Geschlossene Immobilienfonds...

Geschlossene Immobilienfonds | 01.03.2010

Boomtown am Airport

Was steckt hinter dem Trend, dass sich Ökoneubauten in Airport-Citys schon vor dem Bau vermieten lassen und immer mehr Büros in den Innenstädten leer stehen? Wo lohnt sich der Einstieg via Immofonds?

An der Toplage liegt's nicht. Dass mancher Büro- und Apartmentturm in New York zum Fiasko für seine Investoren wird, liegt eher an einer fatalen Kombination. Die Gründe sind häufig ein hoher Kredithebel, niedrige Ankaufrenditen und überzogene Erwartungen an Mieten und Wertsteigerungen. Paradebeispiel dafür sind die Wohnsilos der Stuyvesant Town in New York. Für 20 000 Wohnungen mussten die Investoren Tishman Speyer und BlackRock im Jahr 2006 rund 5,4 Milliarden US-Dollar aufbringen. Das meiste auf Pump. Die desaströse Bilanz im Januar 2010: ein Verlust von 3,4 Milliarden Dollar, zusammengesetzt aus einer Milliarde Dollar Eigenkapital, 1,4 Milliarden Mezzanine-Finanzierung und einer Milliarde Hypothek.

Verglichen damit, kommt der heimische Gewerbeimmobilienmarkt noch glimpflich davon. In Frankfurt, dem wichtigsten nationalen Pflaster, wird 2010 laut dem Marktforschungsunternehmen BulwienGesa jeder fünfte Quadratmeter Bürofläche leer stehen. Deutschlandweit wird die Leerstandsquote laut einer Analyse der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) auf 9,2 Prozent steigen. Gleichzeitig sinken in den meisten Städten die Spitzen- und Durchschnittsmieten.

Der Leerstand hierzulande wird laut gif immer stärker durch strukturelle Aspekte als durch Neubauten getrieben. Kurz: Alte Objekte mit hohen Energiekosten sind gegenüber Ökoneubauten nicht mehr wettbewerbsfähig. Airport-Citys und Innenstädte kannibalisieren sich gegenseitig.

Die Statik des Markts berührt das aber dennoch nicht. "Fundamental sind die deutschen Büromärkte in gesunder Verfassung, ein rapider Anstieg an Neubauüberkapazitäten ist für die kommenden Jahre nicht zu erwarten", sagt Ursula-Beate Neißer, stellvertretende Leiterin des gif-Arbeitskreises Marktanalysen und Bedarfsprognosen. Denn Neubauten wurden nicht spekulativ in der Hoffnung auf eine anziehende Nachfrage gebaut, sondern sind zu Baubeginn vorvermietet.

In Zeiten mickriger Zinsen und Umlaufrenditen ist es für Anleger besonders wichtig, langfristig wertbeständige Alternativen zu Staatsanleihen zu suchen. Bei gut vermieteten Topimmobilien sind Geldströme (Cashflows) drin, "die 100 bis 150 Basispunkte mehr als Staatsanleihen bringen", heißt es in der Studie "Aufstrebende Immobilientrends 2010" des Urban Land Institute und der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers. Der Gewinn der langfristig vermieteten Bestandsobjekte kommt aus dem günstigen Einkauf.

Abzulesen ist das an der Bruttoanfangsrendite, dem Quotienten aus Jahresmiete und Kaufpreis. Diese ist 2009 im Durchschnitt auf 6,2 Prozent gestiegen.

Ökoneubauten gibt’s zwar nicht zum Schnäppchenpreis, doch die voll vermieteten Bestandsobjekte punkten langfristig mit sicheren Zahlungsströmen. Hinzu kommt das mögliche Wertsteigerungspotenzial. Der Marktwert von energieeffizienten Gebäuden soll gegenüber den von herkömmlichen um sieben bis 16 Prozent höher sein, so das Analysehaus CoStar. Das gilt aber nur in Kombination mit Spitzenlagen.

Das Kalkül könnte für Airport-Citys aufgehen. Erfahren in diesem Geschäft ist der Initiator KGAL aus Grünwald bei München. Über individuelle Leasingmodelle und Private Placements hat die KGAL Immobilien für zwei Milliarden Euro an deutschen Flughäfen finanziert, unter anderem das Airport und Flight Training Center in Frankfurt und das Maritim Airport Hotel am Düsseldorfer Flughafen. Möglich wurde dies über ein Beteiligungsmodell mit den Versicherungen AXA und Provinzial. "Entscheidend für Investoren ist die unterstellte Zukunftssicherheit der Objekte und ihrer Geldströme, die an den führenden deutschen Flughäfen mit internationaler Ausrichtung besonders ausgeprägt ist", sagt Dieter Weiß von der KGAL.

Das gilt auch für Hotels am Flughafen Zürich. Der Initiator Acron sammelte 2006 über eine Schweizer Aktiengesellschaft Anlegerkapital für das Radisson Blu Hotel der Rezidor Hotel Group ein. Anleger erwarben die Immobilie mit einer Anfangsrendite von 6,2 Prozent und erzielten mit dem Verkauf 18,7 Prozent pro Jahr, bezogen auf das gebundene Kapital. Allzu abgehobene Erwartungen sollten Anleger jedoch nicht haben. "Für Investoren sind die erzielbaren Renditen von Airport-Immobilien wie etwa in Frankfurt nur noch geringfügig höher als in der Innenstadt", erklärt Dieter Weiß von der KGAL.

Dafür sind die Standorte wettbewerbsfähiger. Am Frankfurter Flughafen profitieren Privatanleger über einen Geschlossenen Fonds vom Hotelbetreiber Rezidor beziehungsweise dem Park Inn Hotel. Das Fondshaus Hamburg setzt mit einem Betreibervertrag 20 Jahre auf einen energieeffizienten Neubau am Airport. Anleger können von höheren Einnahmen als der Festmiete profitieren, da die Festpacht mit der erfolgsabhängigen Umsatzmiete aus dem Betrieb des Hotels ab dem ersten Jahr verglichen wird. Ist die Umsatzmiete in Höhe von 24 Prozent der Gesamteinkünfte höher als die Festmiete, so geht die Differenz bis zu 120 Prozent der Festmiete an den Fonds.

Am Flughafen Düsseldorf hat Hesse Newman Capital von Hochtief eine Siemens-Niederlassung gekauft und in einen Geschlossenen Fonds gesteckt. Die Anfangsrendite des DGNB-zertifizierten Ökogebäudes beträgt sechs Prozent. Im Teilmarkt Nord, zu dem die Airport City gehört, wurden im vergangenen Jahr 62 000 Quadratmeter neu vermietet – mehr als in der Innenstadt.

Vorreiter dieses Trends waren die Holländer. 1988 entstanden die Pläne für eine Airport City am Flughafen Schiphol. Seitdem haben sich 330 Unternehmen wie etwa American Express und Canon rund um Schiphol niedergelassen. Im benachbarten Hoofddorp erwerben Anleger einen Neubau nach dem niederländischen Green-Calc-Index über den Holland-Immobilienfonds 68 von Wölbern Invest mit einer Anfangsrendite von sieben Prozent. Das Objekt ist für 15 Jahre plus zweiOptio-nen zu fünf Jahren vermietet.

Redaktion der w:o capital AG