Beteiligung Hesse Newman Classic Value 3

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Hesse Newman Classic Value 3.

Kurzbeschreibung

Das Beteiligungsangebot Hesse Newman Classic Value 3 investiert planmäßig mittelbar in das bestehende Bürogebäude „Rue Montoyer 34“ in Brüssel. Die Immobilie ist zu 99 Prozent an die Europäische Kommission vermietet. Die Anleger beteiligen sich mittelbar als Treugeber über die TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbH an dem Kommanditkapital der Hesse Newman Real Estate Nr. 8 GmbH & Co. KG. Die Emittentin beteiligt sich als Kommanditistin an der Montoyer 34 Leasehold SCS und damit mittelbar an deren nahezu 100 prozentiger Tochtergesellschaft Montoyer 34 Freehold SCS. Anlageobjekte der Emittentin sind damit die Gesellschaftsanteile an der Montoyer 34 Leasehold SCS. Die Emittentin wird über diese Struktur die Fondsimmobilie mittelbar erwerben und langfristig halten.

Geplante Laufzeit bis zum 31. Dezember 2024. Es sind keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten vorgesehen.

 

Marktsituation
Aufgrund der hohen Dichte an staatlichen und staatsnahen Unternehmen weist der Immobilienmarkt eine vergleichsweise hohe Stabilität im Vergleich mit anderen Metropolen in Europa auf. Der Gesamtbestand an Büroflächen in Brüssel liegt bei ca. 13,0 Mio. Quadratmetern. Der Vermietungsmarkt in Brüssel hat 2010 wieder angezogen. Im abgelaufenen Jahr wurden insgesamt 467.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das sind ca. 10 Prozent mehr als im Jahr 2009. Der Leerstand in Brüssel lag 2010 bei 11,2 Prozent und damit wieder auf dem Niveau von 2009. Die Leerstandsrate in den einzelnen Teilmärkten ist jedoch sehr unterschiedlich. So liegt die Leerstandsrate im CBD bei lediglich ca. 7,2 Prozent. Für 2010 wurde mit einer Fertigstellung neuer Büroflächen von insgesamt 268.000 Quadratmetern gerechnet. Der derzeitige Stand der Planung sieht jedoch einen deutlichen Rückgang der Fertigstellungen in den Jahren 2011 (ca. 113.000 Quadratmeter) und 2012 (ca. 65.000 Quadratmeter) vor. In Brüssel wird kaum noch spekulativ gebaut. Marktexperten gehen somit davon aus, dass die Leerstandsrate 2011 weiter sinken wird. Die Spitzenmiete stieg im Jahr 2010 um 17 Prozent von 265 Euro pro Quadratmeter und Jahr auf 310 Euro je Quadratmeter und Jahr und wurde für einzelne Vermietungen im Quartier Leopold erzielt. Die gewichtete Durchschnittsmiete über den Gesamtmarkt Brüssel liegt bei ca. 172 Euro, im Quartier Leopold beträgt sie 218 Euro. Die Renditen sind nach einer Wertkorrektur im Jahr 2008 bis Mitte 2009 stabil geblieben und entwickeln sich auch weiterhin stabil. Die Spitzenrendite für einen marktüblichen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von sechs Jahren und einer Option von weiteren drei Jahren liegt im Quartier Leopold bei 6,0 Prozent. Bei Transaktionen mit längerfristigen Mietverträgen liegen die Renditen zum Teil deutlich darunter.

Herausragende Merkmale
- Die Immobilie als Klassiker unter den Sachwertanlagen
- Qualitätsimmobilie in exzellenter Lage in Brüssel
- Mietvertrag bis Juni 2020
- Bonitätsstarke Mieterin EU-Kommission
- Inflationsausgleich durch indexierte Vermietung
- Solide Auszahlungen von 5 % p.a. prognostiziert
- Weitgehend keine Steuerzahlungen und keine separate Steuererklärung in Belgien

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
- 10% der Pflichteinlage zuzüglich des 5%igen Agios nach Annahme des Beitritts und Aufforderung durch die Treuhänderin bis zum letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats
- 90% der Pflichteinlage zum 31. August 2011

Bei Beitritten nach dem 31. August 2011:
- 100 % der Pflichteinlage zuzüglich 5 % Agio bis zum letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats

Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000, höhere Beteiligungen sollen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.

Auszahlung:
Anleger erhalten prognosegemäss Auszahlungen in Höhe von 5% p.a. beginnend im Jahr 2011, ansteigend auf 6% im Jahr 2024. Für das Jahr 2020 wird aufgrund einer eventuellen Anschlussvermietung mit 2% gerechnet. Die Gesamtrückflüsse belaufen sich auf 185,6%, wovon 68% durch laufende Ausschüttungen geleistet werden. Durch den unterstellten Verkauf im Jahr 2024 erfolgt eine weitere Ausschüttung von 117,6%, dabei wurde ein Verkauf der Immobilie zu EUR 69.412.245 angenommen was einem Verkaufsfaktor von 15,8 entspricht.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Fondsimmobilie werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Belgien ausschließlich in Belgien besteuert. Über den gesamten Prognosezeitraum fallen voraussichtlich keine Steuerzahlungen in Belgien an. Lediglich soweit die Emittentin Zinseinkünfte erzielen sollte oder ihr über die Beteiligungen an der Grundstücks- und der Vermietungsgesellschaft Zinseinkünfte zugerechnet werden, sind diese von den Anlegern anteilig in Deutschland zu versteuern.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 67.900.400 wovon EUR 36.900.400 durch Eigenkapital geleistet werden, EUR 31.000.000 werden durch Fremdkapital erbracht.
Das Fremdkapital wird von der Vermietungs- und der Grundstücksgesellschaft aufgenommen. Die Valutierung ist zum 21.09.2011 geplant. Ab diesem Zeitpunkt soll der nominale Zinssatz 4,97% betragen. Der Zins ist bis zum 31.03.2011 gesichert. Die Tilgung wird von Beginn an 1% p.a. zzgl. ersparter Zinsen betragen. Die Laufzeit des Darlehens erstreckt sich bis zum 30.06.2019.

Immobilien
Das Fondsobjekt Rue Montoyer 34 ist ein Büro- und Verwaltungsgebäude aus dem Jahr 1993 an der Ecke Montoyer/ Rue de la Science. Die Liegenschaft besteht aus zehn überirdischen Bürogeschossen mit einer Gesamtmietfläche von ca. 12.800 Quadratmetern. Im Erdgeschoss sind neben dem Eingangsbereich zwei Einzelhandelseinheiten vorhanden. Weiterhin befindet sich im Erdgeschoss der Eingang zum Mitarbeiterrestaurant. Die fünfgeschossige Tiefgarage mit 276 Stellplätzen wird von der Rue de la Science aus erschlossen. Das gesamte Gebäude, abgesehen von den Einzelhandelseinheiten, wird von der Europäischen Kommission seit Gebäudefertigstellung gemietet und genutzt. Es ist das sogenannte „Welcome Office“, d. h., es dient als Anlauf- und Meldestelle für alle Mitarbeiter der Europäischen Kommission. Die oberen Etagen werden von der Personalabteilung genutzt. Die Europäische Kommission stellt umfassende Anforderungen an die von ihr genutzten Gebäude. Diese sind in zahlreichen Vorschriften und Mitteilungen genau geregelt. Diese Regelungen betreffen die Büroausstattung, den Zugang und die Technik der einzelnen Objekte. So sollen die Gebäude z. B. über eine Vollklimatisierung verfügen. Die Anforderungen der Europäischen Kommission werden auch im Gebäude Rue Montoyer 34 eingehalten. Auf dem Dach befinden sich luftgekühlte Kältemaschinen. Die Kühlung der Büroräume findet über Ventilatorkonvektoren in den Brüstungskanälen statt. Die Heizung wird mit Erdgas betrieben, die Versorgung findet ebenso über die Brüstungskanäle statt. Das Objekt wurde von der Arcadis Deutschland GmbH (Arcadis), einem internationalen Anbieter von Beratungs-, Projektmanagement- und Ingenieurleistungen, am 22. März 2011 hinsichtlich der baulichen Beschaffenheit und des Zustandes geprüft. Arcadis bescheinigt dem Gebäude einen guten Zustand mit durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen, welche für Gebäude der EU-Kommission typisch sind.

Vermietung
Mit Ausnahme der beiden Einzelhandelseinheiten im Erdgeschoss ist das gesamte Gebäude an die Europäische Kommission vermietet. Die EU-Kommission nutzt die Immobilie seit 1993 und der Mietvertrag wurde bis zum 30. Juni 2020 abgeschlossen. Für den Fall, dass die EU-Kommission ihren Sitz in ein anderes Land verlegt, besteht eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrags. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall zwölf Monate. Die Miete beträgt 3.720.091 Euro p. a. und wird vierteljährlich im Voraus gezahlt. Die Miete ist voll indexiert und wird jährlich angepasst. Der Mieterin obliegen die Inspektion und Wartung der technischen Anlagen sowie alle laufenden Reparaturen und Schönheitsreparaturen. Instandsetzungsmaßnahmen hingegen liegen in der Verantwortung des Vermieters. Darüber hinaus werden die objektbezogenen Steuern und die Kosten der Versicherung von der Mieterin getragen. Alle Wartungsarbeiten der technischen Anlagen werden durch die Mieterin gesteuert. Die Mieterin übernimmt alle diesbezüglichen Kosten. Über den Mietvertrag mit der Europäischen Kommission hinaus existiert noch ein Mietvertrag über 85 Quadratmeter Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss an der Rue de la Science. Der Mietvertrag wurde 1993 abgeschlossen und seither zwei Mal über jeweils neun Jahre jetzt bis zum 31. Juli 2020 verlängert. Die Miete beträgt 34.065 Euro p. a. Die Miete ist ebenfalls voll indexiert und wird jährlich angepasst. Die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss entlang der Rue Montoyer mit einer Fläche von 131 Quadratmetern ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht vermietet. Die erzielbare Marktmiete wird von Branchenexperten auf 19.500 Euro p. a. geschätzt. Die Ist-Miete über das gesamte Objekt (ohne Leerstand) beträgt derzeit 3,754 Mio. Euro p. a. Die Soll-Miete inklusive Mietansatz für den Leerstand beträgt 3,774 Mio. Euro p. a. Die gezahlte Miete liegt rund 6,4 Prozent über der ortsüblichen Miete.

Projektdaten zum Hesse Newman Classic Value 3

Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	1993
Standort:	Rue Montoyer 34, 1000 Brüssel, Belgien
Mietfläche:	12.798 qm
Hauptmieter:	Europäische Kommission
Name:	Rue Montoyer 34
Lage:	Das Objekt liegt an der Rue Montoyer, Ecke Rue de la Science, inmitten des Büroteilmarktes Quartier Leopold. Aufgrund der Nähe zum Europaparlament gilt dieser Teilmarkt als wichtigster Standort für EU-Anmietungen und - Gebäude. Ca. 1 Mio. Quadratmeter der insgesamt 3,5 Mio. Quadratmeter Büroflächen sind an die EU und ihre Institutionen vermietet. Im Quartier Leopold wird mit 310 Euro pro Quadratmeter und Jahr die höchste Miete Brüssels überhaupt erzielt. Das Quartier ist sehr gut durch die U-Bahn-Stationen Trône und Arts / Loi mit den Linen 1 und 2 angebunden. Diverse Buslinien führen direkt am Objekt vorbei. Durch die Lage direkt an dem Straßenring ist auch die Anbindung mit dem Auto sehr gut. Der Flughafen ist ca. 13 Kilometer entfernt, die Innenstadt und damit der Gare Centrale etwas über einen Kilometer. Das Europaparlament ist zu Fuß in weniger als fünf Minuten erreichbar. Die Rue Montoyer stellt die Verbindung vom Königspalast (Innenstadt und Gare Centrale) zum Europäischen Parlament am Leopold Park dar. Neben kleineren Einzelhandelseinheiten sind hier hauptsächlich Büroflächen vorzufinden. Aufgrund der Nähe zum Europaparlament sind hier viele Botschaften, Verbände, Rechtsanwälte und andere damit zusammenhängende Institutionen ansässig.
Vermietungsstand:	99%

Kennzahlen zum Hesse Newman Classic Value 3

Substanzquote:	93,06%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	45,66%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	bis zum 30. Juni 2019
Gefixte Zinssätze:	4,97% bis zum 31. März 2019
Tilgung des Darlehens:	anfänglich 1% p. a. zzgl. ersparter Zinsen
Kalkulierte Ausschüttung:	2011 - 2019: 5% p.a. 2020: 2% 2021 - 2023: 5% p.a. 2024: 6%

Investitionsplan zum Hesse Newman Classic Value 3

Mittelherkunft
Fremdkapital	31.000.000,00 EUR
Gründungsbeteiligungen an der Vermietungs- und an der Grundstücksgesellschaft	400,00 EUR
Gründungsgesellschafter der Emittentin	10.000,00 EUR
Emissionskapital Emittentin	36.890.000,00 EUR
Agio	1.844.500,00 EUR
Gesamt: 69.744.900,00 EUR

Mittelverwendung
Objektbezogene Kosten
Kaufpreis Erbpachtrecht und Eigentumsrecht (inkl. Grunderwerbsteuer)	hart	60.120.000,00 EUR
Technische Objektprüfungskosten sowie Rechts- und Steuerberatung	hart	400.000,00 EUR
Maklergebühr	hart	665.500,00 EUR
61.185.500,00 EUR
Finanzierungskosten
Bereitstellungszinsen, Gebühren	weich	1.069.399,00 EUR
Zinsen	weich	6.841,00 EUR
1.076.240,00 EUR
Vergütungen für Dienstleistungen
Konzeption	weich	799.099,00 EUR
Fremdfinanzierungsvermittlung	weich	930.000,00 EUR
Eigenkapitalvermittlung (inkl. Agio)	weich	3.320.100,00 EUR
Platzierungsgarantie	weich	369.000,00 EUR
5.418.199,00 EUR
Nebenkosten
Mittelverwendungskontrolle, Gutachten	weich	64.961,00 EUR
64.961,00 EUR
Liquiditätsreserve
Liquiditätsreserve	hart	2.000.000,00 EUR
2.000.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ergebnisprognose für Ihre Anlagesumme

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2011	100,00 %	5,00 %	21.000,00 €	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2012	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2014	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2015	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2016	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2017	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2018	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2019	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2020	-	-	-	2,00 %	400,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2021	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2022	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2023	-	-	-	5,00 %	1.000,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2024	-	-	-	6,00 %	1.200,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2010	-	-	-	0,00 %	0,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
Veräußerung:				117,60 %	23.520,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				185,60 %	37.120,00 €	-	0,00 €
Ausschüttung gesamt* Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 21.000,00 € Auszahlung: 37.120,00 € Steuern: - / 0,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. *Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.