Beteiligung Immobilien Süddeutschland (Kapital 70)

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Immobilien Süddeutschland (Kapital 70).

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Beteiligungsangebot bietet Anlegern die Möglichkeit, sich entweder als Direktkommanditist oder als Treugeber über eine Treuhandkommanditistin an der ACTIBA Fonds GmbH & Co. Immobilien Süddeutschland KG zu beteiligen. Die Fondsgesellschaft ihrerseits hat Verträge über die Beteiligung an 5 Objektgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG abgeschlossen, welche wiederum Einzelhandelsimmobilien in Bayern und Baden-Württemberg erwerben bzw. errichten und nachhaltig bewirtschaften. Von den fünf Objektgesellschaften werden insgesamt fünf Einzelhandelsimmobilien in Ebersbach, Gaggenau, Mutlangen, Naila und Ulm-Donaustetten erworben. Alle Objekte verfügen über einen oder mehrere bonitätsstarke Hauptmieter und weisen plangemäß zum Zeitpunkt der jeweiligen Übernahme, unter Berücksichtigung der Anmietungsverpflichtung der Veräußerer, einen Vermietungsstand von 100% auf. Die Anleger können sich über zwei verschiedene Formen an der Fondsgesellschaft beteiligen. Im Folgenden wird die Beteiligungsform "Kapital 70" beschrieben.

 

Die angestrebte Fondslaufzeit beträgt 7 Jahre nach Ablauf der Platzierungsphase. Die Fondsgesellschaft ist auf bestimmte Zeit errichtet. Sie endet, wenn sie keine Beteiligungen an Objektgesellschaften mehr hält, spätestens jedoch am 31.12.2018. Die Geschäftsführung ist berechtigt, diese Frist zweimal um bis zu jeweils zwei Jahre zu verlängern. Die ordentliche Kündigung des Gesellschaftsvertrages durch die Anleger ist ausgeschlossen.

Marktsituation
Beim Einkauf des täglichen Bedarfs schätzen viele Bürger das „One-Stop-Shopping“, die Erledigung vieler Besorgungen neben dem Lebensmitteleinkauf. Dieser Trend setzt sich weiter durch. Hier in Form von Nahversorgungszentren, die im näheren Umfeld des Wohnorts liegen sollten. Deutsche Handelskonzerne, wie z.B. REWE, Edeka, dm, die zu Europas TOP-Unternehmen gehören, nehmen im Bereich des Einzelhandels gesamtwirtschaftlich gesehen eine bedeutende Rolle ein. Selbst im Krisenjahr 2009 verzeichnet die Branche mit einem Umsatz von 399 Mrd. Euro nur einen minimalen Rückgang zum Vorjahr und untermauert den Grundsatz „Gegessen und Getrunken wird immer.“ Mietverträge mit langen Laufzeiten zwischen 10 und 15 Jahren, mit teils mehreren Verlängerungsoptionen, sind in diesem Segment an der Tagesordnung. Kapital- und Umsatzstarke Handelsunternehmen sowie der Abschluss langfristiger Mietverträge bringen dem Anleger eine kalkulierbare und langfristige Einnahmensicherheit.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
Die Anleger haben 70 % ihrer Kommanditeinlage in bar zu erbringen. Die Einzahlung hat in zwei Raten zu erfolgen. 35% der Kommanditeinlage sind sofort fällig, 35% bis zum 15.12.2011.

Die Mindestzeichnungssumme beträgt EUR 10.000 und soll bei höheren Beträgen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.

Auszahlung:
Die Anleger erhalten planmäßig ab dem Folgemonat der jeweiligen Einzahlung eine Ausschüttung/Auszahlung von 6% p.a., der jeweils vertragsgemäß eingezahlten Pflichteinlage zum 31.12. des Vorjahres, fällig zum 15.12. eines Jahres. Die Ausschüttungen/Entnahmen werden bis zur vollständigen Erbringung der Kommanditeinlage dem Anleger nicht ausbezahlt, sondern dessen Kommanditeinlage gutgeschrieben. Sobald die Kommanditeinlage vollständig erbracht ist (Zuzahlungen sind möglich), erhalten auch die Anleger der Beteiligungsform Kapital 70 die Ausschüttungen/Auszahlungen, jeweils zum 15.06. und 15.12 eines Jahres, überwiesen. Ab einer Beteiligungssumme von EUR 100.000 ist auch hier eine monatliche Auszahlung möglich.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Beteiligung vermittelt den Anlegern konzeptionsgemäß Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 51.007.000 und wird durch Eigenkapital in Höhe von EUR 16.400.000 sowie ein Bankdarlehen geleistet. An Bankdarlehen für die Objekte in Bayern und Baden-Württemberg sollen Fremdmittel in Höhe von insgesamt EUR 36.560.000 von den Objektgesellschaften zur Ablösung bisheriger Verbindlichkeiten und Abfindung der Altgesellschafter aufgenommen werden. Die Finanzierungen sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht verbindlich zugesagt. Die Darlehensaufnahme soll zu 100% in Euro erfolgen. Von den ursprünglich EUR 36.560.000 sollen zum 31.12.2012 planmäßig bereits EUR 1.063.000 getilgt sein, so dass zu diesem Zeitpunkt noch eine kalkulierte Restvaluta von EUR 35.497.000 besteht. In Anlehnung an ein vorliegendes unverbindliches Finanzierungsangebot einer deutschen Bank wurde für den Zeitraum von der jeweils geplanten Übernahme der Objekte bis zum 31.12.2018 ein Zinssatz von 4% p.a. für die geplanten Darlehensaufnahmen kalkuliert. Auch die unterstellten Darlehenstilgungen wurden entsprechend dem vorliegenden unverbindlichen Finanzierungsangebot ermittelt. Die Tilgung wurde hierbei mit 2,5 % p. a. (annuitätisch) bezogen auf die jeweils aufzunehmende Darlehenssumme kalkuliert. Plangemäß erfolgt Ende des Jahres 2018 die Veräußerung des Immobilienportfolios (durch Veräußerung der Beteiligungen an den jeweiligen Objektgesellschaften). In den Berechnungen wurde daher unterstellt, dass die zum 31.12.2018 noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten zu diesem Zeitpunkt getilgt werden.

Die ACTIBA FONDS AG garantiert die Platzierung des erforderlichen Kapitals in Höhe von EUR 15,5 Mio. bis zum 31.12.2012. Sollte die Platzierungsfrist über den 31.12.2012 hinaus verlängert werden, wird die Platzierung des erforderlichen Kapitals bis zum 31.12.2013 garantiert.

Immobilien
5 Einzelhandelsimmobilien in Ebersbach, Gaggenau, Mutlangen, Naila und Ulm-Donaustetten erworben. Diese umfassen eine Gesamtmietfläche von ca. 24.600 qm. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist eine Immobilie (in Naila) fertig gestellt. Sämtliche Objekte werden schlüsselfertig übernommen. Die Übergabe ist zu verschiedenen Zeitpunkten am 01.01.2011, 01.06.2011, 01.07.2011, 01.01.2012 und 01.04.2012 geplant.

Objekt Ebersbach:
Das Fachmarktzentrum mit Altenpflegeheim hat eine Mietfläche von insgesamt ca. 8.501 qm sowie ein Parkdeck mit voraussichtlich 74 Stellplätzen. Das Gebäudekonzept sieht vier Bauteile vor, die sich freistehend um einen zentralen Marktplatz mit 92 Stellplätzen gruppieren. Weitere 22 Stellplätze sind im zentralen Einfahrtsbereich geplant, daneben verfügt das Objekt über 12 Tiefgaragen-Stellplätze. Die Fertigstellung ist für Frühjahr 2012 geplant. Der vorläufige Kaufpreis beträgt EUR 14.891.904, was einem Kaufpreisfaktor von 13,9 entspricht.

Objekt Gaggenau:
Auf dem Grundstück wird derzeit ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit 138 Stellplätzen in einer Hochgarage mit zwei Ebenen errichtet. Das „Murgtal-Center“ wird am nördlichen Rand der Innenstadt von Gaggenau in direkter Nähe vom Bahnhof liegen. Spatenstich der Baumaßnahme war am 17.09.2010, die Fertigstellung ist für Oktober/November 2011 geplant. Die Mietfläche beträgt ca. 5.991 qm. Der vorläufige Kaufpreis beläuft sich auf EUR 13.501.092,24, was einem Kaufpreisfaktor von 13,9 entspricht.

Objekt Mutlangen:
Auf dem Grundstück wird derzeit ein neues Fachmarktzentrum mit ca. 130 Stellplätzen errichtet. Die Planung sieht die Bebauung des Grundstücks mit einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Fachmarktzentrum vor. Als Mieter konnten bereits Penny, dm-drogerie und das AWG Modecenter gewonnen werden. Zusätzlich ist dem Penny-Markt ein Backshop vorgelagert. Die Kundeneingänge befinden sich alle auf der dem Parkplatz zugewandten Seite des Gebäudes. Mit dem zusätzlich geplanten Bauabschnitt II wird das Angebot des Fachmarktzentrums voraussichtlich um die Bereiche Geschenk- und Mitnahmeartikel sowie Schuh-Mode ergänzt. Die Fertigstellung des Bauabschnitt I ist für Frühsommer 2011 geplant, diejenige für Bauabschnitt II für Ende 2011. Die Mietfläche beträgt ca. 2.632 qm für Bauabschnitt 1 und ca. 870 qm für Bauabschnitt 2. Der vorläufige Kaufpreis beläuft sich auf EUR 4.831.650 und EUR 1.382.670, was einem Kaufpreisfaktor von 13,5 entspricht.

Objekt Naila:
Das Fachmarktzentrum befindet sich im südwestlichen Stadtgebiet von Naila im „Gewerbegebiet West“. Das Fachmarktzentrum besteht aus zwei Bauteilen mit ca. 146 Stellplätzen. Der eingeschossige, nicht unterkellerte Bauteil I wurde von einem Norma-Markt, an den eine kleine Bäckerei mit Café angeschlossen ist, angemietet. Im ebenfalls eingeschossigen Bauteil II sind drei Fachmärkte untergebracht. Alle Kundeneingänge und Schaufensterflächen sind zu den Parkplatzflächen ausgerichtet. Die Gebäude sind vor zwei Jahren fertig gestellt und bezogen worden und haben noch Neubauqualität. Der geplante Zeitpunkt für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf die Objektgesellschaft I ist der 01.01.2011. Die Mietfläche beträgt 3.310,61 qm. Der Kaufpreis beläuft sich auf EUR 4.962.550,86, was einem Kaufpreisfaktor von 13,5 entspricht.

Objekt Ulm - Donaustetten:
Auf dem Grundstück wird derzeit ein neues Nahversorgungszentrum mit ca. 95 Stellplätzen errichtet. Die Planung sieht die Bebauung des Grundstücks mit einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Nahversorgungszentrum mit einem Lebensmittelvollsortimenter mit angegliedertem Backshop und einem Drogeriemarkt vor. Als Mieter konnten bereits REWE und Schlecker gewonnen werden. Der Backshop wird von REWE untervermietet. Die Kundeneingänge befinden sich alle auf der dem Parkplatz zugewandten Seite des Gebäudes. Für ein ansprechendes Erscheinungsbild wird der Eingangsbereich als Arkadengang konzipiert. Mit dem zusätzlich geplanten Bauabschnitt II wird das Angebot des Nahversorgungszentrums voraussichtlich um die Bereiche Textil, Geschenk- und Mitnahmeartikel sowie einen EC-Automaten ergänzt. Die Fertigstellung des Bauabschnitt I ist für Frühsommer 2011 geplant, diejenige für Bauabschnitt II für Ende 2011. Die Mietfläche für Bauabschnitt 1 beträgt ca. 2.337 qm und für Bauabschnitt 2 ca. 1.020 qm. Der vorläufige Kaufpreis beläuft sich auf EUR 4.252.500 und EUR 1.796.904, was einem Kaufpreisfaktor von 13,5 entspricht.

Vermietung
Objekt Ebersbach:
Die Jahresnettomiete beträgt ca. EUR 1.071.360, die durch insgesamt 10 Mieter geleistet wird. Der Vermietungsstand beträgt 100%.

Objekt Gaggenau:
Die Jahresnettomiete beträgt ca. EUR 971.301,60, die durch insgesamt 11 Mieter geleistet wird. Der Vermietungsstand beträgt 100%.

Objekt Mutlangen:
Die Jahresnettomiete beträgt EUR 357.900 für Bauabschnitt 1 und EUR 102.420 für Bauabschnitt 2 und wird durch insgesamt 6 Miter geleistet. Der Vermietungsstand beträgt 100%.

Objekt Naila:
Die Jahresnettomiete beträgt EUR 367.596,36 und wird durch insgesamt 7 Mieter geleistet. Der Vermeitungssstand beträgt 100%.

Objekt Ulm - Donaustetten:
Die Jahresnettomiete beträgt für Bauabschnitt 1 EUR 315.000 und für Bauabschnitt 2 EUR 133.104 und wird durch insgesamt 3 Mieter geleistet. Der Vermietungsstand beträgt 100%.

Projektdaten zum Immobilien Süddeutschland (Kapital 70)

Standort:	Ebersbach, Gaggenau, Mutlangen, Naila und Ulm-Donaustetten
Typ:	Einzelhandelsimmobilien
Vermietungsstand:	100%
Mietfläche:	24.600 qm

Kennzahlen zum Immobilien Süddeutschland (Kapital 70)

Substanzquote:	90,74%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	69,59%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Kalkulierter Zins:	bis zum 31.12.2018 ein Zinssatz von 4% p.a.
Tilgung des Darlehens:	2,5 % p. a. (annuitätisch) bezogen auf die jeweils aufzunehmende Darlehenssumme
Kalkulierte Ausschüttung:	6% p.a.

Investitionsplan zum Immobilien Süddeutschland (Kapital 70)

Mittelherkunft
Kommanditkapital Gründungsgesellschafter	900.000,00 EUR
Kommanditkapital Anleger	15.500.000,00 EUR
Kapital Altgesellschafter	4.000,00 EUR
abzüglich ausstehende Einlagen Kapital 70 Investitionsphase	-1.930.000,00 EUR
abzüglich ausstehende Einlagen Gründungsgesellschafter	-891.000,00 EUR
Bankdarlehen	36.560.000,00 EUR
abzüglich Tilgungen Investitionsphase	-1.063.000,00 EUR
Mieteinnahmen Investitionsphase	3.768.000,00 EUR
abzüglich Darlehenszinsen Investitionsphase	-1.636.000,00 EUR
abzüglich nicht umlagefähige Nebenkosten Investitionsphase	-226.000,00 EUR
Guthabenzinsen Investitionsphase (nach Abzug Kapitalertragsteuer)	21.000,00 EUR
Gesamt: 51.007.000,00 EUR

Mittelverwendung
Erwerb Objekte inklusive Erwerbsnebenkosten	hart	46.101.000,00 EUR
Eigenkapitalvermittlungsprovision	weich	1.085.000,00 EUR
Platzierungsgarantiegebühr	weich	233.000,00 EUR
Konzeption	weich	320.000,00 EUR
Finanzierungsbeschaffung	weich	730.000,00 EUR
Treuhandschaft	weich	27.000,00 EUR
Nicht abzugsfähige Vorsteuer	weich	131.000,00 EUR
Mittelverwendungskontrolle	weich	25.000,00 EUR
Steuerberatung	weich	120.000,00 EUR
Bereitstellungszinsen	weich	316.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	186.000,00 EUR
Ausschüttungen/Auszahlungen Gesellschafter	weich	1.090.000,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühren	weich	183.000,00 EUR
Geschäftsführung	weich	310.000,00 EUR
Haftungsvergütung	weich	150.000,00 EUR
51.007.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ergebnisprognose für Ihre Anlagesumme

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2010	100,00 %	0,00 %	10.000,00 €	6,00 %	600,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2011	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	-4,12 %	-412,00 EUR
2013	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	5,03 %	503,00 EUR
2014	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	5,13 %	513,00 EUR
2015	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	5,24 %	524,00 EUR
2016	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	5,38 %	538,00 EUR
2017	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	5,70 %	570,00 EUR
2018	-	-	-	6,00 %	600,00 EUR	27,13 %	2.713,00 EUR
Veräußerung:				102,75 %	10.275,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				156,75 %	15.675,00 €	49,49 %	4.949,00 €
Ausschüttung gesamt* Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 10.000,00 € Auszahlung: 15.675,00 € Steuern: 49,49 % / 4.949,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. *Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.