Immobilienfonds - Die klassische Variante der Geschlossenen FondsGeschlossene Immobilienfonds sind die klassische Variante der Geschlossenen Fonds. Die Kapitalanlage mit langer Tradition kommt dem Wunsch vieler Anleger entgegen, auch mit geringeren finanziellen Einlagen Immobilienbesitz zu erlangen und vom Wertzuwachs zu profitieren. Während der Fondslaufzeit partizipieren die Anleger über Ausschüttungen an dem wirtschaftlichen Erfolg der Immobilien (Mieteinnahmen und / oder Gewinne aus dem Immobilienhandel). Die Beteiligung an einem Geschlossenen Immobilienfonds ist regulär ein langfristiges Investment, welches mit dem vollständigen Verkauf der Immobilien und der damit verbundenen Auszahlung des Verkaufserlöses beendet wird. |
Basiswissen zu Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind die klassische Variante der geschlossenen Fonds. Die Kapitalanlage mit langer Tradition kommt dem Wunsch vieler Anleger entgegen, auch mit geringeren finanziellen Einlagen Immobilienbesitz zu erlangen und vom Wertzuwachs zu profitieren. Aufgrund der gegenwärtig niedrigen Zinslage sind geschlossene Immobilienfonds anderen Anlageformen wie Festgeld und Anleihen überlegen. Die Immobilie gilt als sichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz, bei der es über die Zeit zu erheblichen Ertragssteigerungen kommen kann.
Deutsche Anleger investierten im Jahr 2007 rund 4,5 Milliarden Euro Eigenkapital in geschlossene Immobilienfonds. Für Deutschlandfonds wurden davon 1,3 Milliarden Eigenkapital eingesammelt. Die Palette der Immobilienfonds im Ausland umfasste in 2007 insgesamt 23 Länder und reicht von Asien, Australien/Neuseeland bis nach Kanada. Dabei werden vor allem Kriterien wie Wertzuwachs, Inflationsschutz, Sicherheit und steuerliche Förderung mit Immobilien assoziiert. So haben Immobilienwerte im letzten Jahrhundert zwei Inflationen schadlos überstanden und sich ihr Wert in den letzten 40 Jahren mehr als versechsfacht. Im Vergleich zu den Kursverlusten am Aktienmarkt zwischen 2000 und 2003 warteten viele Immobilienfonds mit konstanten Wertsteigerungsraten auf. Fortlaufende Preissteigerungen führen zudem langfristig zu höheren Mieterträgen.
Weitere Fonds
Geschlossene Immobilienfonds eignen sich für Anleger mit einer eher konservativen Risikoausprägung. Im Unterschied zum offenen Immobilienfonds ist das Investitionsvolumen eines geschlossenen Fonds beschränkt. Er wird mit vollständiger Zeichnung geschlossen. Der Anleger erwirbt Immobilienbeteiligungen nach eigener Wahl in der von ihm gewünschten Anlagesumme.
Als unternehmerische Beteiligungen investieren geschlossene Immobilienfonds in eine oder mehrere Immobilien, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (z. B. Wohnimmobilien, Bürokomplexe) oder aus einem Gewerbebetrieb (z. B. Kinos, Hotels, Seniorenresidenzen) erzielt werden. Zur Reduzierung des Risikos beteiligen sich manche geschlossene Immobilienfonds auch an unterschiedlichen Objekten an verschiedenen Standorten. Waren es bis Ende der 90er Jahre hauptsächlich steuerliche Anreize für Anleger, z. B. in Wohnimmobilien in Ostdeutschland zu investieren, so stehen heute vor allem wieder Büro- und Gewerbeimmobilien mit hohem Investitionsbedarf im Mittelpunkt.
Bei den Auslandsimmobilienfonds spielten in den vergangenen Jahren vor allem US-Immobilien eine wesentliche Rolle. Im Jahr 2007 wurden über eine Milliarde Eigenkapital in US-Immobilienfonds investiert. Heute finden sich in den Portfolios der Fondsgesellschaften zunehmend Immobilien aus Asien und den BRIC Staaten. Die Fonds mit Schwerpunkten auf den Niederlanden sowie auf aus Osteuropa haben Ihren Zenit überschritten. Vor einer Investition in Auslandsimmobilienfonds sollten die politischen, rechtlichen und eventuellen Wechselkursrisiken in Betracht gezogen werden.
Insbesondere bei geschlossenen Auslandsimmobilienfonds war in 2007 ein Trend zu Dachfonds und Projektentwicklungsfonds, sogenannte Opportunity Fonds, zu beobachten.
Geschlossene Immobilienfonds haben einen langfristigen Anlagehorizont. Anleger sollten sich sicher sein, das Geld in den nächsten zehn bis 15 Jahren nicht zu benötigen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nur mit Verlusten möglich. Die Mindestanlage kann zwischen 10.000 und 15.000 Euro betragen. Die Grenzen nach oben sind offen. Bei der Investitionssumme reichen die Empfehlungen vom 11- bis17-fachen der Nettojahresmieten – abhängig von der Lage des Objektes. Aber auch das 20-fache ist z. B. in einer sehr guten Frankfurter Lage oder in London möglich. Um langfristig erfolgreich zu sein, sollten mindestens 70 bis 80 Prozent der Immobilie vermietet sein. Eine Ausnahme dieser Regel stellen natürlich die Opportunity Fonds dar. Sie setzen auf Projektentwicklung und/oder auf eine Erhöhung der Vermietungsquote im jeweiligen Fonds.
Der Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds setzt sich vor allem aus den regelmäßigen Ausschüttungen und der möglichen Wertsteigerung der Fondsimmobilie innerhalb der Laufzeit zusammen, d. h. der Investitionsphase, der Entwicklungsphase, der Vermietungsphase sowie dem Verkauf der Immobilie und der Liquidation des Fonds.
Die interessanten Steuersparmöglichkeiten der vergangenen Jahre wurden in der Zwischenzeit vom Gesetzgeber stark eingeschränkt. Somit steht für den Anleger wieder eine gute Rendite im Mittelpunkt. Je nach individuellem Steuersatz kann sie jährlich zwischen sechs und acht Prozent betragen. Die angestrebten Renditen bei Dachfonds und Opportunity Fonds in Schwellenländern oder den BRIC Staaten liegen sogar im zweistelligen Bereich.
Neben der Gewinnerzielung aus Vermietung oder Verpachtung gibt es auch die Möglichkeit der Kopplung der Rendite mit dem geschäftlichen Erfolg eines Objektes. Der Anleger steht hier in wirtschaftlicher Abhängigkeit vom unternehmerischen Erfolg der Immobilie, wie z. B. bei Kinos, Seniorenresidenzen oder Hotels.
Besondere Bedeutung kommt der Lage des Objektes inklusive dem Entwicklungspotenzial und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Bonität der Mieter und der Laufzeit der Mietverträge zu. Des Weiteren sollten die Tilgungsleistungen zur Entschuldung der Immobilie sowie die laufenden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten einkalkuliert werden.
Immobilieninvestitionen werden in Deutschland durch verschiedene Steuergesetze begünstigt. Die Einkünfte werden entweder als Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung oder als Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb erzielt. Dabei ist die Absicht einer Gewinnerzielung grundlegende Voraussetzung, um die Kosten steuerlich anzurechnen. Die während der Investitionsphase des Fonds anfallenden steuerlichen Verluste können grundsätzlich mit sonstigen positiven Einkünften verrechnet werden. Positive Steuerergebnisse während der Bewirtschaftungsphase des Fonds sind jeweils mit dem individuellen Einkommenssteuersatz zu versteuern.
Neu aufgelegte Fonds müssen nach spätestens 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben. Entsteht innerhalb dieser Periode ein steuerlicher Gewinn, können Anleger ihre Anfangsverluste steuerlich geltend machen. Jedoch bekommen Anleger durchschnittlich nur noch 22 Prozent der steuerlichen Anfangsverluste zugewiesen. Die steuerliche Absetzbarkeit von im Voraus geleisteten Erbbauzinsen wurde rückwirkend abgeschafft. Nach § 2b EStG dürfen Immobilienfonds auch nicht mehr den steuerlichen Vorteil in den Vordergrund ihres Angebotes stellen, worauf die Anbieter zumeist mit einer Erhöhung der Ausschüttung von durchschnittlich 6,5 Prozent der Zeichnungssumme reagiert haben.
Bei Immobilien gilt die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Ist der Fonds gewerblich konzipiert und wird diese unterschritten, muss der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Bei nicht gewerblich konzipierten Fonds kann der Veräußerungserlös steuerfrei vereinnahmt werden. Aufgrund der langen Laufzeit der Fonds besteht das Risiko, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen und Renditeprognosen ändern können.
In steuerlicher Hinsicht haben Auslandsimmobilienfonds den Vorteil, dass die Ausschüttungen weitgehend steuerfrei vereinnahmt werden können. Sie unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Laut geltendem EU-Recht soll auch der Progressionsvorbehalt nicht mehr anfallen. Grund hierfür ist die Existenz eines günstigen Doppelbesteuerungsabkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung des Steuerpflichtigen. Anleger können von den günstigeren Steuersätzen und Freibeträgen der Investitionsländer profitieren, während sie in Deutschland von der diesbezüglichen Steuerpflicht freigestellt sind.
Hauptrisiko ist und bleibt die Unwägbarkeit des Immobilienmarktes. Unsicherheiten in der Ertragslage (wie Mietausfälle oder geringere Mieten als prognostiziert) können auch durch Mietgarantien nicht vollständig ausgeräumt werden. Doch bleibt bei einem gut gemanagten Fonds das Risiko verhältnismäßig überschaubar. Zudem reduziert die mit der Kommanditistenstellung verbundenen Haftungsbegrenzung das Risiko des einzelnen Gesellschafters erheblich gegenüber dem Direkterwerb einer Immobilie.
Anleger sollten vor einer Investition auf eine Platzierungsgarantie achten, die sicher stellt, dass die geplanten Anlegergelder dem Fonds zufließen. Bei der Fertigstellungsgarantie ist zwischen Altbauprojekten und Projekten zu unterschieden, die sich in der Bauphase befinden. Mit einer Mietgarantie soll zumindest die Garantie einer Mindestmiete festgelegt werden.
Bei Dachfonds und Projektentwicklungsfonds sind natürlich zusätzlich eine Reihe von weiteren Risiken wie beispielsweise Fertigstellungsrisiken oder der Ausfall eines Projektpartners zu berücksichtigen.
