Beteiligung Bayernfonds Deutschland 22

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Bayernfonds Deutschland 22.

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Angebot ermöglicht dem Anleger die mittelbare Beteiligung als Treugeber an der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt Hamburg 3 KG. Die Fondsgesellschaft investiert in 2 Büroimmobilien, die langfristig zu 100% an die Freie und Hansestadt Hamburg vermietet sind. Die Wandlung in eine unmittelbare Beteiligung ist nach Beitritt möglich.

Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Zeit eingegangen, die Prognose unterstellt eine Laufzeit von 11 Jahren. Eine ordentliche Kündigung ist mit einer Frist von sechs Monaten erstmals zum 31.12.2032 möglich.

Marktsituation
Der Hamburger Vermietungsumsatz für Büroflächen blieb 2009 unter dem Zehnjahres-Mittel von 450.000qm. Mit 395.000qm hat dieser ein solides Vermietungsergebnis erreicht. Der erwartete starke Vermietungseinbruch im Zuge der Wirtschaftskrise blieb aus.
Bei einem aktuellen Flächenbestand von ca. 12,92 Mio. qm liegt die Leerstandsquote bei ca. 9,0%. Es befinden sich aktuell ca. 350.000qm Bürofläche noch im Bau, davon sind knapp 50% vorvermietet bzw. eigengenutzt. In der City werden aktuell 13 Bürogebäude mit ca. 108.000qm errichtet, davon sind ca. 30% vermietet. In der HafenCity sind sieben Gebäude mit 92.000qm im Bau, davon stehen 50 Prozent dem Markt noch zur Verfügung. Weitere konkrete Planungen bestehen bis 2012 für ca. 200.000qm Bürofläche.

Herausragende Merkmale
- Staatlicher Mieter mit sehr guter Bonität und langfristigen Mietverträgen
- Nachhaltig gute Lage beider Fondsobjekte
- Attraktive Ausschüttungen von 5,5% p.a. vor Steuern prognostiziert

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 15.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Beträge müssen ohne Rest duch 1.000 teilbar sein.

Ausschüttung
Die Prognose unterstellt jährliche Ausschüttungen in Höhe von 5,5% p.a. bis einschließlich 2020.

Veräußerung
Die Veräußerung der Immobilien ist für das Jahr 2021 zu einem Faktor des ca. 18,38fachen der prognostizierten Jahresnettomiete 2021 geplant. Der erwartete Rückfluss an den Anleger aus dem Verkauf beträgt in diesem Szenario 114%, der Gesamtmittelrückfluss somit rund 175% vor Steuern.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft übt mit der Verwaltung eigener Grundstücke eine vermögensverwaltende Tätigkeit aus. Sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird, erzielen die Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gegebenenfalls anfallende Zinsen, z. B. aus der Anlage von Liquiditätsüberschüssen, sind auf Anlegerebene als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Die dem jeweiligen Anleger zuzurechnenden anteiligen steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der individuellen Steuerbelastung des Anlegers.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 65.117.779. Hiervon sollen EUR 27 Mio. durch Fremdkapital und EUR 37,4 Mio durch Eigenkapital gedeckt werden. Hinzu kommen Nettomieteinnahmen für den Zeitraum vom 1.10.2010 bis 31.12.2010 in Höhe von EUR 710.126 sowie rund EUR 5.400 Zinseinnahmen.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Die Ausschüttung für 2010 ist zeitanteilig.

Immobilien
Fondsobjekt Steckelhörn 12
Bei dem Anlageobjekt handelt es sich um einen denkmalgeschützten Kontorhauskomplex (Gotenhof) mit aufwendiger Rotklinkerfassade, der von 1929 bis 1930 nach Plänen des Architekten Carl Stuhlmann in ansprechender Architektur errichtet worden ist. In den Obergeschossen wird das Objekt von der Freien und Hansestadt Hamburg durch das Statistische Amt genutzt. In den Erdgeschossflächen sind Gastronomie- und Einzelhandelsflächen angesiedelt. Das neungeschossige und unterkellerte Objekt weist einen H-förmigen Grundriss mit zwei Erschließungskernen auf und ist unmittelbar an die Nachbarbebauung angeschlossen.
Es bietet nebst 35 Außernstellplätzen ca. 12.563qm Bürofläche, ca. 339qm Retailfläche sowie ca. 1.817qm Lagerläche an.
Der Verkehrswert gemäß Wertgutachten beträgt EUR 35.960.000, der Kaufpreis EUR 35.200.000.

Fondsobjekt Schloßstraße 60
Bei dem Anlageobjekt handelt es sich um einen historischen Gebäudekomplex, der aus mehreren Bauteilen besteht, welche sich um einen Innenhof gruppieren. Ursprünglich wurde das „Stormarnhaus“ an der Schloßstraße im Jahr 1923 nach den Plänen des Hamburger Architekten Fritz Höger errichtet.
Der unterkellerte Gebäudekomplex wuchs zwischen 1952 und 1955 auf insgesamt fünf miteinander verbundene Bauteile an. Das Haupthaus an der Schloßstraße ist sechsgeschossig, wobei die zwei oberen Geschosse als Staffelgeschoss ausgebildet sind. Die Erweiterungsgebäude haben zwischen drei bzw. vier Geschosse. Insgesamt befindet sich das Gebäudeensemble durch die laufende Instandhaltung in einem guten nutzungsadäquaten Zustand. Insgesamt stehen ca. 9.503qm Bürofläche sowie ca. 2.442qm Lager- und Archivfläche zur Verfügung. Etwa 20 Außenstellplätze befinden sich direkt am Fondsobjekt.
Der Verkehrswert gemäß Gutachten beträgt EUR 17.070.000, der Kaufpreis EUR 17.001.000.

Vermietung
Beide Fondsobjekte sind langfristig und nahezu vollständig an die Freie und Hansestadt Hamburg vermietet. Die renommierte Ratinggesellschaft Standard & Poor?s vergibt für den Mieter Freie und Hansestadt Hamburg ein Rating von AA- (sehr gute Bonität). Das Fondsobjekt Steckelhörn ist in den Obergeschossen vollständig für eine Restmietlaufzeit von 15 Jahren bis 31.05.2026 fest vermietet. Die Jahresnettomiete für die an die Stadt Hamburg vermieteten Obergeschosse beträgt seit der letzten Mietanpassung ca. EUR 1.813.727. Bei den restlichen Mietflächen handelt es sich um Einzelhandels- und Gastronomieflächen im Erdgeschoss des Fondsobjekts, die an sechs weitere Nutzer vermietet sind.
Das Fondsobjekt Schloßstraße ist vollständig an die Freie und Hansestadt Hamburg für eine Restmietlaufzeit von ca. 20 Jahren fest vermietet. Die im Mietvertrag vereinbarte Laufzeit endet frühestens zum 31.05.2031. Die Jahresnettomiete beträgt ca. 962.514 Euro. Die Nutzung des Gebäudekomplexes erfolgt durch das Bezirksamt Wandsbek.
Beide Mietverträge sind inflationsindexiert und beinhalten eine Verlängerungsoption um 2x5 Jahre. Es gibt keine Sonderkündigungsrechte und die Vermietung erfolgt umsatzsteuerfrei.

Projektdaten zum Bayernfonds Deutschland 22

Standort:	Hamburg-Mitte, Altstadt, Steckelhörn 12 Hamburg-Wandsbek, Schloßstraße 60
Hauptmieter:	Freie und Hansestadt Hamburg
Lage:	Das Objekt Steckelhörn 12 befindet sich im historischen Stadtteil Altstadt zwischen dem kommerziellen Zentrum der Innenstadt und der neuen HafenCity bzw. der Speicherstadt. Der Hauptbahnhof ist ca. 1,5 km entfernt. Die umgebende Bebauung weist Büro- und Geschäftshäuser sowie Wohnnutzung auf. Das Objekt Schloßstraße 60 befindet sich in zentraler Lage in Hamburg-Wandsbek. Der aus 18 Stadtteilen bestehende und mit über 410.000 Einwohnern bevölkerungsreichste Stadtbezirk liegt im Nordosten von Hamburg. Der Objektstandort besitzt eine gute Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung.
Typ:	Büroimmobilien
Baujahr:	1930 / 1923
Vermietungsstand:	100%
Mietfläche:	ca 14.500qm / ca. 12.000 qm

Kennzahlen zum Bayernfonds Deutschland 22

Prognostizierte Laufzeit in Jahren:	11.00
Substanzquote:	85,95%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	41,46%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	31.12.2021
Gefixte Zinssätze:	Vereinbart auf EURIBOR-Basis zzgl. Marge und Liquiditätskosten
Kalkulierte Ausschüttung:	2010 - 2020: 5,5% p.a. 2021: 114%

Investitionsplan zum Bayernfonds Deutschland 22

Mittelherkunft
Eigenkapital inkl. Agio	37.402.250,00 EUR
FREMDKAPITAL	27.000.000,00 EUR
Nettomieteinnahmen (01.10.2010 – 31.12.2010)	710.126,00 EUR
Zinseinnahmen	5.404,00 EUR
Gesamt: 65.117.780,00 EUR

Mittelverwendung
Aufwand für den Erwerb der Fondsobjekte inkl. Nebenkosten	hart	55.311.050,00 EUR
Finanzierungskosten	weich	2.051.408,00 EUR
Vergütung geschäftsführender Kommanditist	weich	2.000,00 EUR
Vergütung Komplementär	weich	2.000,00 EUR
Platzierungsgarantie	weich	1.400.000,00 EUR
Vergütung Treuhänder	weich	8.000,00 EUR
Eigenkapitalvermittlung inkl. Agio	weich	3.197.250,00 EUR
Geschäftsbesorgungsgebühren	weich	10.203,00 EUR
Fremdkapitalvermittlung	weich	650.000,00 EUR
Objektaufbereitung und Konzeption	weich	150.000,00 EUR
Gründungskosten	weich	5.000,00 EUR
Laufende Steuerberatung	weich	30.000,00 EUR
Nicht abziehbare Umsatzsteuer	weich	187.379,00 EUR
Sonstige Kosten	weich	7.500,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	656.513,00 EUR
Nicht umlagefähige Nebenkosten / laufende Instandhaltung	weich	72.459,00 EUR
Instandhaltungsrücklage	weich	1.377.016,00 EUR
65.117.778,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	5,50 %	5.500,00 EUR	-0,33 %	-330,00 EUR
2011	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,35 %	1.350,00 EUR
2012	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,24 %	1.240,00 EUR
2013	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,17 %	1.170,00 EUR
2014	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,12 %	1.120,00 EUR
2015	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,13 %	1.130,00 EUR
2016	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,13 %	1.130,00 EUR
2017	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,12 %	1.120,00 EUR
2018	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,09 %	1.090,00 EUR
2019	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,10 %	1.100,00 EUR
2020	-	-	-	5,50 %	5.500,00 EUR	1,16 %	1.160,00 EUR
2021	-	-	-	114,00 %	114.000,00 EUR	0,73 %	730,00 EUR
Veräußerung:				-	0,00 €	-	0,00 €
Ausschüttung:				174,50 %	200.675,00 €	24,02 %	13.811,50 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 200.675,00 € Steuern: 24,02 % / 13.811,50 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.