Beteiligung IMMAC Pflegezentren 52. Renditefonds

Strategie des Fonds

Kurzbeschreibung zum IMMAC Pflegezentren 52. Renditefonds.

Kurzbeschreibung

Die Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren 52. Renditefonds GmbH & Co. KG investiert in bestehende Pflegeeinrichtungen in Bremen, Oldenburg und Papenburg jeweils inklusive Grund und Boden sowie bei der Pflegeeinrichtung Papenburg in Wohnungseigentum. Die Anlageobjekte  sind langfristig fest verpachtet. Die Investition ist mit Ausnahme von Mängelbehebungspflichten abgeschlossen. Der Anleger kann der Kommanditgesellschaft als Treugeber über die Fidus Treuhand GmbH im Rahmen eines Treuhandvertrages oder als Direktkommanditist mit Eintragung in das Handelsregister beitreten.

Die prognostizierte Laufzeit erstreckt sich bis zum 31.10.2026. Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.10.2026 unkündbar.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung:
-100% zzgl. 5% Agio binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts.
Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss ganzzahlig durch 1.000 teilbar sein.

Auszahlung:
Anleger erhalten anfängliche Auszahlungen in Höhe von 6,5% beginnend im Jahr 2011, ansteigend auf bis zu 8% im Jahr 2023. In Summe ergeben sich laufende Auszahlungen von 108,75%. Der Gesamtmittelrückfluss beträgt 230,462%, hierbei wurde eine Veräusserung der Immobilie im Jahr 2026 zum 12,3-fachen der jeweils angenommenen Pacht unterstellt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.

Finanzierung
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt EUR 38.183.000. Diese werden durch Eigenkapital in Höhe von EUR 18.460.000 zuzüglich Agio von insgesamt EUR 923.000, sowie Fremdkapital in Höhe von EUR 18.800.000 geleistet. Das Fremdkapital macht 49,24% der Gesamtinvestition aus. Es wurde finanziert in Form eines Hypothekendarlehens mit festgeschriebenem Zinssatz bis einschließlich Oktober 2021, 90% Auszahlung und anfänglicher annuitätischer Tilgung von 2,50% p.a. ab November 2011. Das Darlehen lautet auf Euro.

Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum 30.09.2012 abgegeben. Sofern der Fonds zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig geschlossen sein sollte, versetzt die IMMAC Immobilienfonds GmbH die Gesellschaft durch Zwischenfinanzierungen in die Lage, alle offenen Verbindlichkeiten zu begleichen. Sofern hierfür zusätzliche Sicherheiten gefordert werden, sind diese ausschließlich von der Schließungsgarantin zu stellen. Somit ist die Gesamtfinanzierung der Gesellschaft sichergestellt.

Immobilien
Die Pflegeeinrichtung „Forum Ellener Hof“ in Bremen wurde 1996 errichtet. Sie besteht aus mehreren verbundenen Gebäudeteilen mit einem H-förmigen Grundriss. Das Gebäude verfügt über drei Vollgeschosse sowie einen Dachboden und ist nicht unterkellert. Die einzelnen Gebäudeteile und deren Etagen sind über Flure, fünf Treppenaufgänge sowie drei Aufzüge verbunden. Der Gebäudekomplex verfügt über eine Gesamtkapazität von 137 vollstationären Pflegeplätzen zuzüglich eines Zimmers zur besonderen Verfügung, die in 100 Einzel- und 19 Doppelzimmern untergebracht sind.

Das „Seniorenwohnstift Ofenerdiek“ in Oldenburg besteht aus mehreren verbundenen Gebäudeteilen, welche sich in einen Wohntrakt und einen Pflegetrakt gliedern lassen. Der Gebäudekomplex wurde in den Jahren 1982-1983 errichtet. Der Wohntrakt verfügt neben dem Erdgeschoss über zwei Obergeschosse und ein Dachgeschoss, welche durch drei Treppenhäuser und zwei Aufzüge miteinander verbunden sind. Der Pflegetrakt hat ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss, mit zwei Treppenhäusern und einem Aufzug. Eine Unterkellerung besteht nicht. Der Gebäudekomplex verfügt über eine Gesamtkapazität von 105 vollstationären Pflegeplätzen in 41 Einzel- und 32 Doppelzimmern sowie 61 Einheiten für Betreutes Wohnen.

Das 2001 erbaute „Seniorenwohnstift Papenburg“ ist in zwei Bereiche zu unterteilen. Ein Gebäude wird als Pflegeheim genutzt, das andere Gebäude ist für Betreutes Wohnen ausgelegt. Das Gebäude des Betreuten Wohnens ist ähnlich einem „T“ geschnitten und verfügt über ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein Staffelgeschoss. Von den insgesamt 102 vorhandenen Wohnungen hat die Fondsgesellschaft 88 Wohnungen erworben. Das teilunterkellerte Gebäude des Pflegeheims ist L-förmig und verfügt neben dem Keller über ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein Dachgeschoss. Insgesamt stehen 52 Einzel- und 10 Doppelzimmer für 72 Bewohner zur Verfügung.

Die Fondsgesellschaft hat die Immobilien einschließlich Grund und Boden zu einem Gesamtkaufpreis von insgesamt EUR 27.473.810 von den Eigentümern erworben. Der Gesamtkaufpreis beträgt das 12,61-Fache der anfänglichen Jahrespachteinnahmen der Objekte in Höhe von insgesamt EUR 2.320.000.

Vermietung
Die Pachtverträge mit den Betreibergesellschaften sind über 25 Jahre unter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung während dieses Zeitraums abgeschlossen (Grundpachtzeit bzw. Festlaufzeit) zuzüglich einer fünfjährigen Verlängerungsoption für den jeweiligen Pächter. Nach Ablauf der Festlaufzeit bzw. nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes verlängert sich der jeweilige Vertrag auf unbestimmte Zeit, sofern er nicht zum Ablaufzeitpunkt gekündigt wird. Der jeweilige Vertrag ist mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die Verlängerungsoption vom jeweiligen Pächter nicht ausgeübt wird, bzw. zum Ende der Verlängerungsoption für jede der Vertragsparteien ordentlich kündbar.

Kennzahlen zum IMMAC Pflegezentren 52. Renditefonds

Substanzquote:	83,03%
Anfängliche Fremdkapitalquote:	50,46%
Fremdkapitalaufnahme:	100% EUR
Laufzeit des Darlehens:	Darlehenslaufzeit endet zum 30.10.2021
Gefixte Zinssätze:	Das Langfristdarlehen beinhaltet eine Festzinsvereinbarung von 2,34% p.a. nominal über eine Laufzeit von zehn Jahren bis Oktober 2021
Kalkulierte Anschlusszinssätze:	Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2021 wurde ein Zinssatz von 5,00% p.a. für die Fondsrestlaufzeit von fünf Jahren unterstellt.
Tilgung des Darlehens:	Im Darlehensvertrag ist eine annuitätische Tilgung vereinbart, d.h., der Kapitaldienst ist während der Zinsbindung ab November 2011 bis ins Jahr 2021 gleich hoch. Die anfängliche Tilgung beträgt demnach 2,50% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Die Zins- und Tilgungszahlungen sind jeweils monatlich nachträglich zu entrichten. Am Ende der Zinsbindung kalkuliert die Fondsgesellschaft eine Sondertilgung in Höhe von EUR 600.000. Da zum Zeitpunkt des Zinsauslaufs grundsätzlich eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss, unterstellt die Kalkulation, dass in diesem Fall ab November 2021 ein Darlehen mit Zinsbindung für die Fondsrestlaufzeit von fünf Jahren und annuitätischer Tilgungsvereinbarung von 2,75% p.a. auf den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensbetrag aufgenommen wird. Zum Zeitpunkt der Objektveräußerungen ist die Restvaluta des Darlehens aus den Veräußerungserlösen der Objekte zurückzuführen.
Kalkulierte Ausschüttung:	Gemäß der Prognose können für die Jahre 2011 bis 2015 Ausschüttungen von 6,50% p.a., für die Jahre 2016 bis 2018 Ausschüttungen von 7,00% p.a., für die Jahre 2019 bis 2022 Ausschüttungen von 7,50% p.a. und für die Jahre 2023 bis 2026 Ausschüttungen von 8,00% p.a. an die Anleger, bezogen auf ihre Beteiligungssumme ohne Agio, geleistet werden.

Investitionsplan zum IMMAC Pflegezentren 52. Renditefonds

Mittelherkunft
Kommanditkapital	18.460.000,00 EUR
Agio	923.000,00 EUR
FREMDKAPITAL	18.800.000,00 EUR
Gesamt: 38.183.000,00 EUR

Mittelverwendung
2
Vertriebskosten	weich	1.292.200,00 EUR
Agio	weich	923.000,00 EUR
2.215.200,00 EUR
Erwerbskosten
Grundstücke	hart	4.844.000,00 EUR
4.844.000,00 EUR
3
Liquiditätsreserve	hart	142.774,00 EUR
142.774,00 EUR
2
Geschäftsbesorgung	weich	1.130.000,00 EUR
1.130.000,00 EUR
Erwerbskosten
Gebäudebestand	hart	22.629.810,00 EUR
22.629.810,00 EUR
2
Steuerberatung Investitionsjahr	weich	75.000,00 EUR
Finanzierungsvermittlung	weich	376.000,00 EUR
451.000,00 EUR
Erwerbskosten
Investitionen	hart	925.000,00 EUR
925.000,00 EUR
2
Objektmanagement	weich	175.000,00 EUR
175.000,00 EUR
Erwerbskosten
Zuschüsse	hart	850.000,00 EUR
Grunderwerbsteuer	hart	1.236.320,00 EUR
2.086.320,00 EUR
2
Mittelverwendungskontrolle	weich	20.000,00 EUR
Konzeptionsgebühr	weich	710.000,00 EUR
730.000,00 EUR
Erwerbskosten
Notar, Gerichtskosten, Gebühren	hart	310.000,00 EUR
310.000,00 EUR
2
Schließungsgarantie		369.200,00 EUR
Disagio	weich	1.880.000,00 EUR
Bankbearbeitungsgebühr	weich	294.696,00 EUR
2.543.896,00 EUR

Berechnen Sie die Ausschüttung des Fonds

Jahr	Einzahlungen			Auszahlungen		Steuerliches Ergebnis
	in Prozent	Agio	Summe	in Prozent	Summe	in Prozent	Summe
2011	100,00 %	5,00 %	105.000,00 €	6,50 %	6.500,00 EUR	-13,15 %	-13.150,00 EUR
2012	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	-1,32 %	-1.320,00 EUR
2013	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	6,60 %	6.600,00 EUR
2014	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	6,66 %	6.660,00 EUR
2015	-	-	-	6,50 %	6.500,00 EUR	6,82 %	6.820,00 EUR
2016	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	7,14 %	7.140,00 EUR
2017	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	7,45 %	7.450,00 EUR
2018	-	-	-	7,00 %	7.000,00 EUR	7,60 %	7.600,00 EUR
2019	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	8,05 %	8.050,00 EUR
2020	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	8,13 %	8.130,00 EUR
2021	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	7,71 %	7.710,00 EUR
2022	-	-	-	7,50 %	7.500,00 EUR	6,99 %	6.990,00 EUR
2023	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,09 %	7.090,00 EUR
2024	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,28 %	7.280,00 EUR
2025	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	7,81 %	7.810,00 EUR
2026	-	-	-	8,00 %	8.000,00 EUR	5,44 %	5.440,00 EUR
Veräußerung:				121,71 %	121.710,00 €	0,00 %	0,00 €
Ausschüttung:				237,21 %	260.310,00 €	172,60 %	103.560,00 €
Gesamtausschüttung Prognostiziertes Gesamtergebnis Einzahlung: 210.000,00 € Auszahlung: 260.310,00 € Steuern: 172,60 % / 103.560,00 Laufzeit: Die dargestellte Laufzeit ist ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächliche Laufzeit kann hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen. Ausschüttung: Die Gesamtausschüttung wird inkl. Veräußerung berechnet. Die dargestellten Auszahlungen sind ein Prognosewert laut Emissionsprospekt. Die tatsächlichen Auszahlungen können hiervon erheblich nach oben oder unten abweichen.