Beteiligung SIGNA 13 Frankfurt

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum SIGNA 13 Frankfurt.

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Angebot ermöglicht Anlegern die Beteiligung an der SIGNA 13 Eschborn Objektfonds GmbH & Co. KG. Der Beitritt erfolgt als Treugeber über die SIGNA Anlegerverwaltungs GmbH. Es besteht die Möglichkeit, die mittelbare Beteiligung als Treugeber in eine direkte Beteiligung als Kommanditist umzuwandeln.

Die Fondsgesellschaft hat 94,9% der Anteile an der DtB Objekt Eschborn GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft) erworben. Die Objektgesellschaft ist Eigentümerin der Büroimmobilie THE CUBE in Eschborn bei Frankfurt. Dabei handelt es sich um ein modernes Bürogebäude das als Green Building konzipiert wurde und als erstes Hochhaus in Deutschland den Platin-Standard nach dem US-amerikanischen Zertifizierungssystem LEED verliehen bekommen hat.
Das Objekt ist zu 100% langfristig an die Deutsche Börse AG vermietet.

Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine erstmalige Kündigungsmöglichkeit besteht zum 31.01.2026.

Herausragende Merkmale
- Energieeffizientes Green Building mit LEED-Standard Platin
- Qualitativ hochwertiges Landmark Building
- Hohe Flexibilität und sehr gute Drittverwendungsfähigkeit
- Hauptsitz der Deutsche Börse AG
- Renommierte und bonitätsstarke Mieterin
- 15-jähriger wertgesicherter Mietvertrag
- Zentraler und international sehr gut angebundener Standort in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main
- Hoher Substanzwert von über 90%
- Rund EUR 21,7 Mio. Eigeninvestition der Mieterin
- Langfristige Finanzierung in Euro
- Zinssicherheit durch Zinsswap

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Beiträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.

Ausschüttung
Ausschüttungen werden jeweils zum 30 Juni im folgenden Geschäftsjahr vorgenommen. Die geplanten Auszahlungen betragen gemäß Prognoserechnung in den ersten zehn Jahren 5,50% bezogen auf die eingezahlten Kapitaleinlagen ohne Agio. Ab dem elften Jahr werden die Auszahlungen planmäßig auf 5,75% p.a. erhöht.

Veräußerung
Das Basisszenario unterstellt die Veräußerung der Immobilie im Jahr 2026 mit einem Verkaufsmultiplikator in Höhe von 16,5. Der erwartete Rückfluss aus dem Verkauf an die Anleger beträgt etwa 113,3% bezogen auf das eingezahlte Kommanditkapital.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Objektgesellschaft und Beteiligungsgesellschaft sind steuerlich transparent. Eine Besteuerung erfolgt auf der Ebene der Anleger. Anleger erzielen aus ihrer Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft zum überwiegenden Teil Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen auf Ebene der Fondsgesellschaft beträgt EUR 133.271.200 und wird vollständig aus EUR 126.925.000 Eigenkapital zzgl. EUR 6.346.200 Agio gedeckt.

Bemerkung zur Ergebnisprognose
Die Ausschüttung für 2011 erfolgt zeitanteilig.

Marktsituation
Die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main liegt in der Mitte Deutschlands und erstreckt sich über 14.755 km². Mit sieben kreisfreien Städten und 18 Kreisen erstreckt sich die Metropolregion über die Bundesländer Hessen, Bayern und Rheinland-Pfalz. Wirtschaftliches, kulturelles und politisches Zentrum der Metropolregion ist – namensgebend – die Stadt Frankfurt am Main mit ihren rund 688.000 Einwohnern. Entgegen dem Bundestrend stieg die Einwohnerzahl in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main in den vergangenen Jahren weiter an, und zwar gegenüber dem Jahr 2000 um 1,3% auf jetzt gut 5,5 Millionen.
Aktuell stehen in Frankfurt gemäß Colliers International rund 2,09 Mio.qm Bürofläche leer. Das entspricht einer stagnierenden Leerstandsquote von ca. 17,8%. Der Sockelleerstand aus nicht oder nur erschwert vermietbaren Flächen umfasst dabei ca. 700.000qm und macht damit etwa ein Drittel der leer stehenden Büroflächen aus. In Eschborn beträgt die gegenwärtige Leerstandsrate nach Ausführungen der BulwienGesa AG ca. 20% und liegt damit unter dem Durchschnitt der peripheren Lagen. Colliers International beziffert die Leerstandsrate mit 17,55%. Der Leerstand bezieht sich in erster Linie auf Gebäude aus den 1970er Jahren, die momentan nicht mit den neuen Immobilien konkurrieren können.

Immobilien
THE CUBE in Eschborn (Frankfurt) besteht aus zwei ca 90m hohen, L-förmigen Baukörpern, die punktsymmetrisch gespiegelt wurden und durch diese Anordnung ein etwa 80 Meter hohes Atrium entstehen lassen. Das Gebäude wurde auf rund 13.900 Quadratmetern Grundstücksfläche errichtet und bietet auf 23 oberirdischen Geschossen 65.215 Quadratmeter vermietbare Büro-, Neben- und Technikflächen. Die Tiefgarage hält 483 Kfz- und ca. 122 Fahrradstellplätze bereit. Weitere 403 Kfz-Stellplätze befinden sich in einem separaten Nebengebäude.
THE CUBE verfügt über zwei eigene Blockheizkraftwerke, die rund 60% des eigenen Strombedarfs decken. Der Einsatz von Bioerdgas ist für die Blockheizkraftwerke bereits vorgesehen, sodass Strom vollständig CO2-neutral erzeugt werden kann und in Verbindung mit der Stromproduktion sogar positive Primärenergiefaktoren erreicht werden. Die Wärme, die bei der Stromerzeugung in den Blockheizkraftwerken entsteht, wird zum Heizen und Kühlen verwendet.
Der Gebäudewert im Zusammenhang mit dem Erwerb der Anteile der Objektgesellschaft betrug insgesamt EUR 231.900.000. Dies entspricht dem rund 17fachen der Jahresnettomiete 2011. Zwei unabhängige Gutachter bewerteten den Verkehrswert der Immobilie mit EUR 232.700.000 im Dezember 2010 sowie EUR 233.100.000 im Januar 2011. Ein Gutachter im Auftrag der finanzierenden Bank kam September 2010 zu einem Verkehrswert von EUR 227.000.000.

Vermietung
Die Deutsche Börse AG hat die gesamten Büro-, Neben- und Tiefgaragenflächen des Gebäudes THE CUBE sowie die Kfz-Stellflächen des Nebengebäudes mit Unterzeichnung des Mietvertrags am 25. Juni 2008 bis zum 30. September 2025 angemietet.
Die Mieterin hat das Recht, die Laufzeit des Mietvertrags zweimal um je fünf Jahre zu verlängern. Insofern der Mietvertrag nach Ablauf der fest vereinbarten Mietvertragslaufzeit oder nach Ablauf der Verlängerungsfristen nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt worden ist, verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils zwölf Monate. Der Mietzins für das Jahr 2011 beträgt netto rund EUR 13.608.270.
Der Mietzins wurde im Mietvertrag mit Bezug auf 55.335qm Bürofläche (BGF), 9.880qm Nebenfläche (BGF) sowie 886 Kfz-Stellplätze berechnet.
Die Deutsche Börse AG lässt ihre Kreditwürdigkeit regelmäßig von der Ratingagentur Standard & Poor?s überprüfen. Aktuell verfügt die Deutsche Börse AG über ein langfristiges Rating von AA.

Projektdaten zum SIGNA 13 Frankfurt

Besonderheiten:	- Leed Zertifizierung Platin
Lage:	THE CUBE liegt in Eschborn-Süd an der Mergenthaler Allee 61–71. Dieser Standort zeichnet sich bereits jetzt durch eine sehr gute Verkehrsanbindung aus. In den nächsten Jahren soll die bestehende Autobahnanschlussstelle zudem weiter ausgebaut werden. Insbesondere profitiert Eschborn von seiner Nähe zu Frankfurt, das verkehrsinfrastrukturell ausgezeichnet erschlossen ist.
Typ:	Büroimmobilie
Baujahr:	2010
Standort:	Mergenthaler Allee 61–71, 65760 Eschborn
Name:	The Cube
Vermietungsstand:	100%
Hauptmieter:	Deutsche Börse AG
Mietfläche:	65.215qm

Kennzahlen zum SIGNA 13 Frankfurt

Prognostizierte Laufzeit in Jahren:	14.25
Substanzquote:	84,78%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	0%
Kalkulierte Ausschüttung:	2011 - 2020: 5,5% p.a. 2021 - 2026: 5,75% p.a.

Investitionsplan zum SIGNA 13 Frankfurt

Mittelherkunft
Gründungsgesellschafter	1.000,00 EUR
Agio	6.346.200,00 EUR
Anleger	126.924.000,00 EUR
Gesamt: 133.271.200,00 EUR

Mittelverwendung
Erwerbshauptkosten	hart	108.769.531,00 EUR
Erwerbsnebenkosten (Administrations- udn Notargebühren, Erwerbsstrukturierung, Maklerprovision)	weich	627.500,00 EUR
Erwerbszusatzkosten (Gutachten, Rechts- und Steuerberatung, Zinsen Anteilskaufpreis)	weich	252.413,00 EUR
Fondshauptkosten (Einrichtung Anlegerverwaltung, Konzeption, Platzierungsgarantie, Vertrieb)	weich	14.138.340,00 EUR
Fondsnebenkosten (Emissionsunterlagen, Fondsgutachten, Rechts- und Steuerberatung)	weich	1.139.865,00 EUR
Fondszusatzkosten (Bankgebühren, Finanzierungsvermittlung)	weich	4.132.500,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	4.211.051,00 EUR
133.271.200,00 EUR

Berechnen Sie die Ergebnisprognose für Ihre Anlagesumme

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2011	100,00 %	5,00 %	10.500,00 €	5,50 %	550,00 EUR	-1,23 %	-123,00 EUR
2012	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	1,23 %	123,00 EUR
2013	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	1,99 %	199,00 EUR
2014	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,03 %	203,00 EUR
2015	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,43 %	243,00 EUR
2016	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,46 %	246,00 EUR
2017	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	2,83 %	283,00 EUR
2018	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,08 %	308,00 EUR
2019	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,37 %	337,00 EUR
2020	-	-	-	5,50 %	550,00 EUR	3,63 %	363,00 EUR
2021	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	2,64 %	264,00 EUR
2022	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	3,10 %	310,00 EUR
2023	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	3,47 %	347,00 EUR
2024	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	3,66 %	366,00 EUR
2025	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	3,57 %	357,00 EUR
2026	-	-	-	5,75 %	575,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
Veräußerung:				113,27 %	11.327,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				202,77 %	20.277,00 €	38,26 %	3.826,00 €
Ausschüttung gesamt* Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 10.500,00 € Auszahlung: 20.277,00 € Steuern: 38,26 % / 3.826,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. *Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.