Beteiligung 12. INP Deutsche Pflege Laboe

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum 12. INP Deutsche Pflege Laboe.

Kurzbeschreibung

Das vorliegende Angebot ermöglicht Anlegern die Beteiligung an der 12. INP Deutsche Pflege Laboe GmbH & Co. KG direkt als Kommanditisten oder indirekt über die Treuhänderin, die CURATIS Treuhandgesellschaft mbH, Hamburg, als Treugeber.

Die Fondsgesellschaft investiert in den Erwerb einer sich bereits in Betrieb befindlichen stationären Pflegeeinrichtung in Laboe (Schleswig-Holstein). Die Immobilie ist langfristig über einen Pachtvertrag von 25 Jahren zuzüglich einer Verlängerungsoption von fünf Jahren verpachtet.

In der Prognoserechnung wird eine Laufzeit der Vermögensanlage bis zum 28. Februar 2027 unterstellt. Die tatsächliche Laufzeit hängt von den Entscheidungen der Gesellschafterversammlung ab, die über die Auflösung und Liquidation der Emittentin beschließt.

Marktsituation
2,34 Millionen Menschen in Deutschland sind pflegebedürftig – so viele wie nie zuvor. Und die Tendenz ist steigend. Bis zum Jahr 2020 ist nach Schätzungen des RWI, des Rheinisch- Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung, mit 2,9 Millionen pflegebedürftigen Menschen zu rechnen. Für das Jahr 2030 werden 3,4 Millionen prognostiziert.
Investitionen in Pflegeimmobilien stellen daher – sowohl vor dem Hintergrund gesellschaftlicher Verantwortung als auch in wirtschaftlicher Hinsicht – nachhaltige Kapitalanlagen dar. Zudem funktionieren solche Investments konjunkturunabhängig und losgelöst von den Entwicklungen an der Börse; ein Merkmal, das gerade in der heutigen Zeit eine besondere Bedeutung erfährt.
Durch die staatliche Förderung von Pflegeeinrichtungen besteht neben den ohnehin günstigen Marktgegebenheiten ein hohes Maß an Einnahmensicherheit. Stabilität, Inflationsschutz und der Beimischungscharakter im bestehenden Portfolio sind zusätzliche Faktoren, die den Pflegemarkt als eigenständige Assetklasse für jeden Anleger interessant machen.

Herausragende Merkmale
- Bestandsimmobilie ohne Fertigstellungsrisiken
- Günstiger Kaufpreis in Höhe des 12,3-fachen der anfänglichen Jahresmiete
- Inflationsschutz durch indexierten Pachtvertrag von 25 Jahren plus Verlängerungsoption
- Bonitätsstarker Betreiber: SENATOR Gruppe
- Bestnote 1,0 („sehr gut“) für die Pflegeeinrichtung im Rahmen der Prüfung des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK)
- Monatliche Auszahlungen beginnend mit 6,5% p.a. ab dem Jahr 2012, steigend bis auf 8,0% p.a. im Jahr 2027
- Keine Fremdwährungsrisiken, da reines Euro-Investment
- Einnahmensicherheit durch staatlich garantierte Versorgung
- Zunehmender Bedarf an Pflegeeinrichtungen durch demografische Entwicklung
- Konjunkturunabhängiges und sicherheitsorientiertes Investment

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung
Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000, höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein. Es wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Die Einzahlungen der Anleger sind grundsätzlich jeweils zu 100% zzgl. Agio innerhalb von 14 Tagen nach Mitteilung der Annahme des Beitritts zu leisten.

Ausschüttung
Die Auszahlungen erfolgen plangemäß monatlich nachschüssig für den jeweils vorangegangenen Kalendermonat. Geplant sind Ausschüttungen beginnend ab März 2012 in Höhe von 6,5% p.a. steigend auf bis zu 8% p.a.

Veräußerung
Der erwartete Rückfluss aus der Veräußerung der Immobilie beträgt 125,72%. Während der Laufzeit sollen die Auszahlungen inklusive Veräußerungserlös prognosegemäß insgesamt ca. 226,5% bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio betragen. Die Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Emittentin handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Weder die Emittentin noch die INP Finanzconsult GmbH als Anbieterin übernehmen Steuerzahlungen für die Anleger.

Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 9.741.250. Davon entfallen EUR 5.200.000 auf Fremdkapital sowie EUR 4.325.000 zzgl. EUR 216.250 Agio auf einzuwerbendes Eigenkapital.
Neben der langfristigen Fremdfinanzierung verfügt die Emittentin während der Platzierungsphase des einzuwerbenden Kommanditkapitals über eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung der DONNER & REUSCHEL Aktiengesellschaft, Hamburg, so dass die Zahlung des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten vollständig gesichert ist.

Immobilien
Das Ostseebad Laboe, eine Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein, liegt ca. 19 km nördlich von der Landeshauptstadt Kiel entfernt. Innerhalb des Landes Schleswig-Holstein befindet sich die Gemeinde am äußersten Ende der östlichen Siedlungsachse der Kieler Förde, einer der meistbefahrenen Wasserstraßen der Welt. Laboe ist von Kiel aus direkt durch die neu geschaffene B 502 überregional erschlossen.
Beim Investitionsobjekt handelt es sich um eine stationäre Pflegeeinrichtung, die 1985 erbaut und in den Jahren 2009 - 2011 revitalisiert und um einen Anbau erweitert wurde. Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 4.148qm, die Fläche des Gebäudes 4.058qm (Nettogrundfläche). Die Immobilie bietet in 61 Einzel- und 13 Doppelzimmern insgesamt 87 Pflegeplätze.
Im Rahmen der Revitalisierung des bestehenden Gebäudes wurden umfangreiche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurden neue Kunststofffenster und -türen mit Isolierverglasung der Schallschutzklasse 2 eingebaut und sämtliche Innentüren sowie Balkon- und Brüstungsgeländer erneuert. Die Be- und Entwässerung des Gebäudes wurde mittels neuer Rohrleitungen vollständig saniert; zudem erfolgte eine Erneuerung der gesamten haustechnischen Installation (Elektro, Sanitär, Lüftung, Heizung). Die Heizzentrale mit Brennstelle, über die die Versorgung der gesamten Pflegeeinrichtung erfolgt, befindet sich im Neubau.
Die Immobilie wurde mit notariellem Kaufvertrag vom 25. August 2011 durch die Emittentin erworben. Die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch war zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht erfolgt. Weitere Verträge über die Anschaffung und Herstellung des Anlageobjektes oder wesentlicher Teile davon wurden nicht geschlossen. Der Kaufpreis für die Pflegeeinrichtung in Höhe von EUR 7.680.000 beträgt ca. das 12,3-fache der anfänglichen jährlichen Pachteinnahmen.

Vermietung
Die Immobilie ist für 25 Jahre zzgl. einer Verlängerungsoption um fünf Jahre an die Senator Senioreneinrichtungen GmbH verpachtet. Der Pachtzins ist indexiert gemäß Verbraucherpreisindex und beträgt für das 1. Jahr EUR 622.500. Geplanter Pachtbeginn ist der 1. Dezember 2011, Pachtzahlungsbeginn ab März 2012.
Die Senator Senioreneinrichtungen GmbH ist Teil der SENATOR Unternehmensgruppe, die seit über 25 Jahren erfolgreich im Markt der Pflege- und Seniorenbetreuung tätig ist.
Der Verband der Vereine Creditreform e.V. bewertet die Senator Senioreneinrichtungen GmbH mit einem Bonitätsrating von 195 auf einer Skala von 100 („Ausgezeichnete Bonität“) bis 600 („Harte Negativmerkmale“), was einer sehr guten Bonität entspricht. Von der D&B Deutschland GmbH wird die Senator Senioreneinrichtungen GmbH mit einem Rating von „2A 1“ bewertet, wobei das Ausfallrisiko auf einer Skala von 0 bis 100 mit einem Wert von 98 als minimal eingestuft wird.

Projektdaten zum 12. INP Deutsche Pflege Laboe

Lage:	Das Ostseebad Laboe, eine Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein, liegt ca. 19 km nördlich von der Landeshauptstadt Kiel entfernt. Innerhalb des Landes Schleswig-Holstein befindet sich die Gemeinde am äußersten Ende der östlichen Siedlungsachse der Kieler Förde, einer der meistbefahrenen Wasserstraßen der Welt. Laboe ist von Kiel aus direkt durch die neu geschaffene B 502 überregional erschlossen.
Typ:	Pflegeheim
Baujahr:	1985 (Revitalisierung 2009-2011)
Standort:	Laboe
Name:	Senioren-Stift Laboe
Vermietungsstand:	100% verpachtet
Hauptmieter:	Senator Senioreneinrichtungen GmbH
Mietfläche:	4.058qm (Nettogrundfläche)

Kennzahlen zum 12. INP Deutsche Pflege Laboe

Prognostizierte Laufzeit in Jahren:	15.00
Substanzquote:	83,46%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	53,38%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	25 Jahre (1. Dezember 2011 bis 30. November 2036)
Gefixte Zinssätze:	10 Jahre zu 3,65% p.a.
Tilgung des Darlehens:	2,25% p.a.
Kalkulierte Ausschüttung:	2012 - 2018: 6,5% p.a. 2019 - 2022: 6,75% p.a. 2023 - 2026: 7,0% p.a. 2027: 8,0% p.a.

Investitionsplan zum 12. INP Deutsche Pflege Laboe

Mittelherkunft
Kommanditkapital	4.325.000,00 EUR
Agio	216.250,00 EUR
FREMDKAPITAL	5.200.000,00 EUR
Gesamt: 9.741.250,00 EUR

Mittelverwendung
Anschaffungskosten Grundstücke und Gebäude	hart	7.680.000,00 EUR
Kosten Pre-Opening-Phase	hart	80.000,00 EUR
Disagio	weich	520.000,00 EUR
Notar, Gerichtskosten etc.	hart	74.000,00 EUR
Konzeption	weich	82.000,00 EUR
Platzierungsgarantie	weich	87.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	268.800,00 EUR
Mittelverwendungskontrolle / Treuhand	weich	11.000,00 EUR
Fondseinrichtung	weich	87.000,00 EUR
Steuerberatung Investitionsjahr	weich	30.000,00 EUR
Objektprüfung	weich	15.000,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	150.000,00 EUR
Agio	weich	216.250,00 EUR
Vertriebskosten	weich	324.000,00 EUR
Liquiditätsreserve	hart	27.058,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühren	weich	89.142,00 EUR
9.741.250,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2012	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2013	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	0,00 %	0,00 EUR
2014	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	1,07 %	1.070,00 EUR
2015	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	5,73 %	5.730,00 EUR
2016	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	5,84 %	5.840,00 EUR
2017	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	6,46 %	6.460,00 EUR
2018	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	7,07 %	7.070,00 EUR
2019	-	-	-	6,75 %	6.750,00 EUR	7,15 %	7.150,00 EUR
2020	-	-	-	6,75 %	6.750,00 EUR	7,28 %	7.280,00 EUR
2021	-	-	-	6,75 %	6.750,00 EUR	7,30 %	7.300,00 EUR
2022	-	-	-	6,75 %	6.750,00 EUR	6,36 %	6.360,00 EUR
2023	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	7,08 %	7.080,00 EUR
2024	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	7,81 %	7.810,00 EUR
2025	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	8,02 %	8.020,00 EUR
2026	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	8,24 %	8.240,00 EUR
2027	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	1,40 %	1.400,00 EUR
Veräußerung:				125,72 %	125.720,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				234,22 %	245.070,00 €	173,62 %	95.491,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 245.070,00 € Steuern: 173,62 % / 95.491,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.