Beteiligung Wölbern Deutschland 05

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum Wölbern Deutschland 05.

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Angebot ermöglicht Anlegern die Beteiligung an der Fünfte IFD geschlossener Immobilienfonds für Deutschland GmbH & Co. KG. Das Fondskonzept sieht vor, dass sich Anleger mittelbar als Treugeber über eine Treuhandkommanditistin oder unmittelbar als Kommanditisten beteiligen.

Die Gesellschaft plant bis spätestens 30.11.2011 den Kauf der Fondsimmobilie „TRICON“ in Oberursel bei Frankfurt am Main. Es handelt sich dabei um ein langfristig vermietetes Bürogebäude, das sich momentan im „Green Building“ Zertifizierungsprozess befindet. Angestrebt wird der Status "Gold".

Die Fondsgesellschaft wurde mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2021 kalkuliert und auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses ist erstmals zum 31.12.2021 möglich.

Marktsituation
Die Gemeinde Oberursel liegt nordwestlich von Frankfurt im Speckgürtel der Finanzmetropole, dem Vordertaunus. In südöstlicher Richtung grenzt sie an das Frankfurter Stadtgebiet und in nördlicher Richtung an die Nachbargemeinde Bad Homburg vor der Höhe. Der Bürostandort Eschborn befindet sich fünf Kilometer weiter südlich. Der Index der privaten Kaufkraft beträgt für Oberursel 143,5 und ist damit vergleichsweise hoch. Das durchschnittliche Nettoeinkommen pro Haushalt beträgt EUR 4.953 und korrespondiert mit der hohen Kaufkraft.
Trotz eines starken Dienstleistungssektors ist Oberursel auch ein Produktionsstandort mit Schwerpunkt im Bereich High Tech. Insgesamt befinden sich 21 % der Arbeitsplätze Oberursels im Bereich verarbeitendes Gewerbe und Baugewerbe. Unter anderem unterhält dort der Triebwerkhersteller Rolls-Royce Deutschland GmbH (ca. 1.100 Mitarbeiter) einen Produktionsstandort. Im angrenzenden Bad Homburg vor der Höhe befinden sich zudem bekannte Unternehmen wie etwa Fresenius und Fresenius Medical Care (beide Dax-notiert mit ca. 2.500 Mitarbeitern), Lilly (1.100 Mitarbeiter), Bridgestone (800 Mitarbeiter) und Amadeus (800 Mitarbeiter). Nach Auswertungen des Maklerbüros Trompetter Immobilien GmbH beträgt die Leerstandsquote in Oberursel lediglich 5,5%. Aufgrund der Nähe zum Zentrum der Metropolregion Frankfurt, der guten Autobahnanbindung und der ebenfalls guten Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr handelt es sich um einen Standort mit guter überregionaler Verkehrsanbindung.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung
Die Mindestzeichnungssumme beträgt EUR 10.000, höhere Beträge müssen ohne Rest durch 5.000 teilbar sein. Zusätzlich wird ein Agio in Höhe von 5% fällig.

Ausschüttung
Während der prospektierten Fondslaufzeit werden Auszahlungen in Höhe von 5,50% p.a., steigend auf 5,75% p a., prognostiziert. Im Jahr 2011 erfolgt eine zeitanteilige Auszahlung von 5,50% ab dem geplanten Übernahmedatum der Immobilie durch die Fondsgesellschaft (spätestens zum 30.11.2011).

Veräußerung
Die Prognose unterstellt eine Veräußerung der Fondsimmobilie zu einem Veräußerungsfaktor in Höhe der 14,88fachen prognostizierten Jahresnettomiete 2022. Einschließlich des Erlöses aus dem Verkauf der Fondsimmobilie werden Gesamtauszahlungen vor Steuern von ca. 169%, bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio, erwartet.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft ist eine steuerlich transparente Kommanditgesellschaft. Die Anleger erzielen hauptsächlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Einkünfte unterliegen beim Anleger der individuellen Einkommensbesteuerung, die Einkünfte aus Kapitalvermögen der sogenannten Abgeltungsteuer.

Finanzierung
Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen der Fondsgesellschaft beträgt EUR 20.410.000 inkl. 5 % Agio auf das Emissionskapital. Der Fondsgesellschaft wird zur Finanzierung des Immobilienerwerbes ein Hypothekendarlehen in Höhe von EUR 9.250.000 mit einer Laufzeit von zehn Jahren bis zum 30.12.2021 bereitgestellt.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Die Ausschüttung für 2011 erfolgt zeitanteilig.

Immobilien
Die Übernahme der Fondsimmobilie ist spätestens zum 30.11.2011 geplant. Der Kaufpreis für das Grundstück und die Immobilie beträgt voraussichtlich EUR 16,50 Mio. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer (ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten). Er ist über einen Ankaufsfaktor von rund 14,88 an den durch den Mieter zu entrichtenden Mietzins gekoppelt. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger schätzt den Verkehrswert des Investitionsobjektes auf EUR 16,7 Mio.
Bei der Immobilie handelt es sich um ein 2009 errichtetes dreigeschossiges Büro- und Verwaltungsgebäude, das sich auf einem trapezförmigen Grundstück mit einer Gesamtgröße von 6.516qm befindet und eine vermietbare Nutzfläche in Höhe von 6.412qm bietet. Das Grundstück ist voll erschlossen. Das Gebäude verfügt zudem über ein Staffelgeschoss und ein Untergeschoss mit Tiefgarage. Zusätzlich gehört ein vorgelagertes Parkdeck zum Objekt.
Gemäß Wertgutachten entspricht das Gebäude – bezogen auf Ausstattung, Grundriss und Bauqualität – dem Standard moderner internationaler Bürogebäude. Dem Objekt werden ein sehr guter Zustand ohne Instandhaltungsstau und eine sehr gute Bauqualität bescheinigt. Der Ausstattungsstandard ist gut bis sehr gut.
Durch die primäre Beheizung über Erdwärme verfügt das Objekt über eine besonders ökologische Wärmegewinnung. Während sich die Heizungsanlage auf dem Dach befindet, wird die Anlage durch Bohrlöcher im Erdreich mit Wärme (bzw. Kälte) gespeist. Insgesamt verfügt das Gebäude über einen sehr guten Energiestandard. Zurzeit wird seitens der Eigentümer eine Zertifizierung nach dem internationalen Standard LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Gold angestrebt.

Vermietung
Die gesamte Fondsimmobilie ist an den Mieter Outotec GmbH vermietet. Die Fondsimmobilie ist damit vollständig vermietet. Der Mieter Outotec gehört zu dem an der finnischen Börse gelisteten Outotec Oyj, einem der weltweit führenden Industrieanlagenbauunternehmen zur Rohstoffgewinnung. Outotec hat die gesamte Büro- bzw. Archivfläche bereits im Jahre 2008 von der Verkäufergesellschaft, der Hochtief AG, gemietet. Die Mindestvertragslaufzeit beträgt elf Jahre und zehn Monate ab Beginn des Mietverhältnisses am 01.12.2009. Die Mietzahlungen stehen kaufvertraglich der Fondsgesellschaft mit Übergabe der Fondsimmobilie, d. h. unmittelbar nach Kaufpreiszahlung durch die Fondsgesellschaft zu. Der voraussichtliche anfängliche Jahresmietzins beträgt insgesamt EUR 1.109.150 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Der Mietzins wird im Rahmen einer Gleitklausel auf der Grundlage des deutschen Verbraucherpreisindexes (VPI) für alle Haushalte mit dem aktuellen Basisjahr 2005 = 100 Punkte angepasst. Verändert sich der VPI um mind. 10 % im Verhältnis zum Stand 01.12.2009 bzw. zum letzten Stand der Neufestsetzung, so ändert sich die Miete in Höhe von 90 % der Veränderung des VPI.
Die Rating-Agentur Dun & Bradstreet (D&B) bescheinigt dem Mieter eine sehr gute Bonität mit 100 von 100 möglichen Punkten (minimales Ausfallrisiko, Stand: 13.04.2011). Ein Kündigungsrecht seitens des Mieters besteht erstmalig sechs Monate vor Ablauf der Festlaufzeit.

Projektdaten zum Wölbern Deutschland 05

Besonderheiten:	- Zertifizierung nach LEED Green Building Gold wird angestrebt
Typ:	Büro- und Verwaltungsgebäude
Baujahr:	2009
Standort:	In den Schwarzwiesen 13, 61440 Oberursel
Name:	Tricon
Vermietungsstand:	100%
Hauptmieter:	Outotec GmbH
Mietfläche:	6.412qm

Kennzahlen zum Wölbern Deutschland 05

Prognostizierte Laufzeit in Jahren:	10.00
Substanzquote:	81,76%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	45,32%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	bis zum 30.12.2021
Gefixte Zinssätze:	3,96 % p.a. gestgeschrieben bis 30.12.2021
Tilgung des Darlehens:	2012 - 2014 0,75 % p.a. 2015 - 2017 1,25 % p.a. 2018 - 2021 2,00 % p.a. Die einzelnen Raten werden quartalsweise nachschüssig fällig.
Kalkulierte Ausschüttung:	2011 - 2018: 5,5% p.a. 2019 - 2021: 5,75% p.a. 2022: 110,57%

Investitionsplan zum Wölbern Deutschland 05

Mittelherkunft
Agio	530.000,00 EUR
Emissionskapital	10.600.000,00 EUR
Kapital der geschäftsführenden Kommanditistin	30.000,00 EUR
Fremdfinanzierung	9.250.000,00 EUR
Gesamt: 20.410.000,00 EUR

Mittelverwendung
Kaufpreis der Immobilie	hart	16.500.000,00 EUR
Finanzierungskosten	weich	801.404,00 EUR
Sonstige Erwerbsnebenkosten (Maklercourtage, Notarkosten und Gutachten etc.)	weich	1.171.100,00 EUR
Platzierungskosten	weich	1.166.000,00 EUR
Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und -aufbereitung	weich	120.250,00 EUR
Konzeption, Projektprüfung und -entwicklung	weich	120.250,00 EUR
Projektmanagement	weich	196.424,00 EUR
Treuhandabwicklung in der Investitionsphase, Vergütung für Geschäftsführung	weich	146.600,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	187.972,00 EUR
20.410.000,00 EUR

Berechnen Sie die Ergebnisprognose für Ihre Anlagesumme

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2011	100,00 %	5,00 %	10.500,00 €	5,50 %	550,00 EUR	-4,93 %	-493,00 EUR
2012	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,81 %	281,00 EUR
2013	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,82 %	282,00 EUR
2014	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,97 %	297,00 EUR
2015	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,57 %	357,00 EUR
2016	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,59 %	359,00 EUR
2017	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,62 %	362,00 EUR
2018	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,66 %	366,00 EUR
2019	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	4,53 %	453,00 EUR
2020	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	4,75 %	475,00 EUR
2021	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	4,81 %	481,00 EUR
Veräußerung:				110,57 %	11.057,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				171,82 %	17.182,00 €	32,20 %	3.220,00 €
Ausschüttung gesamt* Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 10.500,00 € Auszahlung: 17.182,00 € Steuern: 32,20 % / 3.220,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. *Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.