pauschaler Zinssatz von 2,50% p.a. (bis zum 31.12.2010) bzw. 3,00 % p. a. (bis zum 31.12.2011) inkl. Marge kalkuliert. Weiterhin wurde in der Prognoserechnung für die Revolvierende Tranche in der Periode 2 ein pauschaler Zinssatz von 4,00% p.a. inkl. Marge sowie in der Periode 3 ein pauschaler Zinssatz von 5,00% p.a. inkl. Marge kalkuliert.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Bei der Prognoseberechnung wird in den hier dargestellten Tabellen jeweils vereinfachend davon ausgegangen, dass die Einzahlung der Einlage inkl. Agio zu 100% zum 31.12.2011 erfolgt.

Immobilien
Die Büroimmobilie befindet sich in der Moskauer Straße 19 im Düsseldorfer Stadtbezirk Oberbilk (Teilraum City-Ost) in fußläufiger Entfernung östlich des Düsseldorfer Hauptbahnhofs. Die Düsseldorfer Innenstadt (Königsallee) ist ca. 1,7 km entfernt. Die Fondsimmobilie wurde im Jahr 1998 erbaut und ist der erste Teil einer zweiteiligen Bebauung. Auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück befindet sich ein zweiter Bauteil, der 2001 fertig gestellt wurde. Es bestehen mehrere bauliche Verbindungen zwischen dem Fondsobjekt und dem Nachbarobjekt. Diese waren erforderlich, um die Fondsimmobilie und das ebenfalls teilweise von PricewaterhouseCoopers genutzte Nachbargebäude als Einheit zu nutzen. Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein gewerblich genutztes sechsgeschossiges Bürogebäude (nebst Aufbauten im siebten Obergeschoss als Technikgeschoss) mit drei Untergeschossen. Die Mietfläche beträgt ca. 35.500 qm (NGF). In den drei Untergeschossen befindet sich eine Tiefgarage mit insgesamt ca. 430 Stellplätzen sowie teilweise Lager- und Kellerflächen. Das Foyer teilt als Querriegel den Gebäudekomplex in zwei Bereiche mit jeweils einem Innenhof. Die interne Erschließung erfolgt über insgesamt sechs Treppenhäuser sowie fünf Personenaufzüge und einen Lastenaufzug. Im Erdgeschoss befinden sich neben dem Eingangsbereich eine Kantine (ca. 110 Plätze) mit Vollküche sowie ein separater Gästebewirtungsbereich. Die Zu- und Abluft erfolgt über eine Schallschluck-Paneeldecke mit abgehängtem Klima und Akustikraster. Die Beheizung erfolgt mittels Fernwärme über Flachheizkörper und Thermostatventile. Im Erdgeschoss des Gebäudes ist zusätzlich eine Bodenheizung installiert. Das esamtgrundstück erstreckt sich auf 7.225qm. Der Kaufpreis beträgt EUR 97.000.000. Die Fondsimmobilie wurde von zwei unabhängigen Gutachtern mit einem Marktwert von ca. 98.400.000 EUR (BulwienGesa vom 25.06.2010) bzw. ca. 97.000.000 EUR Cushman & Wakefield vom 29.06.2010) bewertet.

Vermietung
Die Fondsimmobilie ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung vollständig, d. h. einschließlich sämtlicher Keller- und Lagerflächen sowie aller Tiefgaragenstellplätze, an PricewaterhouseCoopers vermietet. Die Büroflächen sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung für durchschnittlich ca. 15,78 EUR/qm pro Monat, die Keller und Lagerflächen für durchschnittlich ca. 7,50 EUR/qm pro Monat und die Stellplätze für durchschnittlich ca. 90,00 EUR pro Monat vermietet. Die Jahresnettomiete beträgt zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ca. 6.541.974 EUR. Die Miete ist indexiert. Der Mietzins erhöht oder verringert sich automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres im gleichen prozentualen Umfang, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 1995 = 100), mittlerweile ersetzt durch den Verbraucherpreisindes für Deutschland (VPI), gegenüber der letzten indexbedingten Mietzinsänderung nach oben oder nach unten verändert hat. Basiszeitpunkt für die erste Mietzinsanpassung war der 01.01.2002. Gemäß Mietvertrag verändert sich bei jeder Mietzinsanpassung der zum jeweiligen Anpassungszeitpunkt zu zahlende Mietzins um diejenige Differenz, die sich aufgrund eines Vergleiches mit dem Indexstand am 01.01. des Vorjahres ergibt. Die letzte Mietanpassung erfolgte mit Wirkung zum 01.01.2010. DIe Mietvertragslaufzeit beträgt 12,5 Jahre bei einer automatischen erlängerung um jeweils zwei Jahre, sofern keine der beiden Vertragsparteien fristgerecht kündigt. Eine Auskunft der SCHUFA Holding AG vom 06.07.2010 bescheinigt PricewaterhouseCoopers, auf einer Bonitätsindexskala zwischen bestenfalls 1,0 und schlechtestenfalls 6,0, einen Bonitätsindex von 1,4.

Projektdaten zum WealthCap Immobilien Deutschland 32

Standort:	Moskauer Straße 19 im Düsseldorfer Stadtbezirk Oberbilk
Hauptmieter:	PricewaterhouseCoopers
Lage:	Die Büroimmobilie befindet sich in der Moskauer Straße 19 im Düsseldorfer Stadtbezirk Oberbilk (Teilraum City-Ost) in fußläufiger Entfernung östlich des Düsseldorfer Hauptbahnhofs. Die Düsseldorfer Innenstadt (Königsallee) ist ca. 1,7 km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist sehr gut. In fußläufiger Entfernung zur Fondsimmobilie befinden sich vier U-Bahn-Haltestellen (Stadtbahn), die von diversen Linien angefahren werden und zudem Umsteigemöglichkeiten in andere Verkehrsträger wie Straßenbahn und Busse bieten. Der U-Bahnhof „Handelszentrum/Moskauer Straße“ befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Fondsimmobilie. Mit dem Auto ist die Düsseldorfer Innenstadt innerhalb von wenigen Fahrminuten zu erreichen. Die A 44 und der Flughafen Düsseldorf befinden sich in rund 6 km Entfernung in nördlicher Richtung. Die A 46 ist in rund 3 km in Richtung Süden erreichbar. Über die beiden Autobahnen sind weiterführende Bundesautobahnen angeschlossen, somit ist eine gute Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz gewährleistet.
Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	1998
Vermietungsstand:	100%
Mietfläche:	35.500 qm

Kennzahlen zum WealthCap Immobilien Deutschland 32

Substanzquote:	94,95%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	48,58%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	Beide Tranchen: bis 31.12.2021
Gefixte Zinssätze:	Feste Tranche: 01.01.2012 bis zum 31.12.2021 inkl. Marge 4,48%
Kalkulierter Zins:	Revolvierende Tranche: 30.06.2010–31.12.2011: 2,50 % p. a. (bis zum 31.12.2010) bzw. 3,00% p. a. (bis zum 31.12.2011) inkl. Marge 01.01.2012–31.12.2021: 4,00% 01.01.2022–31.12.2025: 5,00% Feste Tranche: 30.06.2010–31.12.2011: 2,5%/3% wie revolvierende Tranche 01.01.2012–31.12.2021 4,48% 01.01.2022–31.12.2025:5,52%
Tilgung des Darlehens:	Die Feste Tranche des Endfinanzierungsdarlehens ist ab dem 01.01.2012 mit 2,00 % jährlich annuitätisch zu tilgen. Die Revolvierende Tranche kann je nach Bedarf in Anspruch genommen bzw. getilgt werden
Kalkulierte Ausschüttung:	2012-2025: 6% p.a.

Investitionsplan zum WealthCap Immobilien Deutschland 32

Mittelherkunft
Gründungskapital	3.050.000,00 EUR
Fremdkapital	52.380.000,00 EUR
Einzuwerbendes Kommanditkapital	52.400.000,00 EUR
Agio	2.620.000,00 EUR
Gesamt: 110.450.000,00 EUR

Mittelverwendung
Anschaffungskosten	hart	97.000.000,00 EUR
Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler)	hart	4.365.000,00 EUR
Finanzierungskosten	weich	814.000,00 EUR
Eigenkapitalbeschaffung (inkl. Agio)	weich	4.716.000,00 EUR
Gesellschaftskosten	weich	2.536.725,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	1.018.275,00 EUR
110.450.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2011	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,79 %	3.790,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,14 %	4.140,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,45 %	4.450,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,77 %	4.770,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	5,10 %	5.100,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	5,48 %	5.480,00 EUR
2018	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	5,85 %	5.850,00 EUR
2019	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	6,23 %	6.230,00 EUR
2020	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	6,63 %	6.630,00 EUR
2021	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	7,09 %	7.090,00 EUR
2022	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	2,20 %	2.200,00 EUR
2023	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	-0,84 %	-840,00 EUR
2024	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	3,80 %	3.800,00 EUR
2025	-	-	-	6,00 %	6.000,00 EUR	4,10 %	4.100,00 EUR
Veräußerung:				122,00 %	122.000,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				206,00 %	214.400,00 €	125,58 %	69.069,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 214.400,00 € Steuern: 125,58 % / 69.069,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.